发个帖，感觉今年年底该触底了

天涯浪客

datou1981 发表于 2019-5-15 12:39
周期包含了下跌周期...目前这个下跌周期还没有出现...也就是说不是一个完整的周期.
无论用金融的道 ...

我对周期的研究只是自己感觉和看历史数据。另外有同学分享数据了。现在悉尼家庭收入10万，房价80多万，8倍比例我觉得是健康的。除非大幅度加息或者大幅收税，低于8倍很困难。

zkm2003210

Gaucho 发表于 2019-5-15 10:31
中国城市工资实际水平一般认为要比统计局公布的高50%-80%，因为大量单位避税采取福利分发，其次大量营业 ...

我们都在国內工作过。
在国企，每年除了工会发点什么啤酒饮料之类的，其它都是财务正规发放的。没有你说的所谓避税福利分发。再说，有哪一位国企管理人员为了员工福利，去拿自己的前途冒风险？
外企就更别说了，每一笔都从银行转账。
可能民企会有。但大一点的民企也不会有，否则管理会失控的。
至于灰色收入，极小部分能人才有。普罗大众灰色收入哪里来？

amy081

继续阴跌，不是底部。澳洲目前的状况：
1 货币政策自己说了不算，加息资产完蛋，降息澳币完蛋
2 物价涨幅大，生活成本提高，工资收入不涨，居民结余越来越少
3 外部投资大幅受限

说白了，没人炒了。

自住的无所谓，能负担起什么时候买都行。投资的基本就是被套了

punky

zkm2003210 发表于 2019-5-16 06:05
我们都在国內工作过。
在国企，每年除了工会发点什么啤酒饮料之类的，其它都是财务正规发放的。没有你说 ...

没错，上面的那个认知还停留在20年前，自从定于一尊上台以后，以及阳光工资实施以来，公务员和正规企事业单位哪里还有这么多灰色收入，奖金啥的都是走正规渠道，除非贪污受贿。

datou1981

天涯浪客 发表于 2019-5-16 05:39
我对周期的研究只是自己感觉和看历史数据。另外有同学分享数据了。现在悉尼家庭收入10万，房价80多万，8 ...

我也觉得80w价格是合理的...实际价格会根据这个泡沫和恐慌在这个线附近上下浮动.

in10ts

天涯浪客 发表于 2019-5-15 05:26
其实很简单，无论多军还是空军，只要承认房价是有周期的，就能看明白。以悉尼为例，上一个周期底部是2008年 ...

现金流为先... 那房价下跌的话, 现在找是不是反而容易了?

alven

别想太多了，房价肯定未见底了.黑天鹅已经在路上了,未来几年很可能会有一次全球性的经济危机，那时候才会有大幅下跌.除此之外就是阴跌.按照收入比，对于投资房地产来说,意义并不大，市场总是极端的，涨到天上的没有顾及到房价收入比,那么大幅下跌的时候，同样也跟它无关.

MichaelInSydney

我感觉你们都想太多了，想以前香港房价跌了近一半，最后还不是涨的离谱

hkmp5mg42

LZ大哥。您在perth住过吗

jz1234

路过

dedge

混新足迹的都知道，这里想不被喷

第一不能说澳洲好
第二不能说澳洲房价会涨

呼呼呼

punky 发表于 2019-5-16 07:17
没错，上面的那个认知还停留在20年前，自从定于一尊上台以后，以及阳光工资实施以来，公务员和正规企事业 ...

搞笑，吃饭签单正常吧？加油票报销正常吧？参加活动报销正常吧？哪个不属于福利？

钱由其他企业回扣给卡正常吧？哪个不是灰色收入？

上有政策下有对策。

frankzhang2014

你如果去看看悉尼 有多少未竣工和刚竣工的公寓， 就不会这么想了。 还早呢  墨尔本估计也差不多

骡那耳朵

louis161 发表于 2019-5-15 22:44
欢迎讨论,但是每一条我都不是瞎说的,至少是看到一些相关的信息或者趋势,当然有些当下还没有发生,我们讨论 ...

是的，既然你提到趋势性的探讨，我们更加需要准确的信息来进行分析进而得出结论，不是吗？

1 现在经济下行，数据不乐观，的确处在降息通道，未来降息是大概率事件，这个没错。但事实是，今年顶着这样的数据，RBA到目前还是没有降息，我们就要分析它的原因，很庆幸的是RBA也意识的一味的降息其实不一定能解决根本问题，还必须配合其他的一些相关政策才能真正激活市场的流动性。至于澳洲的利率与房价走势关系，也并不是绝对的负相关，这个历史数据是可以看到。

2 你说的这个是银行的Assessment Rate。银行的确是按这个幅度的利率来评估借款人的还款能力，这个是比较严格的。但并不能避重就轻单说这个Assessment Rate，之前对海外收入的评估有多松对于现在本地收入的小部分收紧，海外收入的贷款才是重点吧？你举得例子很好，但又忽略了一些关键条件，按你说的之能贷100万的本地收入，现在只能贷70-80万，在同一个贷款机构这个现象是有可能的，但可以很肯定地说，只要之前能贷100万的借款人在条件不变的情况下，现在一样可以贷到100万的，利率是会比市场最低利率高些，但因为同期利率的下降，成本也基本会和之前差不多。另外，如果按照你的房价数据现在比高峰期跌了20%，那个人可贷款额跌20%不是很合理吗。结论是：1）现在银行（尤其四大）对于首次置业者的贷款（本地收入）还是比较宽松和支持的，并没有想象中的严。2）如果认为信贷政策会放松到之前审核接受海外贷款的同期，在可以预见的短期甚至中期，基本都不可能看到。

3 你之前发的是新政府上台后对首次购房的“补贴”和“资助”，竞选党派的原文只是对首付差额提供担保。如果真的有“补贴”和“资助”，我还真希望他们的“胡扯”能成。因为这个我也专门开了一个帖子，有兴趣可以看看。

对于你的观点还是认可的，其实只要不发生战争或其他大灾难，经济或者说房价都是有周期的，并没有什么又黎明又黑暗这么玄幻和难以猜测。

gongxi12

cincinchoi 发表于 2019-5-15 13:28
哦好吧。。

我的意思是说，就算本息一起还，无论自住还是出租多少钱，我自己的cash flow都能hold住。。 ...

首期给多些就容易办到啦。

天涯浪客

in10ts 发表于 2019-5-16 17:01
现金流为先... 那房价下跌的话, 现在找是不是反而容易了?

下跌只是相对的，这个问题我仔细想过。我手上的投资房只要卖掉，肯定买不回原先买入的价格，更不用说还有一些交易成本。

knovukna

hkmp5mg42 发表于 2019-5-16 23:42
LZ大哥。您在perth住过吗

我在perth的，有几个好区一直在涨，烂区，普通区跌了一些。
其实perth工资比悉尼墨尔本还要高，生活成本更低。

hkmp5mg42

knovukna 发表于 2019-5-19 22:33
我在perth的，有几个好区一直在涨，烂区，普通区跌了一些。
其实perth工资比悉尼墨尔本还要高，生活成本 ...

中位数还是在往下降的

Gaucho

年底估计要开战了。

louis161

随着工党选举的惨败，取消负扣税的阴影散去。没想到APRA接着就放松银根，真是利好消息一个接一个。房价可能已经触底。下个季度的报告应该可以看到止跌回升了。