今天EPPING这个拍卖说明，投资悉尼房产可能连通胀都跑不过，即使经过了15年包括房产最繁荣的时期

天涯浪客

figtree1 发表于 2019-3-11 13:26
我本来就是很简单的对比房产增值跟通胀，这不是被上面的大神引入了租金收益，有收益当然要考虑成本支出啦 ...

这种游戏在足迹玩了无数次了，依然大家喜欢玩。悉尼随便一个区，相同的时间段，我都能找到赚钱的例子，也能找到赔钱的例子，太容易了。大致规律就是在市场顶峰时买入的房子，还有那种非常新的房子，持有几年卖出，赔钱的几率大一些。反之赚钱的几率大一些。如果想在地产里获利，有很多方法，但是肯定要避免一些房产选项。这里我就不一一展开说了，说的太多大家就不开心了。

HillSydney

alex2018 发表于 2019-3-10 11:41
分地的房子就像小妾，低人一等，住里面都抬不起头来

没有这一说吧？！

skywy

juntz 发表于 2019-3-11 14:48
对的，这个发帖的人是真不懂还是装傻，年收益率3%还要乘以杠杆啊，几乎五倍。除非当时是全款买的。更不要 ...

长期来看，房地产投资跑过通胀是常识。若是没有跑过，就检查自己的投资手段和计算方法是否有误！投资加杠杆也是常识，没有什么好质疑的。
我把我的观点再阐述清楚一点吧。91万的房产，成本是25万（借用某楼的数据），租金收入要盖过所有支出（对于澳洲这种成熟市场，持有期间成本高，投资一定要考虑现金流，尽量避免不断投入造成投资成本上升）。投资收益是142-25=117万。总收益率468%，年收益率31.2%。
以上是关于投资房的收益计算方法，不要和自住房混为一谈。房产投资要点：杠杆，现金流。

Double1881

飘飘的家 发表于 2019-3-10 07:21
如果是投资房，现金全款买，你要算和其他投资比收益，比方说最低的利息，100万，算平均税后复利3%，十年1 ...

卖的不是时候，还不如存银行 拿个定期 15年 估计赚得也比房子多。哎

littledoudou

skywy 发表于 2019-3-11 15:27
长期来看，房地产投资跑过通胀是常识。若是没有跑过，就检查自己的投资手段和计算方法是否有误！投资加杠 ...

投资小白问一下什么是加杠杆？是指要贷款吗？如果是贷款买的房子，卖出的时候不能把所有的卖出所得减去首付款就当成收益吧，还得把银行贷款还了剩下拿到手的才是收益吧？

库克风飞扬

https://www.oursteps.co/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1272684&page=1&mobile=yes

skywy

再大略算一下不加杠杆的投资收益:
房价91万，
成本91万
总收益：142-91=51万
总收益率：56.04%
年收益率：3.74%
区别一目了然。

天涯浪客

skywy 发表于 2019-3-11 14:56
再大略算一下不加杠杆的投资收益:
房价91万，
成本91万

除了没算租金，别的没问题了。

figtree1

skywy 发表于 2019-3-11 15:27
长期来看，房地产投资跑过通胀是常识。若是没有跑过，就检查自己的投资手段和计算方法是否有误！投资加杠 ...

这个计算方法更牛，银行的钱也不用还了

googles

当年的91万放到现在不知道算上利息有多少？别忘了利息还有30%-40%的tax。

房产算是比较稳妥的投资了，最坏情况10年后也不至于一无所获。

iamyi

icac 发表于 2019-3-11 13:59
1 这是house，应该没有strata
2 自住房没有地税

不是算了么，算8000一年，house没strata也得有其他费用，是多是少谁讲的清楚

库克风飞扬

负责任的说，这个房子一定是亏本的，因为06-09年，房贷利率基本10%以上，4%左右那是16年后的事了，另外，贷款前十年，80%的还款都是还的利息，利息支出非常高，租金方面，1房公寓，通常通过中介出租，中介费用及土地税，市政费用，公寓物业费也都不是小数字，同时，作为投资房，卖房后如果有利润，还要交资本利得税，这样算下来，这个房子根本不可能赚钱的

库克风飞扬

负责任的说，这个房子一定是亏本的，因为06-09年，房贷利率基本10%以上，4%左右那是16年后的事了，另外，贷款前十年，80%的还款都是还的利息，利息支出非常高，租金方面，1房公寓，通常通过中介出租，中介费用及土地税，市政费用，公寓物业费也都不是小数字，同时，作为投资房，卖房后如果有利润，还要交资本利得税，这样算下来，这个房子根本不可能赚钱的

zunreal

googles 发表于 2019-3-11 15:58
当年的91万放到现在不知道算上利息有多少？别忘了利息还有30%-40%的tax。

房产算是比较稳妥的投资了，最坏 ...

按91万现金的话，如果放银行，利息都够本金了，去除利息，也比折腾这房子划算

iamyi

skywy 发表于 2019-3-11 15:27
长期来看，房地产投资跑过通胀是常识。若是没有跑过，就检查自己的投资手段和计算方法是否有误！投资加杠 ...

长期来看最后年化涨幅只会和年化的通胀趋于一致，最初几年的回报对最终是偏上还是偏下有很重要的影响（如果你数学还算得清楚的话）。长期投资不是买了死捂。吹牛逼的时候下巴请托托牢

skywy

littledoudou 发表于 2019-3-11 15:51
投资小白问一下什么是加杠杆？是指要贷款吗？如果是贷款买的房子，卖出的时候不能把所有的卖出所得减去首 ...

谢谢提醒 正确算法：
房价 91万
成本 25万
总收益 142-91=51万
总收益率 204%
年收益率 13.6%

skywy

iamyi 发表于 2019-3-11 16:08
长期来看最后年化涨幅只会和年化的通胀趋于一致，最初几年的回报对最终是偏上还是偏下有很重要的影响（如 ...

最后一句话不要加上会比较有教养。房地产本身就是个长期投资？你有异议？好歹长期投资在经济学上还有个定义，”死捂”是什么意思？

skywy

figtree1 发表于 2019-3-11 15:57
这个计算方法更牛，银行的钱也不用还了

计算是有错误，但现实生活中的情况也是千差万别的，远非纸上的计算可以涵盖：
真实案例一个:
12年 38.2万入手，实际成本9.2万
持有6年期间房租收入略有盈余忽略不计
18年 银行再refinance出来42万
银行的钱肯定是要还的，但这样的投资你做不做呢？42万再投资的收益怎样计算呢？

iamyi

skywy 发表于 2019-3-11 16:17
最后一句话不要加上会比较有教养。房地产本身就是个长期投资？你有异议？好歹长期投资在经济学上还有个定 ...

你连收益率都算不清楚还来谈经济学？看看自己的上面发的

谢谢提醒 正确算法：
房价 91万
成本 25万
总收益 142-91=51万
总收益率 204%
年收益率 13.6%

年收益率是4.87%。不要出来丢人现眼了。虽然我不同意最初拿这算法的那位的观点，但最起码人家数字没算错。有些人就是喜欢偷换概念。你要是办车贷是不是还要告诉别人直接拿10%的车贷比房贷offset里拿钱付了划算，因为房贷要还30年？

skywy

iamyi 发表于 2019-3-11 16:30
你连收益率都算不清楚还来谈经济学？看看自己的上面发的

谢谢提醒 正确算法：

我哪里计算有误直接指出来就行了，语言这么有攻击性难道有仇？

iamyi

skywy 发表于 2019-3-11 16:34
我哪里计算有误直接指出来就行了，语言这么有攻击性难道有仇？

没有，抱歉我不该怼你，加减乘除是你的极限，对不起！

figtree1

skywy 发表于 2019-3-11 16:13
谢谢提醒 正确算法：
房价 91万
成本 25万

兄弟，动动脑子，我今天也是闲。
银行是慈善机构，白借你啊！
借72万,30年平均利率5%，等你15年卖出时候，付给银行的利息加借的本金已经118.45万了，还不算各种费用。这样加你自己的25万(就不算利息了)，成本已经143.45万，赚了吗？

skywy

figtree1 发表于 2019-3-11 16:38
兄弟，动动脑子，我今天也是闲。
银行是慈善机构，白借你啊！
借72万,30年平均利率5%，等你15年卖出时候 ...

我的前提是租金已经覆盖了贷款利息和其他花费。

icac

库克风飞扬 发表于 2019-3-11 13:02
负责任的说，这个房子一定是亏本的，因为06-09年，房贷利率基本10%以上，4%左右那是16年后的事了，另外，贷 ...

我08年买的第一个房子，利息6.5%

之后一直在降

tustuscan

库克风飞扬 发表于 2019-3-11 16:02
负责任的说，这个房子一定是亏本的，因为06-09年，房贷利率基本10%以上，4%左右那是16年后的事了，另外，贷 ...

06-90年利息10%？你可拉倒吧

天涯浪客

库克风飞扬 发表于 2019-3-11 15:02
负责任的说，这个房子一定是亏本的，因为06-09年，房贷利率基本10%以上，4%左右那是16年后的事了，另外，贷 ...

你记错了，我2009年入市的，利息6.5%。4%的利率2014年就有了。

figtree1

skywy 发表于 2019-3-11 16:44
我的前提是租金已经覆盖了贷款利息和其他花费。

15年里，银行利息就付出了46.5万，加上其他房屋费用,而你把总的收益，都算在最初拿出的25万里，看起来收益很高。估计这也是铁鱼，PIA们忽悠大家的算法。

tustuscan

figtree1 发表于 2019-3-11 17:20
15年里，银行利息就付出了46.5万，加上其他房屋费用,而你把总的收益，都算在最初拿出的25万里，看起来收 ...

也不能这么说，不说lz这个房子，04年很多房子都可以做到利息租金抵消了。

figtree1

tustuscan 发表于 2019-3-11 17:31
也不能这么说，不说lz这个房子，04年很多房子都可以做到利息租金抵消了。
...

收益和成本应该分别算，然后计算收益率。成本只算最初投入的首付(减小分母)，会让收益率看起来很高，忽悠人的一个小伎俩。

pan123au

alven 发表于 2019-3-11 10:25
完全不一样的环境，08年那会各国还有大力宽松的空间，而如今都已经债台高筑了，再借债刺激经济很难了 ...

明年美国就会QE放水，澳洲下半年频频降息放水