谈谈中美贸易战休兵对澳洲房产的影响

yylzl123

jeffxia 发表于 2018-5-21 20:58
还想着抄底呢，呵呵，都什么时候了

我没说抄底阿，只是以合理价格买入而已。再说底也不是炒出来的，底是磨出来的。现在正是磨的时候

美猴王

yylzl123 发表于 2018-5-21 21:54
我没说抄底阿，只是以合理价格买入而已。再说底也不是炒出来的，底是磨出来的。现在正是磨的时候 ...

经济环境的改善不是几天就完成的，既然不看好今后两年的经济环境，在银根收紧的情况下为何现在急着买房？

sylar_y

jeffxia 发表于 2018-5-21 20:56
都一屁股债吧，那就只有等死了。

做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付 ...

这么说吧，举例一套100 万的房产，中介可以忽悠买价120万买下来，也可以忽悠卖家80万卖掉。

我知道他有几套墨尔本北区的house，应该是前些年40万左右买的，现在市场价都在60-70万以上，中介有资源，自然买的便宜，也不是租不出去。 人家自己的房想租，天天带客户去看房，你的房子想租，人家一周带一次。

虽然很残酷，但是这就是事实啊。    特别好的房源，人家都自己拿走了，其实你去看看做了一些年的中介（卖楼花的除外），都有好几套房，而且都是明显低于市场价很多买的，前些年随便贷。  现在严了，但是人家买的低，风险低，打八折出租都能还利息。

yylzl123

美猴王 发表于 2018-5-22 07:46
经济环境的改善不是几天就完成的，既然不看好今后两年的经济环境，在银根收紧的情况下为何现在急着买房？ ...

这是一个很好的问题呢

我的回答是，在别人恐惧的时候贪婪。

有两个问题，第一，如果放大到二十年，甚至更长的尺度，考虑到人口流入和土地的限制，悉尼的楼市是不是长期上涨的趋势？
第二，相较于2年前，现在悉尼的楼市是不是一个相对的低点？

如果两个问题的回答都是肯定的话，那为什么不关注一下现在的楼市呢?

最后，因为银根收紧会导致利息抬高，那现在低息情况下固定利率贷款的优势不是更大了么？

美猴王

yylzl123 发表于 2018-5-22 20:09
这是一个很好的问题呢

我的回答是，在别人恐惧的时候贪婪。

现在离别人恐惧的时候还早着呢， 喊足迹口号的还大有人在， 哪来的恐惧？

考虑到移民政策的变化，人口流入正往少的方向变化，全球正在去杠杆美元回流也才刚开始，限制贷款的措施才刚起作用，
相较于2年后，现在悉尼的楼市是不是一个相对的高点？现在有必要急着买房？

lucky59

yylzl123

美猴王 发表于 2018-5-22 20:18
现在离别人恐惧的时候还早着呢， 喊足迹口号的还大有人在， 哪来的恐惧？

考虑到移民政策的变化，人口流 ...

我可不可以这样理解，你认为悉尼楼市的调整期会超过5年？现在连一半都没进行到？

但从历史数据来看，这是从未发生过的情况。从二战后到现在，悉尼几次大的楼市调整都未超过3年，跌幅最大在5%。当然，这主要归功于方兴未艾的移民潮。就好比同样经历地产泡沫破裂，香港早已恢复，人口负增长的日本楼市依然不见起色。

你说的每年移民人数减少确实是事实，政治大环境上似乎也不支持加大移民数量，但如果看澳洲的产业和年龄结构，移民这个基本国策没法动摇。篇幅有限，我没法具体论证，但个人看法是今后几年的移民数量不会达到前几年20万这么高，但同样也不可能低于16万。进一步说，即使抛开移民的增加，澳洲本土人口的出生率，也远高于发达国家平均水平。


最后说说美元，我个人对美元这波加息周期的成色是抱有怀疑态度的，它并不是是因为美国或世界经济复苏乃至过热，而是种种人为造就的大宗商品牛市下，通胀抬头的被动加息。这种滞后政策的结果，很有可能导致一场中短期的通胀爆发。除了买房，我实在想不到还有什么更好规避，抵消这种通胀的办法。当然，因为中短期的市场利率会飙升，个人不建议因为买房加大杠杆，凡事量力而行。

卖瓜买房

yylzl123 发表于 2018-5-23 16:17
我可不可以这样理解，你认为悉尼楼市的调整期会超过5年？现在连一半都没进行到？

但从历史数据来看，这 ...

请问，2000年奥运那波大涨以后，价格开始稳定开始算起，到2013年末这轮大行情起来，中间这１０年行情里，悉尼的房价跑赢了通胀了吗？

请不要转移话题，就直接回答，2000年那波稳定以后，一直到2013年这波，中间10年，悉尼房价涨多少，通胀是多少，哪个赢。

看清下图，2001年到2013年，12年时间悉尼房价基本是没有跌，但从90多万，变成100多2-3万，用了足足12年，你认为这段时间持有房产，不是最蠢的事情是什么？你有什么理由认为这样的局面不会在悉尼今天开始继续发生？

你偷换了一个概念，在愚弄不懂的小白：你定义里调整是跌价，进而你错误的认为不跌价投资就没事。错！澳洲高利率国家，投资增长不超过定存就是亏血本。而悉尼2001到2013年这12年就是这样的。

美猴王

yylzl123 发表于 2018-5-23 16:17
我可不可以这样理解，你认为悉尼楼市的调整期会超过5年？现在连一半都没进行到？

但从历史数据来看，这 ...

理解错了，我根本就没提到过悉尼楼市的调整期会超过5年. 我只是引用了你所说的经济不好的2年.

2003年到2007年悉尼的楼市调整跌幅有15%。

认同你对每年移民人数的估计, 和通胀抬头被动加息的看法, 但对这些因素对楼市影响的程度不认同, 因为你忽略了前十几年房价过度上涨的事实, 欠下的债迟早是要还的.

尘土飞扬

有道理~

卖瓜买房

美猴王 发表于 2018-5-23 16:33
理解错了，我根本就没提到过悉尼楼市的调整期会超过5年. 我只是引用了你所说的经济不好的2年.

2003年悉 ...

不要被他骗

2003年跌了以后，一直到2013年，足足十年，悉尼房产完全跑不过通胀。我已经贴出图表。

再次强调：不显著赚钱的房产投资都是亏血本，你用血本去炒房，不赚钱的话炒啥？难道风险你来扛，利益中介拿？

yylzl123

卖瓜买房 发表于 2018-5-23 16:26
请问，2000年奥运那波大涨以后，价格开始稳定开始算起，到2013年末这轮大行情起来，中间这１０年行情里， ...

。。。。。。。

这个。。。。为什么我们两个的数据会差这么多？{:12_784:}

你的意思是悉尼房价从01年的90多万，涨到13年的100万。。。。。

我01年住在rockdale，04年离开悉尼时住在auburn，印象中那时这些区的房价都在40万出头的样子。按现在的房价是远远跑赢通胀的。

按澳洲4%的通胀算，15年涨幅是80%左右

天蓝色是墨尔本房价

卖瓜买房

yylzl123 发表于 2018-5-23 16:55
。。。。。。。

这个。。。。为什么我们两个的数据会差这么多？

我CoreLogic的数据，你两个没有来源的图表。

我的数据登在business insider上

https://www.businessinsider.com.au/sydney-house-price-cycle-2017-11

你的数据来自房产中介

你说信谁？

yylzl123

美猴王 发表于 2018-5-23 16:33
理解错了，我根本就没提到过悉尼楼市的调整期会超过5年. 我只是引用了你所说的经济不好的2年.

2003年到2 ...

https://about.homely.com.au/blog ... rice-from-1970-2016

http://www.econ.mq.edu.au/Econ_d ... rs/Abelson_9_04.pdf

这两个链接是对澳洲房价过去40多年变化的一个回溯。跌幅超过5%的年份只有90（17%）年和11（8%）年，但都是一年时间就恢复了。而且11年前和11年后的一年，悉尼房价涨幅均超过2位数。

yylzl123

好像发重了。。。。。{:12_758:}

yylzl123

卖瓜买房 发表于 2018-5-23 16:57
我CoreLogic的数据，你两个没有来源的图表。

我的数据登在business insider上

你为什么会觉得顶着mq.edu这个域名会是房产中介呢？
我的来源如下：
http://www.econ.mq.edu.au/Econ_d ... rs/Abelson_9_04.pdf

https://about.homely.com.au/blog ... rice-from-1970-2016



而且我通过你的新闻链接，也看不到01年悉尼均价90万，和悉尼房价跑输通胀的出处，烦请指出一下。

Da_Musiq

房价房价要涨

shouyi

yylzl123 发表于 2018-5-23 16:55
。。。。。。。

这个。。。。为什么我们两个的数据会差这么多？

你的图跟他的图不矛盾啊。
你这里那八九年也没怎么涨不是吗

rongaikun

yylzl123 发表于 2018-5-21 12:55
西安 4套
成都 2套
海南 3套

布局不错啊