修改后的投资房数学模型

online2013

htv 发表于 2016-9-17 13:53
我好奇的是获利能力在多少可以超过房产，50%够了吗，那就是6年11倍，10万能成为110万，10万买60万的房有多 ...

這得問老天

htv

hilltop-bear 发表于 2016-9-17 14:13
过去的情况看，悉尼的话，六七年就到了

那大概悉尼的是50%，墨尔本40%，布里斯班30%

考虑过去几年深圳不知道会不会超过80%

jh_hammer

我自己的房产投资模型   以60万的二手house为例   80%的贷款，4%的增值回报（楼主4%的那个太低了吧，平均是10%的啊）
银行利息5%


最开始的投入          15.4万
首付         60 * 20% = 12万
印花税        60 * 5.5% =  3.3万    （印花税有具体公式， 估算一般按5.5%左右计算）
律师         1000

每年的总支出        28620
Council 费用        1000左右       
污水费   800      
水电煤气网  都是租客分摊的。房东不管。
银行利息         48万×5% = 2.4万       
租房中介管理费  7%：  2.6万的7% = 1820
房屋保险1000

每年的总收益        26000
租金          500×52=2.6万

每年支出平衡为 -2620

2年后的增值        4,8960
1年房产价值            60,0000×104%        62,4000
2年房产价值            62,4000×104%        64,8960


2年后你卖掉，48960 会算到你的工资收入中。你的年薪会非常容易到10万以上，交37%的税。 所以实际你的卖房收入为30844，  在减去2年支出  为2.5604.  没有计算负扣税的情况，因为负扣税会在每年你的tax return 中体现出来，大概每天有几千吧，不太会计算这个。

不过还有一种说法是每年的负扣税，会把你最后交的37%的税给抵消掉。如果这样那就是48960-2×2620= 43720.
投资总回报率：43720 / （153000+5240）=27.6%
每年回报率：14.8%

个人认为回报率按10%算，
2年后的增值        12,6000
1年房产价值            60,0000*110%          66,0000
2年房产价值            66,0000*110%         72,6000
投资总回报率：126000 / （153000+5240）=79.6%
每年回报率：39.8%


怎么算都跟楼主差很多啊。

aowu

jh_hammer 发表于 2016-9-18 09:30
我自己的房产投资模型   以60万的二手house为例   80%的贷款，4%的增值回报（楼主4%的那个太低了吧，平均是 ...

这个增值不是最后交captial gain tax吗？
怎么算到个税上面来了

咚_咚

jh_hammer 发表于 2016-9-18 09:30
我自己的房产投资模型   以60万的二手house为例   80%的贷款，4%的增值回报（楼主4%的那个太低了吧，平均是 ...

感谢这位朋友的无私分享，我还没时间重新改我的表格，你的模型提供了很好的意见，很感激。我计算4%的增值，是根据我周围朋友的投资房数据得出的，我自己居住的区也不可能高过这个增长率。热门区肯定是更高的。最终还是要根据自己想要买的区的房子分别计算才行

jh_hammer

aowu 发表于 2016-9-18 09:35
这个增值不是最后交captial gain tax吗？
怎么算到个税上面来了

https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/


在ATO的网站上有讲到这个，但是会计师是什么计算的。

83101989

模型是好的 但是房价这个东西随时暴涨暴跌 这个是数学模型无法预测的

zqip

大家的模型都忽略了负扣税和律师费以及中介产生的费用。

多多18

其实，不管怎么看，只要看到这个房子15年后还只有100多万，而买的时候光房子就60多万（还不包括印花税和律师费），就知道这套房子或者说这个例子没有任何的投资价值

连通胀都没有跑赢，钱是有时间价值的，跑不赢通胀的都是亏

fffighter

大江东去 发表于 2016-9-15 14:38
要追求的是正现金流负扣税的房子

只是正现金流的房子是失败的投资，那是土豪和外行才干的事 ...

正现金流负扣税， 真心请教，这个是如何做到啊？

jasonll1985

fffighter 发表于 2016-9-19 16:04
正现金流负扣税， 真心请教，这个是如何做到啊？

我的理解是：一年的收入（房租）大于总支出 但是 算上 房子本身 depreciation（这个是虚的）形成负收入-抵税。
如果房子(capital gain)能够上涨的话，就是净增值了。

jh_hammer

咚_咚 发表于 2016-9-18 09:58
感谢这位朋友的无私分享，我还没时间重新改我的表格，你的模型提供了很好的意见，很感激。我计算4%的增值 ...

还有一个东西搞错了。  如果你是二手房的话，  基本上你是很难使用负扣税。  负扣税一般是指新房才会用到的。

jh_hammer

多多18 发表于 2016-9-19 15:22
其实，不管怎么看，只要看到这个房子15年后还只有100多万，而买的时候光房子就60多万（还不包括印花税和律 ...

以4%的  房价增值   是很难跑赢通货膨胀的。

jh_hammer

jasonll1985 发表于 2016-9-19 17:49
我的理解是：一年的收入（房租）大于总支出 但是 算上 房子本身 depreciation（这个是虚的）形成负收入- ...

单独谈负扣税   就是说新房 off  plan的那种。

舟之

谢谢LZ分析！
我现在还完贷款，也没机会再贷款了。想要offset的钱再买房给孩子上学用。银行说我可以用150万。目前年收入10万。请问楼主我能买？或要多少收入？月付多少能买200万的房子。老公过于保守，我打算自己扮成这件事儿忐忑中。谢谢已加分

uniquelin

同意楼上的，新房才有负扣税，二手房抵扣不了很多的。

diouf

假设买一个600000万的house, 计算模型如下

key

jh_hammer 发表于 2016-9-18 09:30
我自己的房产投资模型   以60万的二手house为例   80%的贷款，4%的增值回报（楼主4%的那个太低了吧，平均是 ...

有一些小小的不同意见，和层主及楼主讨论一下：

如果以 4% 的平均增值来算：

1. 房价上升是 60 * (1.04) ^ 2 - 60 = 4.896 （和层主计算一致）
2. 房价上升应该减去当初的印花税和律师费，所以应该是：4.896 - 3.3 - 0.1 = 1.496
3. 由于租金收益不及支出，所以再减去每年的出租负收益：1.496 - 0.262 * 2 = 0.972
4. 如果真的两年后买出，还要再减去很多费用，单selling agent fee就 2.1%左右： 0.972 - 60 * (1.04)^2 * 0.021 = -0.39

所以如果两年内想套现，层主应该负收益 3,900元。如果不套现，那么帐面名义收益 9,720 元。

如果换 9,720 来算，每年收益率是 3.09%，如果套现亏损这个我就不算了。

如果上面的计算有错漏的地方，请批评指出。谢谢

takki

两点补充，房子维修的费用和折旧的估算。

其实2015年上半年墨尔本到处是60万左右可以租500，甚至550的房子。house租客面向的是白人为主，白人的喜欢和亚洲人不同。环境，view，路边咖啡店，好的自行车道是他们最向往的。当然这些房子的capital gain远不如学区的烂房，也算有利有弊吧。

大江东去

jh_hammer 发表于 2016-9-19 21:23
还有一个东西搞错了。  如果你是二手房的话，  基本上你是很难使用负扣税。  负扣税一般是指新房才会用到 ...

房子折旧是近似等于四十年平摊的

大江东去

uniquelin 发表于 2016-9-19 21:42
同意楼上的，新房才有负扣税，二手房抵扣不了很多的。

你去找个折旧表看看，就不会这么说了

房子的折旧基本等于四十年平摊

jh_hammer

key 发表于 2016-9-20 00:28
有一些小小的不同意见，和层主及楼主讨论一下：

如果以 4% 的平均增值来算：

这是每个人都计算投资回报率的计算公式不同。以2年为例。

我的公式：  投资回报率 =   2年房价涨的钱 / （买房子的全部投资 + 2年持有该房产的成本）    我这里买房子的成本 包括首付+印花税+律师费。

你的公式：投资回报率 =   （2年房价涨的钱 - 2年持有该房产的成本 - 印花税 - 律师费）/ 买房子的首付。


不过还是感谢 你提醒我了， 卖房子的中介2。1%的那个中介费。 基本上投资房产 都是要长线的5-10年。  房子能不卖 就不卖。
以上都是个人意见了。

jh_hammer

大江东去 发表于 2016-9-20 12:05
你去找个折旧表看看，就不会这么说了

房子的折旧基本等于四十年平摊

好像法律是这样规定的。 但是实际上，新房折旧是最好计算的。 二手房7年后的也可以折旧一部分。  超过20年的 基本上就无法折旧了。   这些消息 来源于保税的会计师。

jh_hammer

舟之 发表于 2016-9-19 21:35
谢谢LZ分析！
我现在还完贷款，也没机会再贷款了。想要offset的钱再买房给孩子上学用。银行说我可以用150万 ...

网上， 手机上有很多计算你借贷能的程序。 按你年收入10万，月薪税前8500计算的话 现在你差不多可以借70万吧。

具体的你可以随便找个broker 问一下就好了。
别忘了，你有offset 之后那150万，如果你用的话也是要还银行利息的。

大江东去

jh_hammer 发表于 2016-9-20 12:27
好像法律是这样规定的。 但是实际上，新房折旧是最好计算的。 二手房7年后的也可以折旧一部分。  超过20 ...

你会计师瞎说的，

你去找份折旧表看看，就知道了。旧房子的折旧也不差的，只是少了之前的年。

大江东去

jh_hammer 发表于 2016-9-20 12:27
好像法律是这样规定的。 但是实际上，新房折旧是最好计算的。 二手房7年后的也可以折旧一部分。  超过20 ...

你会计师瞎说的，

你去找份折旧表看看，就知道了。旧房子的折旧也不差的，只是少了之前的年。

key

jh_hammer 发表于 2016-9-20 12:24
这是每个人都计算投资回报率的计算公式不同。以2年为例。

我的公式：  投资回报率 =   2年房价涨的钱 /  ...

不客气。大家探讨探讨而已。

“我的公式：  投资回报率 =   2年房价涨的钱 / （买房子的全部投资 + 2年持有该房产的成本）”

投资回报计算应该是：净收益 ／ 投入总资金  对吧。

买房的“全部投资”，其中首付是进入EQUITY，通过卖房回收，而其他费用你没有算进去，只当成回报“率”的分母。

如果我们分拆一下：

净收益 ＝ 最后房价 － 总支出
而
总支出 ＝ 还清银行本金 ＋ 首付 ＋ 其他费用
快速计算的话
银行本金 ＋ 首付 基本上等于原房价，这就是为什么你用最后房价 － 原房价。
但总支出中“其他费用”这部分似乎少算了。
就好象买股票，不能不算手续费印花税，直接就拿卖出价－买入价。
不知道我有没有搞错。

提前卖房还有EARLY TERMINATION FEE，而出租还要算空置率，房子维护成本等。
但我同意你的结论，基本上是5－10年的周期。

coolbbb

key 发表于 2016-9-20 00:28
有一些小小的不同意见，和层主及楼主讨论一下：

如果以 4% 的平均增值来算：

别的不说，如果年收益率只有3.09的话，输定了，我给别人作担保放10000到cba ，每年还能收5%的利息，更不要说国内各种理财产品或者这边懂股票的人买股票的收益。这个房子买了还有操不尽的心（各种维修，还有房子的空置率之类），太不划算

但是网上大家都是这样讨论一下也挺好的，一起多交流

elight

mark 回家慢慢看

qj94

jh_hammer 发表于 2016-9-18 09:30
我自己的房产投资模型   以60万的二手house为例   80%的贷款，4%的增值回报（楼主4%的那个太低了吧，平均是 ...

请问您去哪里找律师才1000，您是怎么找broker的。谢谢