自住房的6年法则

yiyima

sssddt 发表于 2013-8-4 14:26
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出， ...

学习了

chimo1023

sssddt 发表于 2013-8-4 21:16
不需要交CGT ，但要注意，第一套房先卖出，第二套房后买入为好，如果第二套房先买入，第一套房后卖出，这 ...

这个时间差是自住房卖出的时间是以签买卖合同为准还是以交割时间为准，谢谢！！！

sssddt

chimo1023 发表于 2016-5-6 15:02
这个时间差是自住房卖出的时间是以签买卖合同为准还是以交割时间为准，谢谢！！！ ...

交割日为准

lucyliu8472

click 发表于 2013-8-4 14:44
对，任何人在同一时间，只能有一套房免CGT。

如果有2套房子 自住房卖了 那投资房是自动变成自住房了吗？还是要什么手续证明？

cwb1000

请教就一套房自助5年，工作原因要租房所以要出租3年。这样应该还算自住房吧，但是这3年可以负扣税吗，就是说利息可以抵房租收入，但是可以折旧也抵收入少交税不？

问题二3年后再买房的话，原来的又不卖。是不是从那时候开始才算投资房，溢价也是从那时候才开始算。所以我买新房子前最好找估价师估个价。。。还是会影响从现在起就会被算溢价了？

多谢啦！

kakacii

如果一套房开始是投资房，后来因为离婚等原因变成唯一的一套房了，再回去住，这种情况将来可否按比例免GST?

小白猪猪

sssddt 发表于 2013-8-4 14:49
是的

如果买了自住房呢？

小白猪猪

sssddt 发表于 2013-9-16 11:35
不可以，任何时候自住房只有一栋！

自主房可以有一栋，怎么认定是哪一套呢？

sssddt

kakacii 发表于 2016-5-8 03:51
如果一套房开始是投资房，后来因为离婚等原因变成唯一的一套房了，再回去住，这种情况将来可否按比例免GST? ...

不能豁免增值税，自住那一段时间可以免税

kakacii

sssddt 发表于 2016-5-8 08:57
不能豁免增值税，自住那一段时间可以免税

我之前的问题没有问到点，

－－－－

Ok，之前做投资房的时间都要交CGT，可以理解，因为一开始就是投资房

从转到自主房这个点以后，如果之后又可能搬出来了，这以后6年法则还适用吗

sssddt

kakacii 发表于 2016-5-8 12:40
我之前的问题没有问到点，

－－－－

6年法则是增值税全免
你的情况是投资房转自住房，只能免除自住期那一段时间的增值税

kakacii

sssddt 发表于 2016-5-8 12:54
6年法则是增值税全免
你的情况是投资房转自住房，只能免除自住期那一段时间的增值税 ...

这种情况比较复杂，我真不确定。除非有对应法律条款

obz

学习了

cwb1000

sssddt 发表于 2016-5-8 12:54
6年法则是增值税全免
你的情况是投资房转自住房，只能免除自住期那一段时间的增值税 ...

多谢你的很多信息，想麻烦您跟您再确认一下几个问题：
主要是因为工作原因搬到另一个城市，房子出租2~3年。想了解清楚看看报税怎么操作可以合法合理的少缴点，还有就是换房子的时候是否直接把原来的卖掉。尤其是目前来看房价开始稳定，大的涨幅发生在过去自助的数年里，所以当投资房说不定是好时候。

1. 如果出租超过6年，是否全部出租时间都要算CGT，还只是超过6年的部分？（这个会关系到我是否现在就算成投资房 ）

2. 如果只是出租3年，其间是否利息，物业，社区等等的支出不能去抵扣房租收入？

3. 如果当成投资房，然后计算折旧，是否折旧的这些钱以后在算CGT的时候要算上。比如现在估价50w，每年折旧5千，3年是否就变成是48.5w。然后卖了52w就按52-48.5 = 3.5 / 2 (老公老婆) / 2 （50%的增值）= 9千不到计算到当年的收入中去扣税？

4. 所谓的负扣税和支出抵扣是一回事吗？还是负扣税NG只是当你的投资是负的，也就是说会抵到当年的正常收入了才算。因为我们现在出租是正现金流，所以只能希望多抵掉点房租收入，但是肯定不会是要补贴钱的。

目前来看，如果房价增值不多，当投资房也是个不错的选择。毕竟增值的50%才去缴税。

很抱歉，问题很多。麻烦你了，多谢您的时间！

sssddt

cwb1000 发表于 2016-5-16 11:18
多谢你的很多信息，想麻烦您跟您再确认一下几个问题：
主要是因为工作原因搬到另一个城市，房子出租2~3年 ...

1. 如果出租超过6年，是否全部出租时间都要算CGT，还只是超过6年的部分？（这个会关系到我是否现在就算成投资房 ）

答：如果出租超过6年，全部出租时间都要算CGT，豁免只是6年之内，因为超过6年就没有资格享受豁免。

2. 如果只是出租3年，其间是否利息，物业，社区等等的支出不能去抵扣房租收入？

答：利息，物业，社区等等的支出不能去抵扣房租收入，还包括房子装修、翻新、扩建、加建奶奶房、车库、车棚等等支出，还包括安装空调、壁炉等原先没有的设施，与房子出租有关的支出可以抵扣房租收入，如中介管理费、广告费、房屋设施损坏简单的修理费，如果更换新的设施一般也不行。因为，利息，物业，社区等等的支出你去抵扣了房租收入处理，就意味着这个房子你是作为投资房处理报税的，税务部门已经纪录在案，以后作自住房处理享受6年法则免CGT，要反转过来就不太容易了，即使能够反转，以前享受的房租收入抵扣，放进口袋里的钱要吐出来。

3. 如果当成投资房，然后计算折旧，是否折旧的这些钱以后在算CGT的时候要算上。比如现在估价50w，每年折旧5千，3年是否就变成是48.5w。然后卖了52w就按52-48.5 = 3.5 / 2 (老公老婆) / 2 （50%的增值）= 9千不到计算到当年的收入中去扣税？

答：是的，每年折旧使你的房产的COST BASE降低，CGT会增加，但是一般来说，每年折旧还是合算的，因为，房子持有超过12个月，CGT有50%折扣，比起现在不做折旧卖房时房产的COST BASE也不降低，你自己估算一下哪个更加有利，从经济学的角度，折旧的税务优惠得到的钱先进了口袋，落袋为安，资金是有成本的，计提折旧，获得退税，即使今后与计算CGT的得益相同，现在获益远比你未来获得同样金额的收益要好。
你的计算公式基本正确。

4. 所谓的负扣税和支出抵扣是一回事吗？还是负扣税NG只是当你的投资是负的，也就是说会抵到当年的正常收入了才算。因为我们现在出租是正现金流，所以只能希望多抵掉点房租收入，但是肯定不会是要补贴钱的。
目前来看，如果房价增值不多，当投资房也是个不错的选择。毕竟增值的50%才去缴税。

答：负扣税就是租金收入低于支出（包括贷款利息、折旧、和其它支出），一般，这个租金收入低于支出的差额实际上不会太大，少则2、3千，3、4千，多则1万来刀，肯定不会把你的工资收入、生意收入抵消掉的。

支出抵扣不是专有名词，泛指支出的钱从收入中抵消一部分，降低应征税收入
可以是：租金收入减去支出，是正值
也可以是：租金收入减去支出，是负值，这个负值在在个人所得税计算时，抵扣了工资和其它收入，这才产生负扣税
也可以是：工资收入报税时，扣除一些与工作有关的个人支出费用
也可以是：小生意报税，总生意收入减去运作这个生意的成本（包括原辅材料、雇员工资、店面租金、水煤电费用、生意贷款、维修费用、办公费用......等等等等）。

cwb1000

sssddt 发表于 2016-5-16 20:15
1. 如果出租超过6年，是否全部出租时间都要算CGT，还只是超过6年的部分？（这个会关系到我是否现在就算成 ...

非常感谢，听您说完我们倾向于当投资房报税啦！

还有一个问题，就是如果2年工作结束后我们买不起新房又搬回去了。如何把他再转回自住房？
我搬出来前有做了估价，是不是搬回去了再估个价。然后这两个的差值如果是正以后卖房就按这个去交CGT，如果是负值那么也就没有CGT一说了对吗？

如果不再做估价，您说的税务局会根据统计值或市场数据来算，请问这个有地方可以了解吗？这个主要是我们还需不需要去做估值，比如这2年房价跌？或者说是不是反而有负扣税存在

sssddt

cwb1000 发表于 2016-5-16 21:06
非常感谢，听您说完我们倾向于当投资房报税啦！

还有一个问题，就是如果2年工作结束后我们买不起新房又 ...

我个人认为：作估价是最好的

如果不做估价，那么，卖房后，计算CGT，就只能按照自住期和投资期各自的年限来计算了，是平均计算的

比如，增值10万，自住3年，出租7年，初始的CGT计算按7万算，50%折扣，是3.5万，夫妻2人分摊，各自1.75万

作估价是应该付出的代价，如果自住转投资，应该高估，投资转自住，应该低估，与估价师要有沟通

如果，估价报告计算的结果不如不做估价的平均分摊方法，就不按估价单计算，这个主动权在自己手里，会计师会给你算出最佳方案的，你也可以现在咨询一下会计师，问问CGT计算估价与否的问题

xurong

sssddt 发表于 2016-5-16 22:17
我个人认为：作估价是最好的

如果不做估价，那么，卖房后，计算CGT，就只能按照自住期和投资期各自的年 ...

请教Sssddt 一个问题：目前住A自主房，B出租中，不过推到重建，请问：
1）B何时作评估最好？如果建完后评估（因为那时才会卖掉A，将B作为自主房），那么CGT如何算？造房的费用是否应该扣除？

2）如果不作评估，CGT又如何计算？因为原先的房子不存在了，好像原始参考点没有了。

谢谢。

sssddt

xurong 发表于 2016-5-17 00:06
请教Sssddt 一个问题：目前住A自主房，B出租中，不过推到重建，请问：
1）B何时作评估最好？如果建完后 ...

1、B房结束租约时评估，这个不是你能选择的，而是必须这样，你不能在房子空置一段时间后再作评估，这种评估无效
2、从买入房子的时间点起算，到卖出房子为止，买房成本加上建房成本与房子卖出的成交价计算CGT，按自主期和出租期分摊CGT比例

xurong

sssddt 发表于 2016-5-17 06:05
1、B房结束租约时评估，这个不是你能选择的，而是必须这样，你不能在房子空置一段时间后再作评估，这种评 ...

谢谢回复。如果按1）的方式评估，那么从结束租期到建好新房这段时间的增值如何算？要交GST 吗？ 因为A 在这段时间仍是自主房，B就只能算投资房了。

仔娃娃

留爪爪

仔娃娃

赶脚国内好像木有这么复杂对吧

juury

mark

chere

sssddt 发表于 2013-8-4 15:01
不是出租期累加，从第一次出租算起，连续6年（包括自住期），不超6年算自住，超6年算投资。 ...

怎么好像不是这样呢？ATO网站上的例子好像说6年是可以累计的，出租了3年，搬回自住，再出租3年，好像符合6年法则。如果有错请多指教！
还有，如果买完房子先出租了1年，再搬回来自住1年，然后再出租6年，是不是后面的6年符合6年法则？谢谢。

sssddt

xurong 发表于 2016-5-17 12:58
谢谢回复。如果按1）的方式评估，那么从结束租期到建好新房这段时间的增值如何算？要交GST 吗？ 因为A 在 ...

http://law.ato.gov.au/atolaw/view.htm?docid=AID/AID2003466/00001

根据税务局的解读 2003/466，“当一块地上的旧房被拆掉，新房在建起时，从旧房被清空到新房成为主要居所的这段时间内是资本利得税的免除期，但最长不能超过4年。”
而你同时又有自住房，我解读，有自住房，投资房推到重建可能不符合上面这一条，怎样变通处理自住房需要咨询会计师了

我仔细想了一想，你的这种情况做评估可能没有意义
B房从买入、出租、推到重建、自住、卖出
CGT的成本基础应该是房子买入价+拆房费用+建新房费用=房子总成本
CGT的产生只能是最终房子卖出价-房子总成本

根据评估计算CGT适合不存在房子推到重建的情况，这一点也需要向会计师咨询

如果现在的自住房卖出去
如果投资房在推到重建前过户给孩子

情况就简单了

sssddt

chere 发表于 2016-5-17 15:50
怎么好像不是这样呢？ATO网站上的例子好像说6年是可以累计的，出租了3年，搬回自住，再出租3年，好像符合 ...

你以为搬进搬出可以随心所欲，，可以无条件的吗？

另外，买进房子就出租的已经没有资格豁免CGT

xurong

sssddt 发表于 2016-5-17 17:28
http://law.ato.gov.au/atolaw/view.htm?docid=AID/AID2003466/00001

根据税务局的解读 2003/466，“当 ...

谢谢详细的回复。我到时问一下会计师。

menzhu

sssddt 发表于 2016-5-16 22:17
我个人认为：作估价是最好的

如果不做估价，那么，卖房后，计算CGT，就只能按照自住期和投资期各自的年 ...

作估价是应该付出的代价，如果自住转投资，应该高估，投资转自住，应该低估，与估价师要有沟通

这个能再多解释下吗？谢谢你

感觉一开始不报退税的反而好点，空置也比一开始抵税来的划算

阳光海岸

看来投资房合理避税大有文章

sssddt

menzhu 发表于 2016-5-17 22:20
作估价是应该付出的代价，如果自住转投资，应该高估，投资转自住，应该低估，与估价师要有沟通

这个能再 ...

自住转投资，高估，比如市场价50万，估价52万，那么今后卖房是计算房子增值就可以减少2万，这个就为你少交税了，（相当于去除50%折扣，应征税金额为1万，夫妻2人每人5千，按照相应档次税率完税，每人可以省下1、2千，总计省下2、3千或3、4千

沟通的目的，是为了让估价师了解你的情况和意图，房产价值是可以伸缩的，50万的房子，可以算52万，也可以算48万，当然，不能赤裸裸地要求，而是说明，自住转投资，看看市场价是多少？自己的房子装修、添置了哪些东东，是不是可以增值一点点？这个要讨论的，估价师拿了你的钱，总会为你找补回来，为你找增值的理由，你不交底，人家怎么操作，那就公事公办咯！