自住房的6年法则

香香兔

yandanny 发表于 2014-8-3 18:30
谢谢你的回复！ 即使不符合6年法则，我可能也得这样做，那么我的自住房最后应该怎样算哪？总不能把我的自 ...

你还是问问ATO吧

香香兔

坛子里的会计师集体沉默呀^_^

香香兔

觉得还是亲自问ATO靠谱，退一步问问会计师。毕竞每个人的情况不同，都有特殊性。

pomy2k

sssddt 发表于 2013-8-4 14:49
是的

是不能买其他自住房 还是买任何房子 这个规则就不能用了。买的是投资房可以吗？

sssddt

pomy2k 发表于 2015-9-10 13:54
是不能买其他自住房 还是买任何房子 这个规则就不能用了。买的是投资房可以吗？ ...

同时有2套房子就不适用

maplelin

他乡是故乡 发表于 2013-8-4 17:31
我当初感叹隔壁邻居人好，替租客申请了Telsta 的电话，还自愿付初装费。现在明白了，原隔壁这么干，原来隔 ...

何以见得是高人呢？

llyc

刘明 可是木有太懂

kuangzigong

Mark

一杯花茶

请问，如果自住房是55岁以上人士购买，但由于年龄太大，贷款时只能按照投资房贷款。房子成交之后，租出去半年，之后房子被推倒重建，建好后一直都是自住。这种情况下，这个房子算自住房吗？（贷款是按照投资房贷的） 如果算自住房，今后卖房的时候，是不是只有出租的那半年需要交CGT？ 到时候可以解释说出租那半年房屋没有增值，是否可以免交？谢谢

hellograce

学习

wzz2003

click 发表于 2013-8-4 14:44
对，任何人在同一时间，只能有一套房免CGT。

这个答复好像不太确切吧，问题是想问六年法则只适用于只有一套房的人吧，但凡有两套房以上者就不适用六年法则了。
而答案却是，你可以有两套房以上，但只有一套可以享受免增值税。

lidcombe

各位，今天听一个人说，在自住房转成出租前要找人估价，并找律师公正估价价格是多少，这样的好处是，万一计算CGT的时候，差额就不是最后的价格减去购入的价格，而是最后的价格减去出租前公正的价格～～
哪位大神知道？？
我刚好自住转出租呢

lidcombe

lidcombe 发表于 2015-9-17 22:06
各位，今天听一个人说，在自住房转成出租前要找人估价，并找律师公正估价价格是多少，这样的好处是，万一计 ...

麻烦各位，顶！！！！！

墨尓本

问楼主， 住了很久的自住房A， 根据六年法则出租出去，这部分租金是需要缴税的吗，或者可以参与负扣吗？
搬离A后， 住进了刚买的B（不同州）（实际上的自住房，但根据自住房只能有一套的原则，被算作理论投资房）， 那么B现在既然算是投资房，那么此段期间自住在B中，每个月偿还的利息是否可以做负扣？请楼主悉心解答。

zbaobao

mark

金牛座的

墨尓本 发表于 2015-9-28 10:24
问楼主， 住了很久的自住房A， 根据六年法则出租出去，这部分租金是需要缴税的吗，或者可以参与负扣吗？
搬 ...

http://www.myhomemarket.com.au/domain/news/1_160_1.html
看看这里，有例子。

dirrty

sssddt 发表于 2015-8-1 19:44
原则上房子出租过的都要交增值税，只不过有些特殊情况可以豁免增值税，条件是：
1.只有一套房
2.因不可抗 ...

请问下

你在前面的回复中一直提到第一次6年比较容易，第二次之后的6年需要有足够说服力的理由才能说服ATO，或者说有不可抗原因，是有什么出处吗？是会计师说的？还是ATO有相关的ruling之类的？

我一直只知道这个6年在搬回自住房后是可以重新开始的，但是不知道ATO对6年absence的理由还有特别的规定。

也请解释一下，“出租不以主动获取租金为目的”，不是很明白是什么意思？出租但是不收租金吗？

另外，也请解释下“同一时间段有两套以上房子的不能享受6年法则”这个说法的出处。因为我知道的是同一时间段有两套以上住房的，只要你在最终CGT事件发生时选定一套作为自住房，那6年法则还是可以应用到这套房子的，最终可以导致这套房产的增值得到部分或者全部减免。

只是同一时间段拥有的其它住房不能再被认定为自住房，这段时间段内这些个其它住房的增值部分以后会被征收增值税，无论这段时间里这些住房是谁住在里面。

不知道这样的理解正确吗。谢谢。

sssddt

dirrty 发表于 2015-10-30 23:38
请问下

你在前面的回复中一直提到第一次6年比较容易，第二次之后的6年需要有足够说服力的理由才能说服AT ...

1.“你在前面的回复中一直提到第一次6年比较容易，第二次之后的6年需要有足够说服力的理由才能说服ATO，或者说有不可抗原因，是有什么出处吗？是会计师说的？还是ATO有相关的ruling之类的？”

答：会计师不建议运用多个6年避税，你若坚持，会计师也可以为你做，但为此被查的可能性很大，后果自负。


2.“也请解释一下，“出租不以主动获取租金为目的”，不是很明白是什么意思？出租但是不收租金吗？”

答：比如，搬出自住房另外租一个租金低的房子住，原来的自住房用于出租，以获取较高的租金收入，这个理由不会被ATO接受，如果是这样，不管你有几次6年，那怕只有一个6年，都不能豁免增值税。“出租不以主动获取租金为目的”的意思是原来的自住房不是为了出租而出租，而是因为不可抗的原因必须搬离自住房，比如到外省工作，原来的自住房闲着也是闲着，就出租了，这个是被动出租，这种理由可以被ATO接受。

3.“也请解释下“同一时间段有两套以上房子的不能享受6年法则”这个说法的出处”

答：原先的ATO网站有明确定义，现在已经找不到了，大概意思是，“夫妻两人只有一套自住房的情况下，可以适用增值税豁免（6年法则）“

如果你拥有2套住房，6年法则不适用，政府为什么制定这个政策，就是为了让只有1套自住房的澳洲人得到税务上的好处，而有2套以上房子的人，自住房没有理由用于出租，不出租就不存在增值税，出租了就没有资格享受增值税豁免。如果自住房和投资房对调，那么，投资房在自住阶段可以享受增值税豁免，大体上你也相当于享受了始终有一套房子增值税豁免。
所以，还是比较公平的

dirrty

sssddt 发表于 2015-10-31 07:50
1.“你在前面的回复中一直提到第一次6年比较容易，第二次之后的6年需要有足够说服力的理由才能说服ATO， ...

先谢谢你上面的回复。

我不是针对你的回复，但是因为我是在firm做会计，每天也有机会面对很多不同的客户，有刁钻的也有和气的。我们firm的做法是给客户提出任何建议的时候需要结合自己的经验，拿出ATO相关的ruling或者publication等书面文件。这是在保护客户也是保护firm。所以我很想清楚的了解到你的这些回复到底依据在哪儿，如果ATO真有这方面的规定，对于我自己将来面对客户的询问也会有据可查。

关于这个多次6年的absence，我始终找不到任何关于“必须要有说服力的理由”或者“不可抗原因“之类的规定，包括ruling，TD，ATO的publication，以及真实案例之类的书面文件。所以我觉得这点站不住脚。反倒是，我在不止一家专业税务或会计网站上看到将“extended holiday”列为造成absence的原因之一。我想这个应该不能算是不可抗原因吧。

关于那个出去租个租金较低的房子，把自己的自住房以较高租金租出的方式。我不理解为什么ATO不会接受这个方式。首先，自住房出租有租金收入，房东是要报税的，ATO为什么要刁难你呢？只要你在同一个时期只把一处房屋认定为自住房就可以了。我依旧无法在ATO方面找到关于这方面限制的文件。

最后，关于夫妻两人同时拥有两套以上住房的情况，我想你可能指的是Sec 118-170 ITAA 1997吧。
http://www.austlii.edu.au/au/legis/cth/consol_act/itaa1997240/s118.170.html

但是这个应该只适用于婚后或同居后，夫妻（包括婚姻关系，事实上的de facto，和同性de facto）在婚后（同居后）确实只能认定一处自住房，从而6年法则就只能适用在认定的这套自住房上。

那如果夫妻双方在婚前各有自住房怎么办？举个栗子：

甲和乙在2015年3月1日结婚，婚前各有一套自住房A（甲的，购于2010年5月1日）和B（乙的，购于2012年8月1日），婚后甲和乙选择A为自己的自住房，B出租。在这种情况下，对于乙来说，2012年8月1日到2015年2月28日还是可以将B认定为自住房，自然也可以在这个时间段内使用6年法则，当然也还是建议在2015年3月1日出租前取得valuation。将来某一天卖出B房产，那2012年8月1日到2015年2月28日的房产增值对于乙来说还是不需要缴纳增值税的。

不知道这样的解释是否合理，谢谢。

paoqiqi

假设我现在住A，买了B以后，住到B半年，这半年A没有出租，半年以后又搬回A，B出租，那么6年内卖A和B的时候都能免CGT，还是只能免一套？

cgirl

sssddt 发表于 2013-8-4 15:26
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出， ...

对海外人士不知道试用吗 我一个朋友刚来澳洲买了房 已经住了半年 他说准备把房子租出去 然后自己搬去男友家住 不知道对她来说6年法则试用吗

sssddt

cgirl 发表于 2015-11-1 22:36
对海外人士不知道试用吗 我一个朋友刚来澳洲买了房 已经住了半年 他说准备把房子租出去 然后自己搬去男友 ...

这个需要咨询ATO，对海外人士购房有诸多限制，政策大不相同

sssddt

paoqiqi 发表于 2015-11-1 22:23
假设我现在住A，买了B以后，住到B半年，这半年A没有出租，半年以后又搬回A，B出租，那么6年内卖A和B的时候 ...

既然A没有出租，一切账单都在你名下，就不会申报租金收入，如果以后一直不出租，到卖出时就无需交增值税。
B房你住的半年，也没有租金收入，年度报税时可以减去半年，但是，今后卖出时，这半年不能减免增值税

或者A交半年增值税，B免半年增值税。

paoqiqi

sssddt 发表于 2015-11-1 23:27
既然A没有出租，一切账单都在你名下，就不会申报租金收入，如果以后一直不出租，到卖出时就无需交增值税 ...

B不符合六年法则吗

Yuchendd

Thank you very much!

sssddt

paoqiqi 发表于 2015-11-2 09:18
B不符合六年法则吗

不符合,B 是投资房

bmw10262007

如果房子持有8年，前6年都是自住，后两年出租。卖房的时候是否是只对后两年的溢价部分征收capital gai n

dingyipu

bmw10262007 发表于 2016-1-17 09:18
如果房子持有8年，前6年都是自住，后两年出租。卖房的时候是否是只对后两年的溢价部分征收capital gai n ...

是的，但需要估价师的证明文件。

louierma

sssddt 发表于 2013-8-4 15:26
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出， ...

学习了，thanks for sharing!!

bmw10262007

dingyipu 发表于 2016-1-17 09:29
是的，但需要估价师的证明文件。

估价师是怎么操作的呢？
把溢价的部分平摊到每年？还是根据行情算出每年的溢价？