重要更新：1.1M的房子估价0.9M ！！！有人買蔥買個房，我買杯珍珠奶茶買了套房。。。

hsx

楼主思路很清晰，投资就是投资，回报和负担计算的在把握之中。不过也要看机会呀

Clairelan

pan123au 发表于 2014-11-14 19:32
Campsie

好眼力...  这凑活算亚洲人区吧。。。越南阁的炸鸡翅真心赞

那个果

大富翁。。。

pan123au

Clairelan 发表于 2014-11-14 18:45
好眼力...  这凑活算亚洲人区吧。。。越南阁的炸鸡翅真心赞

Good price, but

38 Redman St Campsie NSW 2194

Clairelan

pan123au 发表于 2014-11-14 21:11
Good price, but

38 Redman St Campsie NSW 2194

管他呢。。。先收個幾年租。。。就當買了2個超爛的老UNIT送了塊地算了。。。總比沒有強。。。萬一之後漲的更厲害呢。。。

pan123au

Clairelan 发表于 2014-11-14 20:20
管他呢。。。先收個幾年租。。。就當買了2個超爛的老UNIT送了塊地算了。。。總比沒有強。。。萬一之後漲 ...

It is not easy to rent. anyway good luck.

pan123au

上面出租2房1衛 300-350 下面出租3房1衛 350-370   

Clairelan

pan123au 发表于 2014-11-14 21:29
上面出租2房1衛 300-350 下面出租3房1衛 350-370

  看來最低650左右 最高720左右 比我想的差一點。。。 不過我裡面會裝修裝修 該換的換 該翻新的翻新  650我想應該有的。。。 反正一周也就400左右的開銷。。。肯定能正現金流的就對了  算下來跟銀行利息差不多    收租5年就把稅跟裝修賺回來了 希望到時候至少漲了3萬5萬吧。。。就當存定期了

Halsey

pan123au

Clairelan 发表于 2014-11-14 20:40
看來最低650左右 最高720左右 比我想的差一點。。。 不過我裡面會裝修裝修 該換的換 該翻新的 ...

"

裝修  around 50k,  800k + 50k + stamp duty 800k*4%= 885k.  interest : 885k *4.5%=40000,   rent = 700/pw *50 = 35000

it could be very hard to get 正現金流.

pan123au

thanks 出国吃考拉

出国吃考拉

pan123au 发表于 2014-11-14 20:56
"

裝修  around 50k,  800k + 50k + stamp duty 800k*4%= 885k.  interest : 885k *4.5%=40000,   rent =  ...

装修和印花税不算在贷款里, 贷款80%的话是正现金流. 不过即使不请中介打理, 没有大的维修, 10年也赚不回前期投资. 等土地增值为主.

出国吃考拉

pan123au 发表于 2014-11-14 21:09
thanks 出国吃考拉

哦对了. NSW 80万的房子印花税应该是$31,811, 你算多了.

pan123au

出国吃考拉 发表于 2014-11-14 21:14
哦对了. NSW 80万的房子印花税应该是$31,811, 你算多了.

800k + 50k + stamp duty 800k*4% (32k) + 3k other fee  = 885k.

出国吃考拉

pan123au 发表于 2014-11-14 21:25
800k + 50k + stamp duty 800k*4% (32k) + 3k other fee  = 885k.

那没错了. LZ投入20万, 每年收入个7k左右和存银行差不多, 能落套房, 还能高价卖隔壁, 挺好.

编辑部前台小桃

无聊，也不说哪个城市哪个区

alyssa

编辑部前台小桃 发表于 2014-11-14 22:43
无聊，也不说哪个城市哪个区

http://www.realestate.com.au/property-house-nsw-campsie-118165283

重建，能卖多少？

yaya521

alyssa

编辑部前台小桃 发表于 2014-11-14 22:43
无聊，也不说哪个城市哪个区

http://www.realestate.com.au/property-house-nsw-campsie-118165283

重建，能卖多少

zhuhong_maggie

:)

jimmywooo

我没看明白这正现金流怎么算出来的。请高人再给我点拨一下

贷款80%的话那么就是885K＊0.8* 4.5% ＝ 31860，一年就多出来那么两三千块钱。如果房子增值的话当然是赚的。如果房价不动，那么损失的就是20万的机会成本。存随便什么银行或者基金有5% 以上吧？那一年就是一万了。

clarkzm

pan123au 发表于 2014-11-14 21:56
"

裝修  around 50k,  800k + 50k + stamp duty 800k*4%= 885k.  interest : 885k *4.5%=40000,   rent =  ...

装修不用5w的 绝对不用 我买破房两次了 两次都只用了小几千就搞定了 还不用自己动手
5w那是装修了给自己住的吧？
800的租金 房子才80w 绝对正现金流了

clarkzm

不过，楼主 我之前在黑镇看到过一套房子也是上下两层， 银行的人还有broker都说这属于dual occupancy 澳洲大部分银行不接受它作为抵押的，楼主留个心眼多找几家银行 不要耽搁了settlement

Clairelan

pan123au 发表于 2014-11-14 21:56
"

裝修  around 50k,  800k + 50k + stamp duty 800k*4%= 885k.  interest : 885k *4.5%=40000,   rent =  ...

這個。。。 貌似不是這麼算的吧。。。

首先第一點。。。RENT的話 事在人為。。。      這點我很有信心讓租客滿意 讓我也滿意。。。 所以按照我對CAMPSIE的理解。。。我覺得租金每週總共800 每年不低於40K

其次是支出。。。    正現金流就是支出少於收入就是了


按照100%貸款的話 利息應該是37.6K  council 1300左右 water 800 滅蟲200 保險1200   差不多41K


可是怎麼可能100%貸款呢。。。

我這次貸款80%。。。不過因為有OFFSET   一年利息才2萬都沒有。。。 想想至少3萬多的收入 跟2萬的支出比起來。。。 哪怕房價跌 租金跌 空置率略高 都不怕。。。 畢竟這都是錢在替我賺錢。。。 最壞打算90萬拋掉  那個大神肯定高興接盤的。。。。因為悉尼到底是悉尼 campsie也算近city的華人區之一了 幾年後火車站4分鐘一班車開往city   這房子走到車站750米而已。。。。 潛力無限。。。 放到10年 15年的長度來看 我覺得這房子每年給我1萬之外每年還替我存了2萬的資本增值 我就不信2030年的時候 這房子賣不到110萬



樓上有朋友說什麼基金5%。。。   我存NETBANKSAVER 就前3個月可以3%  之後變回2.5%   還要打稅。。。。 如果是存定期。。。那也就沒有了機動性可言。。。

而我現在只是25%的首付被鎖在裡面。。。 這25% 不鎖裡面也沒用（肯定沒有10%的年增長的。。。我求穩。。。悉尼房價長期看漲是必然的）

Clairelan

clarkzm 发表于 2014-11-14 23:14
不过，楼主 我之前在黑镇看到过一套房子也是上下两层， 银行的人还有broker都说这属于dual occupancy 澳洲 ...

  別嚇我。。。

clarkzm

Clairelan 发表于 2014-11-14 23:24
別嚇我。。。

说实话 并不是所有的银行都不接受这种类型的房子，我之前的broker就说还是有能接受的银行的 就是利率可能不好。 建议你立刻咨询下你的broker或者banker
我没有入手那个房子是因为我还是bridge visa 我还在申请pr的过程中，而且只有nab一家银行可以给我这种签证放款 不巧的是nab刚好不接受dual occupancy 作为抵押 我也就放弃那个房子了 毕竟不能贷款,不过这是对我来说哦 哈哈哈



如果这个房子真的是dual occupancy 楼主需要早作准备，我之前考虑黑镇那个房子的时候有一个不成熟的想法，银行估价的人来看的时候是根据是否有两个厨房来判断是否是dual occupancy的 你可以把厨房的东西先拆了 然后等估价好了以后再装回去。
一楼到二楼如果没有从室内上去的梯子的话，很可能会被认定是dual occupancy.

但如果你是PR的话 找能接受的银行就行了 没什么大事  上面的话就当我没说 哈哈哈

Clairelan

jimmywooo 发表于 2014-11-14 22:53
我没看明白这正现金流怎么算出来的。请高人再给我点拨一下

贷款80%的话那么就是885K＊0.8* 4.5% ＝ 3186 ...

正現金流不是要賺房租。。。房租多了要打稅。。。那稅打的心痛的。。。


正現金流就是 你的這筆首付  幫你去工作了

你也可以選擇丟基金啊之類的。。。只要你覺得靠譜。。。利潤和風險成正比。。。

但是悉尼的房價 10年漲個100%總歸有的。。。  靠槓桿 我這20萬可能10年后就變成了96萬。。。。 76萬 10年 每年到手7萬6 已經比現在的平均工資稅後到手的收入高了。。。。而且這幾乎是99%會發生的事情 只是早3年還是晚2年而已   反正收租一年賺1萬也不錯了。。。



當然這套房子已經算奇葩了。。。。 要知道 campsie現在差不多位置的 UNIT  一套2房賣50萬很正常 賣60萬都可能。。。3房至少加5萬吧。。。所以如果買2個unit 那就至少110萬都不夠 還不帶地。。。 這個80萬還送塊R4的地。。。 所以哪怕我推到重造丟個35萬進去（最多只能造213平米室內面積   142佔地面積）也不虧。。。  爾新的house 哪怕地再小 再偏 1.2m逃不掉的。。。 這套如果真的我拔了造新的。。。1.3M出手毫無壓力。。。 就能明年一年賺了個辛苦錢。。。我才沒那麼傻呢  等著10年內翻翻。。。

clarkzm

Clairelan 发表于 2014-11-14 23:21
這個。。。 貌似不是這麼算的吧。。。

首先第一點。。。RENT的話 事在人為。。。      這點我很有信心讓 ...

投资R3-R4的地皮是绝对正确的 尤其是你的邻居还已经买了3块地了

羡慕嫉妒~~

小安琪

Clairelan

clarkzm 发表于 2014-11-14 23:35
说实话 并不是所有的银行都不接受这种类型的房子，我之前的broker就说还是有能接受的银行的 就是利率可能 ...

原來如此。。。   太長見識了。。。

不過貌似那房東老吃老做啊。。。

樓梯是一樓的室內室外都可以到的。。。  二樓的廚房徹底變成了個房間   中介跟我說之前這裡是廚房 管線接口都已經藏在墻裡面了。。。。

所以應該沒有太大問題。。。這下我放心了