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楼主:cnnworld

[自购小窝] 我的买房经历-给迷茫的人一些我的想法 [复制链接]

yuxing

铜靴族

发表于 2014-9-10 23:09 |显示全部楼层

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说得好

cnnworld

铜靴族

发表于 2014-9-10 23:10 |显示全部楼层

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接下来重点说说期房

我自己是有惨痛经历的，因为我第一次买期房失败了，失败在于，期房也是分情况的

期房有两种情况，一种是楼花，一种是 land & home package。对于前者，贷款的主要风险在于建成后的估价问题，如果你是全款，当我没说，如果你要贷款，比如你这房子50万卖你的，但建好后，找银行贷款，银行认为这房子只值40万，这时候你就差10万，怎么办？你就现金补吧，如果没现金，你的10%首付也退不回了因为你违约了。事实上，除了那些即将造好的楼花外，大多数期房subject to finance没有任何意义，因为他们只能给你2周时间，而贷款协议即使批了，3个月后就失效了，到时候还要重新来

因此，楼花我认为最大的风险是贷款风险，这个风险和价值评估非常相关，而往往楼花都是有溢价的，这种溢价是对未来的判断，在一个市场上升的时候，是可以赚到钱的，比如去年在悉尼买楼花的，今年肯定赚的很爽，但即使赚到钱，比起买house，平均来说还是house赚的多。但楼花有个好处是杠杆放大，可以用10%的首付来撬动投资。总之，是个风险相对比较大的玩法。在我看来，对于自住房购买者，显然并不划算

期房还有一种性质，就是 land & home package，如果你是正常的土地，在土地上起一个house，那没问题，问题是，现在很多开发商，买了块地，然后分了地起townhouse，然后也用这种方式来卖，这就出现问题了。这个问题，去年可能还不是问题，今年就是问题，因为我后来接触的所有银行，这种方式都不贷款，很简单，因为这种方式，做的贷款是split loan，银行评估觉得风险太大，风险在于什么？因为这块地不是独立的，一旦起房子的其他几家出现问题，银行想拍卖这地也拍卖不了，而且对土地的评估是包含开发商利润的，很难评估清楚，因此，对于买apt或者townhouse（尤其有common wall或者包装了下后但实际上还是有common area）的房子来说，做land & home package 成功率极低，即使成功了也有偶然性，我4个月前来澳洲，看房看了1个月，后来两个月全部浪费在这个land & home的房子上了，最后还是没买成，这里面经历简直是血泪史，当然，我选的房子还是非常划算的，2个月后，边上同样面积同样户型一样的房子就比我贵了6万块钱，只不过我这房子买不下来，还好我事先一直拖着合同，最后没损失，但真心浪费了我大量精力和时间，以及时机

建议：买自住房的，不要碰楼花，不要碰期房，不要被那1万的补助诱惑。如果你是年轻人，现在只能买楼花，你自己评估风险吧，我不做建议。总之，在你有选择的时候，不要碰楼花，不是说楼花肯定不赚钱，楼花也能赚很多，但不适合自住买家。

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ggt20

皮靴族

发表于 2014-9-10 23:14 |显示全部楼层

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土地的价格一般应该怎么评估，比如附近都没有空地，政府有个土地估价，但是不是离市场价会有一定的偏差？

Shish

皮靴族

发表于 2014-9-10 23:16 |显示全部楼层

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楼主实在人。

cnnworld

铜靴族

发表于 2014-9-10 23:20 |显示全部楼层

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ggt20 发表于 2014-9-10 22:14
土地的价格一般应该怎么评估，比如附近都没有空地，政府有个土地估价，但是不是离市场价会有一定的偏差？ ...

一般政府的估价是卖家的底价，卖家的心理价位基本是基于此的，我认为政府估价还是比较准的，可以在这基础上下调1-2万比较合理

olivia8888

布鞋族

发表于 2014-9-10 23:23 |显示全部楼层

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讲的真好

xyzhao2002

光脚族

发表于 2014-9-10 23:27 |显示全部楼层

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cnnworld 发表于 2014-9-10 22:20
一般政府的估价是卖家的底价，卖家的心理价位基本是基于此的，我认为政府估价还是比较准的，可以在这基础 ...

麻烦请教LZ怎么查政府的估价?

巴乔

金靴族

发表于 2014-9-10 23:28 |显示全部楼层

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厉害，总结和梳理。

核心突出一点就好了，有点散

cnnworld

铜靴族

发表于 2014-9-10 23:35 |显示全部楼层

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xyzhao2002 发表于 2014-9-10 22:27
麻烦请教LZ怎么查政府的估价?

有些房子的section 32里面有的，中介也会说的，因为康嫂费是基于估价来计算的

mocha好腻

铜靴族

发表于 2014-9-11 00:42 来自手机 |显示全部楼层

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学习楼主来澳洲这几个月就研究这么透彻还上来分享真是感谢啊这年头楼主这样的人就是稀缺啊

霞光

木屐族

发表于 2014-9-11 00:53 |显示全部楼层

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学习

wizartist

布鞋族

发表于 2014-9-11 01:04 |显示全部楼层

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cj_29xx

布鞋族

发表于 2014-9-11 01:19 |显示全部楼层

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cnnworld 发表于 2014-9-10 21:38
关于买房的时机，我一直认为买房有两个情况是可以买的，一个是势头，比如最近悉尼的这股风头，其实你只要入 ...

写得真好，

fffighter

金靴族

发表于 2014-9-11 01:28 |显示全部楼层

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厉害了，学习。

kc_zhang

银靴族

发表于 2014-9-11 02:45 |显示全部楼层

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mark

龙宝宝

草鞋族

发表于 2014-9-11 03:53 来自手机 |显示全部楼层

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mark下谢谢lz 很有用

Nick0820

布鞋族

发表于 2014-9-11 05:45 |显示全部楼层

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对于正在看房的我受益匪浅，谢谢分享。。。

2112011

草鞋族

发表于 2014-9-11 09:48 |显示全部楼层

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赞！超棒！太感谢!!!!!!!!!

zdb97

银靴族

发表于 2014-9-11 10:02 |显示全部楼层

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写的不错

weedoo

银靴族

发表于 2014-9-11 10:17 |显示全部楼层

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学习了。

miinejoanna

木屐族

发表于 2014-9-11 10:43 |显示全部楼层

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学习

谢谢lz

dr8299

光脚族

发表于 2014-9-11 11:02 |显示全部楼层

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新人请教一下，墨尔本留学生买房政策哪个网站能清楚得了解？目前未满18周岁，只能等年满18岁以自己的名义买房？可以买二手房吗？

最后的接盘侠

皮靴族

发表于 2014-9-11 11:14 来自手机 |显示全部楼层

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dr8299 发表于 2014-9-11 10:02
新人请教一下，墨尔本留学生买房政策哪个网站能清楚得了解？目前未满18周岁，只能等年满18岁以自己的名义买 ...

不满18就来这里了？老子服了

50岁退休

fl360

木屐族

发表于 2014-9-11 11:19 来自手机 |显示全部楼层

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很好.關於買的策略 ....如果知道賣家急的时候...可以用一成銀行支票加合同加 66w... 加短 settlement.... 給他六小时考慮 ....不同意不回頭...同意立刻取消 inspection 及表示under contract.....

我是這樣...買價比银估還低.....instant equity.....

當然賣家要急.......

在 nsw