请教，我CLAIM这么多税是否有风险

icedcoffee

eppinglion 发表于 2013-7-19 12:05
晕，那我已经报了，怎么办啊，能撤回来吗

赶紧amend啊。你想一想，买个投资房，不往外租，拿利息抵扣你的income，不是相当于政府给你付你的房子利息么？

lesli1109

空置房子可以，但是你需要向ato证明，你的房子一直都在可以出租的状态，你也一直在积极的想把房子租出去（比如你已经找中介打广告，或者你自己也在招租），只是一直没能租出去，如果是这样，你就可以claim所有的费用。

如果你什么措施都没采取，就是把房子空在那，ato查起来，是不允许的。

lostbf

adelaide123 发表于 2013-7-19 12:11
我知道的有些人是，不收父母租。

但报给ATO的时候是说有收租，然后抵利息，做NEGATIVE GEARING。

是，你说的也是他有先报income，然后才有负扣税

nis

第2套房，如果你能证明你什么时候开始seriously招租，比如中介委托合同，打了广告的收据之类的，空置期你是可以claim的。当然如果你拿不出证据，或者你空置了很久比如1年，就比较麻烦。

呵呵虫

挺危险

eppinglion

fiddlehead 发表于 2013-7-19 12:10
楼主在这儿集思广益，看看有什么问题不能自圆其说，好事先准备下。
如果如你所说都是真实合法的，被查也不 ...

你说的很对，所有收入都真实可信，我就是担心直接DELAY我3个月，那我心情就不会太好，
哈哈

xinhang

manunited 发表于 2013-7-19 12:10
這個是不對的，你有出租的意圖就可，比如打廣告招租。這跟買塊地不一樣。 ...

空置也是要有reasonable window period, 不能长期空置，就算有出租意图长期的话也不能算投资。

mercer80

投资房,空置的时候当然可以抵税!!按一年利息多少,房租收入多少,互相抵。你运气不好,一年没租出去,当然可以抵。
但问题的关键,ATO会认为这不合常理,肯定会查你!!! 如果你是通过中介出租的,有评有据的,就不怕。就怕这种cash 自己出租,就很难讲清楚。
所以说,要投资,出租最好找中介。买卖房子我倒觉得有律师就可以了,中介收入比付出高太多了,侧远了

raoliang0082

没叫会计给你报税吗？

JohnnySu

refund 高自然抽查的几率大 不过该退的还是要退 只要确保substantiation到位就可以了

discovery

學習一下，年薪五萬如何可以搞定兩套投資房呀。

MU

xinhang 发表于 2013-7-19 12:22
空置也是要有reasonable window period, 不能长期空置，就算有出租意图长期的话也不能算投资。 ...

terms and conditions apply as always.

JohnnySu

iloverenee 发表于 2013-7-19 12:04
如果你要申请投资房抵扣，先要有房租收入才能抵扣
房子空置没有收入，应该不能抵扣
...

这是很很很保守的做法 这样做你会亏掉不少的
按规定 只要能证明出租的意图就可以开始申报抵扣
譬如说 如果你买一块空地 意图是建投资房 那么利息支出从第一天开始就可以合法的报抵扣了
Good Luck

luluau

eppinglion 发表于 2013-7-19 12:18
你说的很对，所有收入都真实可信，我就是担心直接DELAY我3个月，那我心情就不会太好，
哈哈 ...

收入真实可信， 不等于你的支出抵扣就是合理的。  -- 这完全是两回事儿。

比如：第一个房子， bond是否上缴了 ； 合同， 收据是否齐全。  -- 这不是搞笑不搞笑的事情， 如果你无法提供这些，就无法证明你的房子是出租的。

当你证明了你的房子是出租的，ATO才会跟你讨论你是不是可以完全抵扣你第一个房子。

helina312

只能说楼主GOOD LUCK。
第一个房子，你是分租的，那么EXPENSE也是要按照分租比列来算的。比如，你4个房间，租了一半，你只能报一半的开销。
第二个房子，一般都是从第一天出租开始，才能开始报EXPENSE.不是你想的买了投资房，一直放着不租，就能报花费的。NO INCOME, NO EXPENSE. 但是如果，你出租了，但是半当中空置了2-3个月，那几个月的花费你是可以全部报的。
1. 如果你需要做修改的话，自己改的话，需要填表格寄到税务局。
2. 如果你需要TAX AGENT帮你改的话，你需要提供你ETAX里的报税记录。

fatty

discovery 发表于 2013-7-19 12:28
學習一下，年薪五萬如何可以搞定兩套投資房呀。

同问。同时巨崇拜楼主。

junjun

空置能报,必须要有income才能有deduction.
分租的话， 必须按比例报。
你的ratio和普通的差别太大，很容易被查。

ellepopo

这一套房只能抵扣7个月的费用，如果空置的房间还放这你个人物品或者你偶尔还会回去住住，这部分都不能抵扣，只能按比例摊费用；
第二套房，如果你没有什么书面的东西证明你有要出租的intention， 费用不能抵扣， 如果是想租租不出去，才能抵扣，可以直接打电话给ATO 咨询。

lqyhannah

我以我浅显的经验说说你的这个return的风险都有哪些：

1，First Home Buyer， 首先叫你提供证明，不是买了房子，拿来FHOG就完结了，如果SRO对你有疑惑是可以要求你证明这是你家的证据的，驾照改了吗，ACE改了吗？水电都用的合理吗？
2， FHOG是半年，但是Stamp的减免可是至少一年，如果SRO查你，那么stamp 的减免要退回去还有罚金
3.分租7个月就抵了全年的利息或者贬值，这个现在就可以说，肯定不行
4，第二套房子空置，这个看你自己怎么去说你active去出租房子，但是租不出去了。

欢迎高手指正~

rebeccamy222

mark

xiaoxiniu

Property Available for Rent  - via word of mouth Case 3//2012 - rental property in regional NSW was vacant in 2007 and for next 5 years.

前两天NTAA Tax Schools 培训还讲到类似案例,

房子空得久,只有报纸上做过小小的100多块的p广告,  房东坚持说口口相传做广告了,咋滴?
房子边远地区不好租出啊, 咋滴?
虽然空房, ATO说期间仍有电费支出所以怀疑房东自住, 房东坚持说是房屋修理用掉的电, 咋滴?
ATO说你曾拒收访客, 房东说是啊,我就拒了因为不想要他, 丫有习惯我不顺眼(抽烟啦,养狗啦), 咋滴??

Tribunal 还不是判了 ATO输了, 房东完胜!

您就按照规定,一条一条往下扒, ATO也没招儿,更别说您压根儿没有房租收入呢, 就是Audit到您, 您合理合法,您也没必要怕东怕西的.

dqqlillian

xiaoxiniu 发表于 2013-7-19 13:28
Property Available for Rent  - via word of mouth Case 3//2012 - rental property in regional NSW was  ...

说的太好了！

findcaiyzh

空置好像不行。

nis

xiaoxiniu 发表于 2013-7-19 13:28
Property Available for Rent  - via word of mouth Case 3//2012 - rental property in regional NSW was  ...

学习。

Rainyichen

lesli1109 发表于 2013-7-19 12:12
空置房子可以，但是你需要向ato证明，你的房子一直都在可以出租的状态，你也一直在积极的想把房子租出去（ ...

正解。

eppinglion

ellepopo 发表于 2013-7-19 12:55
这一套房只能抵扣7个月的费用，如果空置的房间还放这你个人物品或者你偶尔还会回去住住，这部分都不能抵扣 ...

第一套房，我人不在，去年7月准备整间房子4个房间一起出租，自己打的广告，去年8月找到2个人租了2间房，但是其余两件一直没有租出去。当时在网上自己打的广告我全部都有，今年4月份那两个人搬走了，我就整个包给中介了，今年7月25号才租出去。中介那里的合同全部都有，所以我空置4个月是有案可查的，而且我人一直在外地工作，有公司证明，并没有回来自住过

第二套房，4月21号settle的，当时就说以投资房贷款的，中介出具了房屋租赁价值评估，否则银行也不贷款给我，一直在想找人租，但是由于没有时间回来，到现在一直没租出去，空置着，这些都有依据

所以我认为我是符合相关条件的，第一套房和第二套房的空置都是说的清楚的
就看ATO什么意见了

lr8225009

  我就想问问，LZ究竟是租出去赚还是靠退税赚呢？

eppinglion

lr8225009 发表于 2013-7-19 14:53
我就想问问，LZ究竟是租出去赚还是靠退税赚呢？

租出去肯定赚啊，但是没有租出去不就是靠退税多少补一点了嘛

michael128

很有可能被audit

lr8225009

eppinglion 发表于 2013-7-19 14:54
租出去肯定赚啊，但是没有租出去不就是靠退税多少补一点了嘛

   就是啊，那你就跟ATO说啊，我租出去比退这么一点税多的多，你以为我不想租出去啊