[真心求助]请大家帮忙分析一下，自住房是卖掉好还是转投资房好

JuliaTung

至尊小熊猫 发表于 2013-5-2 16:20
我每次看到这儿我都不太明白求解。

总说收入低抵税没太大意义，收入低交30%多，收入再高也就40%多，有差 ...

报税收入低的话，可以退的税就少啊！比如报税收入是十万，预扣税三万。如果有投资房，负扣税算上，按七万的年收入缴税，可能只要交一万的税，那就能退回来两万。如果报税收入三万，预扣税一万，算上负扣税，就算能100%退税，也只能退回来一万啊！预扣税多才能退回来更多，如果税不多，就浪费了啦，因为没那么多税可以退了。当然，只是举个例子，实际算法不是这么简单，这要问会计师了。

000567

钱一样多，放投资房收租退税 还是 做生意，前者大致能算出来，关键是看你的生意如何

至尊小熊猫

JuliaTung 发表于 2013-5-2 16:59
报税收入低的话，可以退的税就少啊！比如报税收入是十万，预扣税三万。如果有投资房，负扣税算上，按七万 ...

我就是不明白，大家是都有钱到说退一万都觉得意义不大了吗？

我觉得对于年收入5w和20w，同一个房子差不了太多。不知道对不对。

nikyxin

JuliaTung 发表于 2013-5-2 16:59
报税收入低的话，可以退的税就少啊！比如报税收入是十万，预扣税三万。如果有投资房，负扣税算上，按七万 ...

有一点不大明白，即使是一个60万的投资房，贷款80%，租金和利息的差价一个月也就几百吧，一年也就几千快，加上depreciation等等要抵到上万的税还是有难度啊，更加上20%付给银行的部分还有个机会成本在里面。  

所以感觉负投资房还是要每年往里添钱除非房价持续上涨要不真不觉得能挣到钱哦。不知道我这个理解对不对

JuliaTung

至尊小熊猫 发表于 2013-5-2 20:10
我就是不明白，大家是都有钱到说退一万都觉得意义不大了吗？

我觉得对于年收入5w和20w，同一个房子差不 ...

我这个一万只是打个比方啦，比较容易说明，实际上现实生活中不一定有一万啊！如果预扣的税不够多，比如全额退税只有5000，但是房租只收入了两万，利息加房子开销有三万，那一年下来还是亏5000，这种情况下完全只能靠房子增值了。如果能退回来一万，就是持平啦，那我还是会把房子留着的。如果退回来一万五，就有赚了，当然更要留着了。是不是这个道理。

a21989

留着吧, 我的也想卖,30万的房子中介费 1.5w, 我他妈都想砍了中介, 把我当白痴了

至尊小熊猫

房租收入2w, 所有支出3w。 这样你每年能抵税的金额是1w。

只要是年薪是3w多以上的都能退个大概35%也就是3500左右，年薪就是几百万的也就只能退个大概45%也就是4500。

所以这就是我说的，其实就差1000块钱，为什么大家都说收入低的意义不大？？？怎么不大？？？不就比高收入的人差1000块钱而已么？？

当然了，如果能抵税的金额是10w，那就会差1w了，但是一年亏10w的投资房也有人买？？

这就是我一直的理解！！求大家指教哪儿想错了？？

至尊小熊猫

JuliaTung 发表于 2013-5-3 11:59
我这个一万只是打个比方啦，比较容易说明，实际上现实生活中不一定有一万啊！如果预扣的税不够多，比如全 ...

见上。

JuliaTung

nikyxin 发表于 2013-5-2 21:07
有一点不大明白，即使是一个60万的投资房，贷款80%，租金和利息的差价一个月也就几百吧，一年也就几千快 ...

就是这个意思，请看我上一楼的举例。

鱼羊鲜

nikyxin 发表于 2013-5-2 21:07
有一点不大明白，即使是一个60万的投资房，贷款80%，租金和利息的差价一个月也就几百吧，一年也就几千快 ...

没错的，要么靠升值，要么靠涨租金，赶上年景不好，都很慢的，所以投资房要慎重啊

JuliaTung

至尊小熊猫 发表于 2013-5-3 12:10
见上。

这个，我也糊涂了……比如说一个人完全没有收入，投资房报亏的那部分就没意义了，因为没有税可以退。同理，越多税可以退就越有利咯！

JuliaTung

a21989 发表于 2013-5-3 12:06
留着吧, 我的也想卖,30万的房子中介费 1.5w, 我他妈都想砍了中介, 把我当白痴了 ...

你这个中介也太黑了，多找几个吧，一般都是1.5%左右的佣金。

至尊小熊猫

JuliaTung 发表于 2013-5-3 12:22
这个，我也糊涂了……比如说一个人完全没有收入，投资房报亏的那部分就没意义了，因为没有税可以退。同理 ...

不能说低收入马上就拿一个没收入的作对比，我那个例子是最贴合普罗大众。

ATO怎么收income tax的税率你有了解么？其实大家的税率差的不多，只是因为收入基数差很多，所以税是收入越高收的越多。

但是这投资房，抵税的金额是不变的，就是说基数是不变的！就算你再有钱，再工薪，基数都是那么多，rate只差10%，能差多少？？？

zn7726

JuliaTung 发表于 2013-5-3 11:59
我这个一万只是打个比方啦，比较容易说明，实际上现实生活中不一定有一万啊！如果预扣的税不够多，比如全 ...

所以说, 投资房, NG, 退税, 都是"看上去很美"的东西.

1 投资房是有成本的. 假如升值潜力不足, 就是在花钱消费持有房产的快感.
2 NG没多少, 而且NG的前提是: 必须亏钱, 而且NG完了继续亏钱!!! (这就是投资房的成本)
3 假如房租和利息平了, 你一分钱退不了, 还要损失假如把20%首付放在自住房里能抵消的利息. 8W的首付一年就是至少4000的利息(放在自住房的Offset里)
4 假如房租超过利息了, 恭喜你, 房子给你挣钱了! 但是, 挣的钱要交税, 同时, 20%首付的利息没了. 挣的钱超过4000了吗?
5 一买一卖还要几万的成本.

除非捡到大白菜, positive gearing很多很多, 或者房产升值潜力很大, 或者真心不差钱, 或者有折旧可以退(好像前6年最多?), 否则投资房还是别沾了.

利用金融产品的组合, 达到利润最大化, 真的很让人着魔, 但是, 但是, 但是, 请你冷静下来自己算算帐再说.

投资房, 看上去很美.

本人也面临LZ类似的问题, 而且我的自住unit贷款有offset. 仔细算下来, 考虑到unit的升值潜力(功能有限, 不在st leonards或者Chatswood), 考虑到自己的经济实力, 现在基本打算换房后不保留这个unit.

sunrise

co ask

JuliaTung

至尊小熊猫 发表于 2013-5-3 12:28
不能说低收入马上就拿一个没收入的作对比，我那个例子是最贴合普罗大众。

ATO怎么收income tax的税率你 ...

额，我不是要争论什么，我对这个不懂，都是会计帮忙算的。其实投资房要不要留，看每个人家庭情况实际衡量吧。

至尊小熊猫

JuliaTung 发表于 2013-5-3 13:39
额，我不是要争论什么，我对这个不懂，都是会计帮忙算的。其实投资房要不要留，看每个人家庭情况实际衡 ...

不要误会。我也不是要争论，我就是经常能看到说收入低的没意义，想知道个究竟。


很多东西交给会计是好，但是拿主意的是自己，还是弄明白得比较好。

我大胆的猜测，mm应该有一个能干的老公。

JuliaTung

至尊小熊猫 发表于 2013-5-3 13:44
不要误会。我也不是要争论，我就是经常能看到说收入低的没意义，想知道个究竟。

嘿嘿，过奖了，我老公的确挺能干的。而且我本身数学很差，这种跟数字有关的东西要想的话会浪费我很多脑细胞而且想不明白，一般我就不去想了。另外，如果有投资房，我感觉自己管理比较好，因为每年收多少租金是可以自己说的，可以尽量说得比市价低一些（但不能低得太离谱），也可以有一些时期声称房子没有租出去，另外有些人把两房隔成三房出租，明的账面上是亏，实际是赚的例子很多。当然，这只适用于受租客欢迎的区，有些交通不方便，华人少的区，还是需要靠中介的广告的。自己管理也意味着减少维护的开销（中介费啊，修理费啊），但是增加了工作量（收租啊，修理啊，等等）

cyvs

数字上有太多不稳定因素，还是要看楼主自己的意见。卖了房大概可以拿到现金十万，如果放在贷款五巴仙利息一年省五千，税前省七千左右，回报七%pa，这是肯定没风险回报。

如果你拿去做生意一年可以有多少回报?风险如何?

如果留这房子投资，你认为屋子每年会上涨或下跌多少?增值5%，三万元，回报有30%，下跌5%，那就亏损30%了。
还有你留下这投资房，你贷款有一百万了罢?你们的工作稳定吗？如果房子找有不到租客空置三、四个月可以吗？有没有家庭计划?

我觉得楼主在考虑回报同时，也想清楚风险，还有自己心理承担风险的能力。如果贷款一百万，你会不会时常担心没了工作，找不到租客，房价贬值，如果会影响你生活情绪，值的吗？
都是楼主自己要做的决定。当然，如果有TZ和你找律师签保一切都只会有美好的结果，如果有问题他替你保了，那你可以考虑。

icpanna

ZhuNan 发表于 2013-5-2 14:31
LZ考虑不过长远阿，你买自住house就应该refinance阿。
现在能抵多少税不该是你考虑的重点。你新house 3年的 ...

MARK, 多谢分享

zpai

ZhuNan 发表于 2013-5-2 14:31
LZ考虑不过长远阿，你买自住house就应该refinance阿。
现在能抵多少税不该是你考虑的重点。你新house 3年的 ...

不是说refinance出来的不能算NG?

那么是否这第一套还是卖掉合算？

ZhuNan

zpai 发表于 2013-5-28 08:59
不是说refinance出来的不能算NG?

那么是否这第一套还是卖掉合算？

看退税是卖了再买好，但是为了ng这样折腾不值得。印花税中介费就要小3万了，至少4-5年的ng都不一定退的回来

elena2000121

jin lai xue xi

sunzww

nikyxin 发表于 2013-5-1 14:48
我的意思是实际交了2000的利息但只有1500可以算在expense里，不知道是不是这样算的？

现在是自主房，两 ...

你的这套townhouse应该不可以抵税的，曾经自住过，如果要作，小心ATO查到

zpai

ZhuNan 发表于 2013-5-30 15:26
看退税是卖了再买好，但是为了ng这样折腾不值得。印花税中介费就要小3万了，至少4-5年的ng都不一定退的回 ...

如果第一套房已经没有贷款了，全部付清了也是这样吗？

还以为NG是一个投资房重点考虑的因素呢？

现在房价还是不高，卖了划不来。

ZhuNan

zpai 发表于 2013-5-30 21:09
如果第一套房已经没有贷款了，全部付清了也是这样吗？

还以为NG是一个投资房重点考虑的因素呢？

一买一卖，房子没差价，而且不付cgt的前提下，至少损失2-3万。而ng一般一年退回上万cash不多，为了ng换房等于2-3年才回本，而且新房3年之后折旧会降很多。一般讲没这个必要。

ng就是买房的一个额外好处，不是目的。

nikyxin

sunzww 发表于 2013-5-30 20:49
你的这套townhouse应该不可以抵税的，曾经自住过，如果要作，小心ATO查到

请问为什么曾经自主过地房子就不能抵税了呢？如果现在转成投资方了，以后是可以地吧

sunzww

不可以，这是澳洲税务规定，投资房只能是从购买后一直不自住的。当然很多人愿意冒险，也不是每个人都会被查到，不过万一被ATO查到，不仅要退回以前的退税，还要罚款

sunyu321

sunzww 发表于 2013-5-31 22:18
不可以，这是澳洲税务规定，投资房只能是从购买后一直不自住的。当然很多人愿意冒险，也不是每个人都会被查 ...

这位同学你在说笑吧？

sunzww

sunyu321 发表于 2013-5-31 22:31
这位同学你在说笑吧？

不信？找个会计问问