求拍砖，还是楼花

清咖一杯

mercer80 发表于 2012-11-19 14:05
1。

3万5 是从55万到65 万逐步递减的。

第二条是我没有考虑到的，多谢提醒。不过大多数情况下我买了房子就不打算卖了。这一进一出的税费，手续费，不等钱用的话，折腾个啥？
第三条我要好好算一算，到底可以带来多少退税。

hsqhugh

清咖一杯 发表于 2012-11-20 07:30
终于等到多多哥哥出手了。
我可没指望靠折旧发财，无论是新房还是二手房，几年翻一番甚至于翻几番的好年 ...

友情提醒一下：

1如果你仍看好房市，别忘了财务杠杆的作用，会放大收益。

2楼花的教训，并不是杜撰出来的，务必三思。

owner

清咖一杯 发表于 2012-11-20 10:38
偶是70后，老了，孩子读小学了。

你的思路很好的
我现在的做法跟你一样
只不过我买的是二手APT
你可以买近新的

地址选得好
你也可以每两三年考虑再买一个
预算50%的往上跳(monkey23)

清咖一杯

hsqhugh 发表于 2012-11-20 10:43
友情提醒一下：

1如果你仍看好房市，别忘了财务杠杆的作用，会放大收益。

感谢提醒
第一条，我对房市的观点是除了个别区域，大涨大跌的可能性都不大了，财务杠杆适合能承担高风险的专业人士，不适合我这种稳健型的小户人家
第二条，实际也是我发这个帖子的初衷，我知道楼花有风险，买的时候看不到现货就是最大的风险。所以我期望专业意见来尽量回避风险或者说将风险最小化。

owner

清咖一杯 发表于 2012-11-20 10:50
感谢提醒
第一条，我对房市的观点是除了个别区域，大涨大跌的可能性都不大了，财务杠杆适合能承担高风险 ...

学区/火车站/大学校园旁边

最高收入的那个，应税收入18万以上
2-3年新apt

以下
10年新APT

只能先大致想想
自己住的房子，是看出来而不是算出来的

hsqhugh

清咖一杯 发表于 2012-11-20 07:50
感谢提醒
第一条，我对房市的观点是除了个别区域，大涨大跌的可能性都不大了，财务杠杆适合能承担高风险 ...

那多多哥哥就没建议了。

多喜

请问所指楼花 包括TOWNHOUSE楼花吗?

清咖一杯

多喜 发表于 2012-11-20 11:00
请问所指楼花 包括TOWNHOUSE楼花吗?

楼花，指所有的还没有开出果实来的房产 ，自然包括Townhouse
但此论坛上讨论的多为楼花apartment

多喜

清咖一杯 发表于 2012-11-20 11:05
楼花，指所有的还没有开出果实来的房产 ，自然包括Townhouse
但此论坛上讨论的多为楼花apartment ...

谢谢

simplyjean

owner 发表于 2012-11-20 10:38
递减还是等额？

幸亏当年选择了递减

递减

清咖一杯

640 发表于 2012-11-19 12:31
房价虚高确实有时间段，可是09年恰恰是GFC刚开始的时候，那时候老实说没有虚高。

无论怎样的算法，你如果 ...

“无论怎样的算法，你如果要把补助和折旧也算进去，我觉得已经不需要看了。个人意见。“

你很多的高见我是赞同的，但这句话不解。你的意思是补助和折旧相对地产投资来说是小数目，不值得考虑，是这样吗？

这一点上，不敢苟同。假设一个新房UNIT售价在55万，周边类似条件的二手UNIT在50万上下，政府补贴3.5万，前五年的退税按每年8,000计，那么我相当于买同样的房子我少花了2.5万（具体数据可能不对，但能省个2万左右应该没问题）。为了2万澳刀花点功夫做Study 应该还是值得吧。当然大户人家另当别论，咱工薪阶层新移民，暂时不缺时间，缺钱。

640

清咖一杯 发表于 2012-11-20 16:21
“无论怎样的算法，你如果要把补助和折旧也算进去，我觉得已经不需要看了。个人意见。“

你很多的高见我 ...

这一点上，不敢苟同。假设一个新房UNIT售价在55万，周边类似条件的二手UNIT在50万上下，政府补贴3.5万，前五年的退税按每年8,000计，那么我相当于买同样的房子我少花了2.5万（具体数据可能不对，但能省个2万左右应该没问题）。为了2万澳刀花点功夫做Study 应该还是值得吧。当然大户人家另当别论，咱工薪阶层新移民，暂时不缺时间，缺钱。

谢谢。

如果楼花是55万，而同期附近只是50万左右的2手房，这个楼花是可以考虑的。

可是实际情况上（I mean in general, not everyone single place)，如果楼花是55万，附近的2手房是45万。 这是我看到的。

至于退税，2手房投资同样可以退，而且首付也小； 政府的补助在很多时候已经被发展商加了在价格里面，而且只有多加。 至于为什么， 不难理解。  

如果要细说，当然高收入的人可以考虑退税的优惠，可是如果同时考虑2手房和楼花的话，那楼花很难跑赢。

As 为了2万澳币做功课，我觉得就算是1千块也是要做功课去作出合理的举动，你可以告诉我你说前5年退税按8k 一年是指8k的折旧还是实退税金8千块？

640

搜到了一个地方接近你说的例子，在Enfiled.

楼花： http://www.realestate.com.au/pro ... w-enfield-110943923

2手房： http://www.realestate.com.au/property-unit-nsw-enfield-112122899
http://www.realestate.com.au/pro ... w-enfield-111352735
http://www.realestate.com.au/pro ... w-enfield-110668005

如果是这样，我会考虑。不过鉴于这个楼花是小栋没有电梯的，也不算是风险高的apartment楼花。只是这个区好像不是很方便，可以开车到burwood.

清咖一杯

640 发表于 2012-11-20 16:48
这一点上，不敢苟同。假设一个新房UNIT售价在55万，周边类似条件的二手UNIT在50万上下，政府补贴3.5万， ...

这个是这样的，55万的新房，周围的二手房通常在45万上下，所以说要找出符合我要求的新房是非常困难的。
偶问一个楼花中介这个问题，丫给我的回答是，新房是不能跟二手房比的，就像有人喜欢吃大闸蟹，有人喜欢吃猪肉。晕死，立马拉黑这个中介，胡说八道不经大脑的。

退税我是毛估估的，按65万算，650,000 X 2.5% + 5,000 (内部设施折旧）= 21,250，税率是37%，所以算出来是7,862.5。未必准确，自己随便算算的。

清咖一杯

640 发表于 2012-11-20 17:02
搜到了一个地方接近你说的例子，在Enfiled.

楼花： http://www.realestate.com.au/property-apartment-ns ...

不方便还是小问题，不安全是大问题。

640

厄， 这样算比较。。。。 也没多大关系。

我举个楼花好的例子吧，纯属闲聊：

如果是65万，贷款80%， 每年利息6%的话，利息每年是31200， 租金一般有650一周，一年33800。减去杂费，可能刚好负2-3千每年。 然后因为有折旧，每年会有正现金流7千多。（少交的税） 买入价如果算进现在的政府补贴，先自住再出租，刚好还是65万。 投入130000，每年回报7千多，10年回报7万。10年内只要涨6万就回本了。

然后2手房55万，加印花税20240， 买入价57万，贷款80%，利息6%， 每年26400， 租金大概550一周，一年28600，减去杂费，也是刚好负1-2千每年。折旧可能只有一半，每年正现金流只有3千多。（少交的税）投入130000，每年回报3千多，10年3万多。10年要涨10万才可以回本！

动心了没？？？？！！！！！　而且现在买楼花只需要１０％！　只要你或家庭收入过１０万块！
楼花的销售快给我加分。

清咖一杯

640 发表于 2012-11-20 22:35
厄， 这样算比较。。。。 也没多大关系。

我举个楼花好的例子吧，纯属闲聊：

没算Strata?

还有一点不太对，这里suppose 65万的楼花和 55 万的二手房是类似的，所以租金上不会因为你是新房就650，二手房就550，应该是一样或者相差个20-50刀一周。

640

清咖一杯 发表于 2012-11-20 23:03
没算Strata?

还有一点不太对，这里suppose 65万的楼花和 55 万的二手房是类似的，所以租金上不会因为你 ...

Generally 新房确实会高挺多的，不过看区吧，像zetland新旧就会只差20-50一周，epping park和epping/eastwood 的就高很多。 strata算了已经，不过是按最理想状态而已。

sm375

640 发表于 2012-11-21 12:22
Generally 新房确实会高挺多的，不过看区吧，像zetland新旧就会只差20-50一周，epping park和epping/east ...

要还的本金好像也没算

owner

sm375 发表于 2012-11-21 23:49
要还的本金好像也没算

IO
5年结束后换一家再继续IO

mercer80

simplyjean 发表于 2012-11-19 19:15
60万的apt, 头三年大概一年退15K

it should be depreciation amount 15K not tax return for 15K!

Thanks