Merrylands, Auburn, West Ryde units 过去四年价值增长，不代表未来趋势

hsqhugh

所谓差区，特别是交通便利的，升值通常不输大盘。当然west ryde 不算＂差＂哈，呵呵

sodium

原来West ryde和那两个区同等级了

superufo

看坛里总是说Auburn, 对它Unit实际升值很有兴趣.
查了不少记录, 感觉采用中位价, 考虑到有问题的Apartment和Unit的数量, 中位价确实被拉低,但并不会影响太大

下面数据基本可以看出Auburn旧Unit实际升值(排除装修卖房), 因为是同房比较有一定准确率

9/18 STATION RD, Auburn
$245,000 17/01/2008
$305,000 05/10/2011
升值24%

7/95 NORTHUMBERLAND RD, Auburn
$212,000 22/01/2008
$258,000 31/08/2011
升值21%

5/26 DARTBROOK RD, Auburn
$198,000 04/12/2008
$238,000 24/08/2011
升值20%


7/45 DARTBROOK RD, Auburn
$230,000 27/08/2009
$270,000 13/01/2011
升值17%

7/87 STATION RD, Auburn
$223,000 17/06/2009
$247,000 01/08/2011
升值10%

5/21 DARTBROOK RD
$275,000 01/12/2009
$305,500 27/04/2012
升值11%

喜欢地产

查查为什么升值不一样，与新旧有关吗？

superufo

West Ryde不大了解, 但是看看随意找的一些房(排除装修卖房),区别还是有的

9/5 ENDEAVOUR ST, West Ryde
$345,000 27/03/2007
$335,000 02/02/2009
$484,000 17/04/2012
40%


48/22 herbert ST, West Ryde
$400,000 04/04/2008
$540,000 22/11/2011
35%

27/30 HERBERT ST, West Ryde
$380,000 06/02/2009
$448,600 23/12/2011
17%

superufo

喜欢地产 发表于 2012-10-26 12:31
查查为什么升值不一样，与新旧有关吗？

购买时间不同，按购买时间排序的。就是同时间，价格比差一点很正常，不同房子不同情况。但是由于排除装修干扰，旧房在很多方面相似度很高，涨价趋势还是很明显的，auburn涨幅感觉没坛里帖子说的那么好。

喜欢地产

superufo 发表于 2012-10-26 18:21
购买时间不同，按购买时间排序的。就是同时间，价格比差一点很正常，不同房子不同情况。但是由于排除装修 ...

形势好的时候是普涨，哪里都涨。然后有特点的区涨：如华人区，好学区，低价区等

liuliang1958

superufo 发表于 2012-10-26 18:21
购买时间不同，按购买时间排序的。就是同时间，价格比差一点很正常，不同房子不同情况。但是由于排除装修 ...

如果你只看短暂的一两年，每个区，各种房子都有涨幅很大的时候，如果你要看长时间的话，差别就很大了。

曾有个老太太说到她和他妹妹同一时间（很早以前）买了房子，她买的是Campletown的大house，妹妹买了一个很小的在Double Bay。 当时都花了5000澳币。 这老太太很幸运了，弄了个sub-division，但是和妹妹的房子的价值还是差很多很多。

我个人认为要长线看。

garysu

superufo 发表于 2012-10-26 12:28
看坛里总是说Auburn, 对它Unit实际升值很有兴趣.
查了不少记录, 感觉采用中位价, 考虑到有问题的Apartment ...

这个时间段，其实就是09年那一次，之后再入手的，谁都不知道会是什么结果

hsqhugh

不明白什么叫"排除装修"

买过房的人都知道, 看照片和实物相差百倍.  不知如何从网上的信息就能得出"是否装修"的结论,更何况装修能花多少钱 难道因为装修而升值都不算数了?

这是我10月25号收到的一封邮件,现在去domain上还能看到.
http://www.domain.com.au/Propert ... e%20Alert%20Open%20(postclick)&prevServer=Emails&haprof=1397001
怕万一被删除,我截屏了.


2012年10月 2/86 Station Rd Auburn NSW 2144, 288K under offer,

历史成交:

2010年10月16日 220K

这可是2009年以后的事了. 升了30%. (就算成交价低于288K,也应该有25%左右)

必须说明一下: 这是我昨天收到的Domain发来的邮件中的信息,不是专门去挑选来的.

以后我在这儿不断更新,出现一个更新一个. 不管涨多少.

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-26 21:01
不明白什么叫"排除装修"  

买过房的人都知道, 看照片和实物相差百倍.  不知如何从网上的信息就能得出"是 ...

我们过几间有一个house去年卖了786K，今年卖了1.3m。涨幅好大？问了业主，业主说没办法只好卖了，亏死了。
？？？？？？？？
他们花了近50万翻新和extension！！！！！
数字很有趣，不是吗？

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-26 19:45
我们过几间有一个house去年卖了786K，今年卖了1.3m。涨幅好大？问了业主，业主说没办法只好卖了，亏死了 ...

见正文倒数第二行及倒数第一行

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-26 19:45
我们过几间有一个house去年卖了786K，今年卖了1.3m。涨幅好大？问了业主，业主说没办法只好卖了，亏死了 ...

UNIT的装修,首先,我不知道从网上如何看得出来.

就算装修过,又怎么样?

UNIT的装修和HOUSE 扩建完全不是一个概念.

superufo

排除装修就是说不考虑最后一次卖方是通过装修提高房价.

全面装修成本并不低,而且,装修不只是你花多少钱，就升值多少钱，不然就不会有很多人卖房前吃饱了花工花力去专门装修了卖。

装修升值当然算升值，而且很有效。但是我们目的不是讨论装修对升值的贡献，而关心的是不同区域造成的升值。比较各区升值的时候不考虑通过装修提高房价，相对客观。如果说装修升值，哪个区都可以，不用在这考虑。

从广告看出有否装修基本是容易的，一些看不出来了的，忽略就是，不差那一套。如果考虑了装修房，为了公平比较，需要评估装修范围、成本和效益，这些你就是看到实物都很难判断清楚。

而且你的例子正好说明了我为什么要排除考虑装修的影响，你对Auburn价格肯定熟悉，一定知道这个价格在2010后上升的幅度不正常，连我不大熟悉的，都能看出肯定有原因的。如果这个例子合理，我很容易可以挑出5个2010后有相当升值的装修房，然后得出2011/12房价大涨的结论，这能正确吗？
这就是装修前的广告，进去看看就知道原因了，全面装过了。
http://www.century21.com.au/property/155718/

superufo

上次卖房旧广告里图 - 去和今年的广告图比比~~

Ritacow

我觉得 lakemba 现在27万unit涨到42万撑死了。到时候就给卖了。

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-26 21:47
见正文倒数第二行及倒数第一行

这里说的只是一个事实和一串数字，我没有结论。大家自己给它结论吧。

hsqhugh

superufo 发表于 2012-10-26 19:53
旧广告里图：

明白了,你的意思是,只要涨得多的,就是不正常的,就是装修造成的,.只有涨得少的,才是正常的.

我个人冒昧地认为,这样的分析对于UNIT来说有点太累了,而且主观因素比较多, 涨多少就不正常了? 完全是个人的判断.

UNIT和HOUSE不一样.  HOUSE加建个二层,或空地建HOUSE,或推倒重建,是非常明显的,可以从成交价判断出来,而本身才20几万的UNIT,凭主观从成交价中判断出是否装修,并见到一个剔除一个,我个人认为是不严谨的.

我不再讨论这个装修问题了.  我完全不认同. 并且完全不打算说服你及任何其他人. 这些都是个人的想法. 大家觉得哪个有道理,就认同哪个好了.


我会继续关注最新的成交动向, 并与历史成交做对比,哪怕是跌了我也会贴出来.  我不会主观地剔除数据. 如果涨得太多,到底是什么原因造成的,每个人自己去判断好了.   

我不能保证的是, 我不一定能及时发现domain/realestate 上under offer / sold/ under contract 的信息. 如果有遗漏, 绝不是故意的.

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-26 20:04
这里说的只是一个事实和一串数字，我没有结论。大家自己给它结论吧。

同意.

20几万的UNIT的所谓装修和1M的HOUSE加建做对比,大家自有结论



(之所以说"所谓",是因为只要升值多的,就被认为是装修的结果,就被剔除掉了.看来 auburn投资者好喜欢装修啊 )

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-26 22:18
同意.

20几万的UNIT的所谓装修和1M的HOUSE加建做对比,大家自有结论

你让我吓一跳！以为我真的做了什么比较，看了自己的原帖才放心。
是你自己做比较，还是你是指别人可能会做比较？ 只是好奇而已。

喜欢地产

hsqhugh 发表于 2012-10-26 22:18
同意.

20几万的UNIT的所谓装修和1M的HOUSE加建做对比,大家自有结论

20几万的UNIT在当年免印花税，并奖励１万４时火了一把，随便什么人都买得起。在那种情形下也没有翻一倍。。举个例子，

２２万的UNIT，首付１５%，３３０００减１万４,只需有１万９就买得起。。。在这种情况下才涨２０%，真不算多。

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-26 20:35
你让我吓一跳！以为我真的做了什么比较，看了自己的原帖才放心。
是你自己做比较，还是你是指别人可能会 ...

呵呵. 是这么回事.

首先,我完全同意你说的. 我的邻居当年55万买的地,建好以后如果卖估计是1M左右,这样的"升值"当然是说明有巨大工程的. 是不"算数"的. 这个结论我举双手赞成.

S君说奥本UNIT 只要涨得多的,就是不正常的,就可以判断为是装修的原因造成的升值,而且这种升值是不应该被统计进去的.

而我认为对于20几万的UNIT来说, 到底升值多少就算"不正常"了? 完全是主观的. UNIT装修和HOUSE加建/扩建/新建/重建是不能同日而语的, 不论是金额还是"百分比".

我的意见是, 不能凭主观就认定一个UNIT是装修过的,更不能认为UNIT装修过,这个升值的UNIT就被剔除掉了,因为UNIT装修的花费(及所占的"百分比")和HOUSE 加扩新重建,不是一个级别的.

大致就是这么回事儿.

让你受惊了

借这个回贴再重申一次, 我不认同S君有关"装修"的理论,,但求同存异,大家自己去判断.

hsqhugh

喜欢地产 发表于 2012-10-26 20:45
20几万的UNIT在当年免印花税，并奖励１万４时火了一把，随便什么人都买得起。在那种情形下也没有翻一倍。 ...

那个个例涨了30%.从2010年10至2012年10月.

只是个例. 未来不断更新

喜欢地产

hsqhugh 发表于 2012-10-26 23:01
2009年到现在翻一倍的投资,请指点迷津.

你那个计算意义不大. 只能比价格及增幅.  

我的意思是因为房价低，很大可能是被政府救世计划刺激起来的。再等等看。。。

hsqhugh

喜欢地产 发表于 2012-10-26 21:03
我的意思是因为房价低，很大可能是被政府救世计划刺激起来的。再等等看。。。 ...

我有点误解你的上一个回贴,我去编辑一下.不好意思

对了, 我最后贴的那个UNIT涨了30%,从2010年10月到现在...不是从09年...还是很厉害的.

我的意见是: 买房不要等. 不要赌房价会下跌,不要计较短暂的回调. 长期看涨是一定的,回调是小幅而临时的..

喜欢地产

hsqhugh 发表于 2012-10-26 23:09
我有点误解你的上一个回贴,我去编辑一下.不好意思

对了, 我最后贴的那个UNIT涨了30%,从2010年10月到现在 ...

看来低价房还是很有空间的

flyingf4u

AUBURN最大的问题不是涨幅慢，而是卖不出去。查查该区的ON MARKET DAY，都是一两百天的。
很多AUBURN投资者都说AUBURN旧房涨了多少多少，问题是，你以为你涨了这么多，这个价格你卖得出去吗？
脱手不了再怎么说涨也是意淫。

flyingf4u

MERRYLANDS 和AUBURN相比，除了数据上涨幅稍高之外，MERRYLANDS的硬件好。看看STOCKLAND SHOPPING CENTRE，又开很多新店，那感觉比BURWOOD的WESTFILED 好多了，AUBURN那个破SHOPPING CENTRE就是一个难民营。更别说MERRYLANDS大片大片的绿地公园了。从这些硬件上看，MERRYLANDS涨幅超过AUBURN是有道理的。
就是比流弹，MERRYLANDS 也比AUBURN少。

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-10-26 21:13
AUBURN最大的问题不是涨幅慢，而是卖不出去。查查该区的ON MARKET DAY，都是一两百天的。
很多AUBURN投资者 ...

呵呵, 您不是说165天吗? 现在又说一两百天了, 请给个数据的出处吧? 问你多少次了,一次也没拿出来过哦.....

卖不出去? 啊哟,AUBURN那一大堆的中介一定都关门了吧.....

听说AUBURN的新房和APT是真不卖啊....不信你去打听一下.....

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-10-26 21:13
AUBURN最大的问题不是涨幅慢，而是卖不出去。查查该区的ON MARKET DAY，都是一两百天的。
很多AUBURN投资者 ...

告诉你啊,有个网站呢,叫oldlisting
还有个网站呢,叫onthehouse
还有个网站呢,叫domain

自己去查一下UNIT是多少天成交的,光吼是没有用的哦....

BTW, auburn那些新的旧的APT,总卖不出去,把UNIT数据给拉下不少来,哎......