对房市几点想法, 抛砖引玉

austeps_join

每个人发言时请说明自已买了房还是没有,这样其他人能判断他说话的客观性.

语阁

记得看到过墨尔本２０３０的规划，大家有兴趣看看．未来再增加的人口就在目前这些区内，你说房子的价格能不涨吗．可能再过１０多年，能买到真正意义上的ｈｏｕｓｅ，要比目前困难得多．

语阁

原帖由 austeps_join 于 2007-3-22 11:29 发表
每个人发言时请说明自已买了房还是没有,这样其他人能判断他说话的客观性.

呵呵，看空的，是想买的，看涨的是买完了的，说话中性的，是还计划要投资的．

villa

当我们讨论所谓澳洲的房市时，是不是需要考虑一下大致的前提：

是悉尼还是佩斯、墨尔本、布里斯班等其他州府城市？

是北悉尼还是悉尼外西区？

是高收入人士为了negative gearing购买投资房还是一般家庭购买自住房？

。。。。。。


因为澳洲绝对不是铁板一块的“one property market”！

特别是目前，市场分化已有愈演愈烈之势。


大家畅所欲言，呵呵。


:si168




请参考下面这篇评论：


It is well known that there is more than one property market in Australia, but I can’t remember the last time the various property markets were so fragmented.

Firstly there are 3 main tiers to the markets. Perth and Darwin are still bubbling along but now at  amuch slower pace than  last year. At the other extreme Sydney has been in the doldrums for 3 years. And in between these two extremes are the other capitals which are exhibiting overall steady median price growth.

But if you look more deeply into the various markets they are very fragmented, with the more affluent suburbs performing well and the ‘mortgage belt’ suburbs struggling with affordability issues.

2007 will be a year when the gap widens further between the 2 tiers of the property market. The more affluent suburbs near the city and the water will perform strongly and "the rest of the suburbs" are likley to languish. It will be a year when the rich get richer. When those who own the  right properties will become wealthier.  

2007 will be a year to selectively buy property.

Our changing property markets will create some great opportunities for investors with a long term focus.  However not every property will increase in value. This is a time for investors to become very selective.

The cycle is moving on. Vacancy rates are at record lows around Australia and rents are increasing strongly which mean investors' yields are rising.

语阁

现在的市场，经常令我大跌眼镜，我记得看到４个２室的ｕｎｉｔ，无车库．是把一个ｈｏｕｓｅ推到后建的，当时估计价格也就１７－１８W，因为附近的一个木头房，才卖２６W．结果该ｕｎｉｔ盖好后，价格居然是２３．５W，短时间内就卖了２套．俺真搞不懂，这些买主究竟是怎么考虑的．

HNREN

原帖由 语阁 于 2007-3-22 11:34 发表

呵呵，看空的，是想买的，看涨的是买完了的，说话中性的，是还计划要投资的．

经典！

taoyuan

原帖由 语阁 于 2007-3-22 12:13 发表
现在的市场，经常令我大跌眼镜，我记得看到４个２室的ｕｎｉｔ，无车库．是把一个ｈｏｕｓｅ推到后建的，当时估计价格也就１７－１８W，因为附近的一个木头房，才卖２６W．结果该ｕｎｉｔ盖好后，价格居然是２３． ...

这不是某一个买主的问题，价格放在那，总有不嫌贵的，总有人会买的。你没看见有多少新移民，自己电话号码还记不住呢，就已经投身到买房的队伍中了。

西边雨

原帖由 taoyuan 于 2007-3-22 13:15 发表

这不是某一个买主的问题，价格放在那，总有不嫌贵的，总有人会买的。你没看见有多少新移民，自己电话号码还记不住呢，就已经投身到买房的队伍中了。

恩，很多人去买房确实对这个房子大概值多少钱没有太多的概念。OK，这是我考虑的区域，房子还能忍受，基本上也符合我的要求（要求是不是合适就另说了），只要在预算之内，出多少都行啊（当然不是太离谱的条件下）

贝贝

原帖由 西边雨 于 2007-3-22 13:30 发表


恩，很多人去买房确实对这个房子大概值多少钱没有太多的概念。OK，这是我考虑的区域，房子还能忍受，基本上也符合我的要求（要求是不是合适就另说了），只要在预算之内，出多少都行啊（当然不是太离谱的条件下）

这个不 好说，是人都会去对比的，同一个街区，差不多环境，虽然在预算之内，为什么这间是46万，那间就要卖到57万，有一个问题就是这个屋主高价买回来了，自然要高价卖了。

但是如果你接下来了，再脱手就不容易了，因为他很不容易脱手卖给你了，呵呵。

chatswood，是什么原因房子会被炒高，是因为当初进驻的第一批香港人不惜血本砸钱，为了获得一块地皮宁愿多砸个1－2个亿竞争下来了，买地的钱已经贵了，再加上盖房子的钱，最后就分担到每个买房者头上。

所以购买房产的时候还是要多比较呀，不然的话65万的两房的升值空间，远远小于35万的升值空间。

彼岸

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-3-22 10:14 发表
我是相信cycle的。一个cycle完毕，中间各种各样的调整，是正常的。



市场上的各种信息，其实都仅仅反映了author的立场。就像每次股市牛的时候，散户中真地相信会跌的没几个，其中大户的决定永远都比信息来得 ...

"...一定注意到了在东南区距离CT15KMZ范围内的房子，真的是疯长，auction比开拍价高出10多万根本司空见惯"

auction比开拍价高出10多万根本司空见惯也可能反映了中介的策略和其他原因.今年比去年的绝对增长是最重要的, 我不认为是疯长, 因为

Melbourne Residential Auction Results 08 March - 14 March 2007
Auction Median Price $387,500
比去年全年$373000, 大概在3.8%左右,但此涨幅是在许多人等了 一年,和利率不变甚至要下调以及房租将上涨幅度10-20的大气候下. 现在这三个条件反了,拭目以待,这个周末的AUCTION.更要看月底的CPI.如果四月份加息,因该有反应.

同意CYCLE说,问题是目前是DOWN 还是UP,这是关键!!!

SUPPLY/DEMAND: 一个重要的原因是房租上升迫使一些人买被炒起来的房,如果房租不高,有些人还是愿意等等,看谁能撑得更久. 事实上,房贷坏帐在增加, 参阅下面的

Loan defaults on the increase, putting more out of house and home
Email Print Normal font Large font Nassim Khadem, Canberra
March 16, 2007

Other related coverage
Bad debt on the rise
Advertisement
AdvertisementHOME seizures and sales that result from people defaulting on debt has jumped by over 25 per cent in the past year, according to Australia's largest privately owned debt collection agency.

Roger Mendelson, chief executive of debt collection agency Prushka, said when people defaulted on loans other than mortgages, the risk was that they could lose equity in their homes, essentially meaning they lost their house.

The agency services more than 37,000 clients nationally in recovering debt. Mr Mendelson said there were now at least five cases a week lodged with the courts for home seizures and sales, which was an increase of more than 25 per cent a year.

"This is the end of the line; to have got there is a problem," he said. "People fight very hard to keep their house, and usually end up coming up with the money. But about 10 per cent (annually) lose their home. Before, the figure was almost nil."

Mr Mendelson said the other problem was that the longer people fought in the courts, the more debt they incurred. "They have to pay the costs of the judgement. The legal costs of the seizure and sale roughly comes to about $2500 per case. In Victoria the rate of interest on the judgement is 12 per cent."

The Reserve Bank is closely watching mortgage defaults, having recently received information from real estate agent Ray White that mortgage defaults in Sydney's west had soared.

Figures from the Supreme Court of Victoria show the number of monthly repossessions increased in January to 223, up from 184 in December. There were 2791 property-repossession claims lodged last year, up from 2578 in 2005. Most relate to private home buyers defaulting on repayments.

The figures show that repossessions have more than doubled since 2003, when there were 1225. There were 1773 in 2004.

The situation is expected to get worse. A Macquarie Mortgages survey in November found that 61.4 per cent of residential brokers expected to see an increase in mortgage stress and defaulting. But Mr Mendelson said the problem was that the Supreme Court figures only recorded forced repossessions, not voluntary ones. He called on the Federal Government to legislate for a national register of mortgage defaults, and suggested that the Real Estate Institute of Victoria collate the data.

But REIV chief executive Enzo Raimondo said the banks were best placed to collect that information and provide it to the RBA. "There are anecdotal suggestions that in outer metropolitan Melbourne, in the mortgage belt, there has been an increase (in mortgage defaults)," he said. "It wouldn't surprise me because we had three rate rises last year


还是欢迎大家发言,最好提出自己的观点,并给出论据(Prefer specific rather than too general or common sense). 谢谢!

villa

原帖由 彼岸 于 2007-3-22 14:53 发表

事实上,房贷坏帐在增加, 参阅下面的

Loan defaults on the increase, putting more out of house and home
Email Print Normal font Large font Nassim Khadem, Canberra
March 16, 2007

Other related coverage
Bad debt on the rise
Advertisement
AdvertisementHOME seizures and sales that result from people defaulting on debt has jumped by over 25 per cent in the past year, according to Australia's largest privately owned debt collection agency.
.

事实上，去年五月央行在2006年第一次加息后，这类新闻就经常见诸报端，早已不是新闻了。再加上随后的两次加息，更是雪上加霜。

这也正好印证了‘mortgage belt’ outer suburbs更容易受到加息的冲击的说法。


请参考：

利率上升对房产市场的影响


:si152

吃喝拉撒睡

原帖由 HNREN 于 2007-3-22 11:22 发表
demand是建立在有购房能力之上的demand， 而只有这个有购买能力的需求才能影响房价。 但是目前政府公布的FIRST HOME BUYER的购买力是递减的， 说明真实需求并非强劲，房价还有调整的空间。

同意前半句。建立在有购房能力之上的demand，才有说服力。

不同意后半句。市场价格不是按照first home buyer 的 budget来设定的。现在最热的区，也就是demand相对更强的区，比如kew，canterbury，brighton等等，很少是first home buyer 集中的区。

可以参考一下欧洲的房价历史。像在大城市，很多房子都已经很贵，若按first home buyer的标准，早就到头了。但价格还是往上升，因为demand强劲，而且不是来自首次购房者。这是在欧洲是不可避免的。虽然澳洲不一定会这样，但已有先例。

原帖由 austeps_join 于 2007-3-22 11:29 发表
每个人发言时请说明自已买了房还是没有,这样其他人能判断他说话的客观性.

别这么说。每人都有自己的看法，都是很珍贵的。若一个人的观点弥补了我的blind spot，不管那人的实际情况，我都会非常value the opinion。

彼岸

原帖由 villa 于 2007-3-22 11:52 发表




当我们讨论所谓澳洲的房市时，是不是需要考虑一下大致的前提：

是悉尼还是佩斯、墨尔本、布里斯班等其他州府城市？

是北悉尼还是悉尼外西 ...

此主题关于MELBOURNE, 特别是本论坛上大家看得多的地区,也就是BLACKBURN ROAD 以外,EAST FREE WAY 以上.

彼岸

原帖由 taoyuan 于 2007-3-22 11:12 发表


同意！
至于那些统计报告，都是比真实市场迟来一步的，实地考察最具说服力。

个人的感觉感性的成分多,比较的参照物也不稳.实际上,统计数据比较客观.

常听说某区房子涨了5万,说者的根据是上周旁边一个少5万卖掉的,未必是, 不一定具可比性.

还有拍卖现场的气氛也会使人感到再大涨,问题是以前此地是多少钱卖出去的,我们未必清处.

happysee

统计数据也不可全信,如果这一段时间卖出去的都是破房子,统计出来房价大跌,其实不是那么回事.

语阁

原帖由 happysee 于 2007-3-22 16:06 发表
统计数据也不可全信,如果这一段时间卖出去的都是破房子,统计出来房价大跌,其实不是那么回事.

就是参考了，想买的无论利息怎么样，还是会买的，不买的也不会因为房价的变化而改变．

彼岸

原帖由 taoyuan 于 2007-3-22 13:15 发表

这不是某一个买主的问题，价格放在那，总有不嫌贵的，总有人会买的。你没看见有多少新移民，自己电话号码还记不住呢，就已经投身到买房的队伍中了。

美林(还是摩根斯坦利?记不清了)的关于房市的泡沫的文章一个重要的要点忘了:

"房市的泡沫的主要原因是多数人心理预期肯定要涨, 多贵也买,反正要涨,赶紧买"

还有tz用SUPPLY/DEMAND分析, 但房市里,心理因素更多, 入时的时机更重要.

taoyuan

原帖由 彼岸 于 2007-3-22 16:02 发表


个人的感觉感性的成分多,比较的参照物也不稳.实际上,统计数据比较客观.

常听说某区房子涨了5万,说者的根据是上周旁边一个少5万卖掉的,未必是, 不一定具可比性.

还有拍卖现场的气氛也会使人感到再大涨, ...

可是最为已经做好预算的购房个体，不可能把一个区从15万到150万的房都看了，只能是选择那些在预算以下或者接近预算的房产，其他房产都不在考虑之内。如果这样，那么一个单纯的数学平均对于个体是没有什么意义的。我觉得比较实际的统计方法是把一个区的房价“去掉最高分，去掉最低分”，然后再算平均，这样可以排除那些不在考虑范围之内的房产对“均价”的影响。

彼岸

原帖由 taoyuan 于 2007-3-22 18:45 发表


可是最为已经做好预算的购房个体，不可能把一个区从15万到150万的房都看了，只能是选择那些在预算以下或者接近预算的房产，其他房产都不在考虑之内。如果这样，那么一个单纯的数学平均对于个体是没有什么意义 ...

The definition of Median Price is just what you want.

Thanks.

taoyuan

原帖由 彼岸 于 2007-3-22 20:26 发表


The definition of Median Price is just what you want.

想当初我是自己上网买个一年的价目表，自己编辑算的，真够老土！但是也有一定的针对性：把自己预算＋/－10％售出的房产价格做平均，这样对自己预算和“中等均价”的比较是不是比较直接呢？

[ 本帖最后由 taoyuan 于 2007-3-22 20:48 编辑 ]

彼岸

原帖由 taoyuan 于 2007-3-22 18:45 发表


可是最为已经做好预算的购房个体，不可能把一个区从15万到150万的房都看了，只能是选择那些在预算以下或者接近预算的房产，其他房产都不在考虑之内。如果这样，那么一个单纯的数学平均对于个体是没有什么意义 ...

The definition of Median Price is just what you want.

Thanks.

吃喝拉撒睡

my firm believe is , pick a right area, then forget about it. three years later, see what is the result.

my friend brought a house in nunawading for 300K last year, court location, 850M2 land. then he spent 50K on renovation. this year, the property worth no more than 400K.  price did not move much if take taxes in to account. but what my concern is, once the price gonna move, it take off rather quickly that  most people would not even be ready. when it's hot, it's really hot. when it's cool, it's deadly cool.

median price is a good indicator but does mean much in real life.

定风波

悉尼南部区域怎样？
1，主要是生活购物
2，北面要过桥，麻烦 /东部沿海BONDI买不起，下面一点的房子也不便宜，SHOPPING TOWN太小购物不方便 / 西南面被BLACKTOWN切开，靠近它火车沿线的都不好中东人多，西面ASHFIELD CAMPSIE比较下层乱乱地区，BURWOOD稍微好些不过不太熟悉 / 南面就一个HURSTVILLE好些，不过价格也比较高

大家对地区有什么感觉呢？

彼岸

谢谢众多网友的参与.我找到了那片文章,请大家参考.


有史以来最大泡沫 2006年全球楼市震撼性调整

文章来源：香港经济导报　文章作者：　发布时间：2006-12-17  
【看中国报道】近年来，低息环境下全球楼价的一路攀高引发各界的激烈争论，楼市是否存在泡沫？泡沫如何收场？可以说已成为目前影响全球经济发展的最大悬念。全球楼价严重偏离正常水平，就像高空走钢丝，很难实现软着陆；而即便以软着陆方式进行调整，调整时间可能需要十年之久。今年的种种迹象更进一步显示，经济学家克鲁格曼所预言一场震撼性的调整（Housing gets ugly）已经开始！

　　有史以来最大的泡沫

　　根据《经济学人》杂志2005年发布的统计，2000~2005年间，发达国家的楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，升幅相当于各国国内生产总值的100%。这次楼市泡沫比上世纪90年代后期全球股市泡沫(历时五年、升幅是国内生产总值的80%)和上世纪20年代后期的美国股市泡沫(占国内生产总值的55%)更加膨胀，是有史以来最大的。

　　该杂志最近还公布了新一季楼价指数，数据来自借贷公司、地产公司和国际统计，涵盖20个国家和地区，结果半数国家和地区的楼价继续飙升，升幅达到10%以上。其中美国楼价比去年同期上升了12.5%；在欧洲，法国和西班牙的升幅最高，分别达到15%和15.5%。

　　飙升的楼价一方面大大推动了世界经济的发展，但另一方面，也埋下了隐忧。纵观历史，金融泡沫，不论是住房、股票还是郁金香，所持续膨胀的时间总是比理性的人们认为可能持续的时间要长，但令人不愉快的算账日子终究会来。问题只是楼市的非理性繁荣究竟以何种方式结束，很可能决定着整个世界未来数年的经济发展方向。

　　美国率先调整

　　2006年，美国楼价经过数年双位数字升幅后，当地楼市第三季出现急刹车，广泛地区的房屋销售及价格均下滑，《华尔街日报》调查指，三分之二经济师相信美国楼市的最坏时刻可能已过，但预计明年楼价仍呈负增长。

　　数据显示，美国人对住宅市场似乎热情不再了。至今年第三季度，联邦住房企业监察办公室（OFHEO）编制的住宅价格指数同比上涨了7.7%，这是三年来的最低涨幅。单从季度来看，第三季度楼价环比仅增长了0.9%，是八年多来增长最微弱的一次。全美房地产经纪人协会的报告显示，10月份二手楼成交价的中位数和9月份持平，比去年同期下降了3.5%。而统计局的数据表明，10月份一手楼中位数价格有所反弹。但是这两组数据均受到了各区域之间销售量相对变化的影响。10月份，只有西部地区的一手楼和二手楼销售量同时上涨，这一区域也日渐成为美国最大、最受欢迎的房地产市场之一。东北地区的一手楼销量则下降了39%。今年，全美二手楼销量下降了11.5%，而一手楼销量则下降了25%。待售房屋数量巨大，一手楼和二手楼市场合计有相当于7.4个月销量的待售供给量。美林的经济学家大维-罗森伯格（David Rosenberg）指出，新楼库存量比历史平均水平高出40%。今年已建成但未售出的房屋数量上升了50%，达16.6万套。美国的开发商正急于将这些存货卖出去。10月份，私人住宅建设支出环比下降1.9%，比去年同期下降了9.4%。

　　虽然美国楼市未见暴挫，但其对经济的负面影响已陆续浮现，第三季国内生产总值因楼市积弱而减少1.1%。分析员预测第四季经济增长会由十月时预测的2.5%放缓至2.3%，并维持该增长速度至明年上半年，料消费环节最受打击，但应不会带来衰退。

　　跟随在所难免

　　虽然美国的楼市泡沫正在缩小，但是美国以外的房地产市场看上去依然存在着大量的泡沫。在许多国家，人们购买住宅的欲望没有丝毫减弱的迹象。虽然全球几个最活跃的房地产市场在第三季度有所趋缓，但在《经济学人》的国家列表中仍有八个国家的住房价格增长了10%以上。《经济学人》杂志从2002年开始比较这几个楼价指标，以跟踪全球住宅市场的繁荣程度（见表）。丹麦在楼价升幅表上排名第一。在欧洲其他地方，法国、西班牙和爱尔兰的楼价仍然居高不下。一度走平的澳大利亚和英国楼价也再次上涨，截止到今年11月，两者分别上升了9.5%和9.6%。

　　澳大利亚的数据掩盖了其地区之间楼价的明显差异。悉尼（Sydney）的楼价在2003年迅速上升，从2004年年底到2005年有所下降，而现在再次开始上涨。佩斯(Perth)的楼市则热得发烫，到今年第三季度，楼价上涨了46%。英国各地区之间的楼价同样冷热不均。根据全国建房互助协会数据显示，今年第三季度爱尔兰北部楼价上涨了三分之一，而英格兰北部楼价的涨幅还不到1%。但是全国范围内的房地产复苏再次唤起了房地产泡沫论。

　　摩根斯坦利（Morgan Stanley）的大维．迈尔斯（David Miles）最近发表了一篇深刻的研究，试图解释过去十年中英国楼价涨了1倍的原因。楼价上涨的原因部份可归究于实际收入的增加，人口增长也对楼价上涨小有贡献，较低的实际利率（包括优惠抵押贷款利率）也是原因之一。但是楼价上涨更多是由投机引起的。约有三分之一到二分之一的楼价涨幅应归究于楼价上涨预期的增加。这放大了其他因素的影响。楼价加速上涨使人们相信，未来楼价还会以更快的速度增长。结果，更高的楼价不仅没有抑制需求，反而刺激了更多需求。迈尔斯写道，楼价预期的变化对英国楼价上涨的影响如此之大，“这意味着目前的楼价水平可能很不稳定。”一旦乐观预期转向，楼价可能会下降。当然，问题是预计什么时候楼价才会下降。

　　影响难以估量

　　泡沫越大，影响越巨。此次经济损失可能要比以往更为严重，因为楼价更有可能是名义下跌，而不是实际下跌。与先前的楼价高峰相比，很多国家不仅住房定价过高，而且鉴于通货膨胀如此之低，楼价至少要十年保持不变才能将实际楼价压回到长期平均价值的水平。最重要的是，在很多国家，这种楼价繁荣受投资者驱动的因素远远大于以往，因此如果楼价开始下跌，他们出售房产的可能性远远大于业主居住者。

　　因此，说目前整个世界经济都处于危险之中并非危言耸听。国际货币基金组织已对此发出警告：正是因为楼价上升是一种全球现象，因此任何下跌都很有可能同步发生，所以后果也将是广泛承受。房地产持续繁荣令人愉快，可是有史以来财富的最大增长却多半只是一种幻想。

　　诚然，楼价不会像砖块一样骤跌。它往往是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块。但是，等它着陆时，它仍然会造成伤害。在大多数国家，与以前的繁荣相比，最近的楼价上涨与房贷大幅上升是同步发生的。不仅新的购房者申请高额抵押贷款，而且现有的业主也增加了抵押贷款，从而将资本收益转变成可以开支的现金。如此一来，房地产繁荣就很可能比股市泡沫更加危险，而且通常随之而来的是反覆出现的持续经济疲软。

　　国际货币基金组织进行的一项调查发现，在富裕国家，楼价泡沫破裂后的平均产出损失是股市泡沫破裂的两倍，而且通常导致衰退。

彼岸

再看看2005年一片对美国楼市的分析,居然说对了. 但关于澳大利亚的分析太少,多是要涨的呼声.

美国房地产泡沫破灭前兆 一周50万人宣布破产 --------------------------------------------------------------------------------

http://finance.sina.com.cn 2005年12月05日 08:06 第一财经日报

　　过去一再有人警告，美国个人负债率屡攀新高，目前看来，实际情况比想象中还要恐怖得多。美国居民全国负债已经超过了8万亿美元，负债的大量增加主要来自于房价上涨带动的贷款额度增加，这正在形成一种危机

　　本报记者 林纯洁 发自上海




   



　　美国房地产泡沫破灭前兆可能会先出现在信用贷款市场上。

　　虽然直到目前美国房地产市场还没有出现崩溃的直接证据，但是信用市场的状况却已显示出问题正在临近。

　　美国整体 房价在2000~2004年间上涨了65%,这得益于这期间较低的利率水平。不过目前这种状况已改变，在美联储连续12次加息后,动能开始变成了拖累。美联储在上周公布的褐皮书中就提到，虽然整体上美国个人住屋市场仍然活跃，但许多地区的个人住屋市场活动趋缓，费城、列治文和克里夫兰的房屋销售放缓，芝加哥和亚特兰大表现平平，堪萨斯城地区更有存货不能售出。

　　前一段时间，多家美国银行公布了年度第三季季报，并相继提出盈利预警。美国前几大银行表示，这一个季度的坏账损失将可能达到十多亿美元。除了“卡特里娜”飓风的原因，还有就是10月中施行的新破产法造成美国申请破产的人数激增。

　　美国新的破产法抬高了美国民众的破产门槛，防止利用宽松的破产制度来规避债务，自然应该受到银行界的欢迎。但是估计连银行自己都没想到，问题其实很严重。

　　今年以来，利率调高、油价上涨、飓风、加上房价不再像以前那样大幅上扬，不擅长储蓄的美国人本来已捉襟见肘了。所以，在就破产法案截止日10月17日的前几天，大批美国人涌向法庭申请破产。根据统计数字，仅仅在10月17日前一周,就有超过50万人宣布破产，相当于去年全年的三分之一，盛况可见一斑。更具讽刺意味的是，在这项偏向共和党的政策正式实施前夕，共和党众议会领袖TomDeLay的财务状况也遭到调查，而共和党竞选总部财务长竟然也在此刻宣告破产。

　　过去一再有人警告，美国个人负债率屡攀新高，目前看来，实际情况比想象中还要恐怖得多。美国居民全国负债已经超过了8万亿美元,最新数字是8.084万亿美元，负债的大量增加主要来自于房价上涨带动的贷款额度增加，这正在形成一种危机。

　　以加州为例，平均房价为53.3万美元，按买家首付20%、30年期贷款、贷款利率6.5%计算，那么每月房贷偿还额为3400美元,每年为4.08万美元。而目前加州家庭年平均收入只有6.3万美元,家庭收入的约65%用于供楼。在这种状况下，没有房价继续上涨带动贷款额度提高，消费者的财务状况将难以想象。

　　在美国民众发现他们无力支付个人贷款时，他们首先考虑到的就是违约信用贷款。个人一般不敢不缴房贷，因为房子一旦被查封就无处可住，但是对于信用贷款的态度就较为强硬。美国信用贷款利率固定为19%，不受升息影响，高昂的利率以及不是很严重的后果使得信用贷款成为了优先违约对象。如果状况持续恶化，信用市场的危机将很可能转向房贷市场，如果正是这样，对于整体经济的影响可能就不仅仅是几家银行提出盈利预警那么简单了。

　　 房地产市场对于美国经济有多重要，从数字上就可以看出来。美林公司8月发布的一份报告显示，房地产业虽然只占美国经济规模的5%，却为今年上半年的经济增长贡献了一半力量，造就了2001年以来超过半数的民间就业机会。

　　美国上世纪80年代的房地产泡沫曾造成银行的连锁倒闭危机，而1989年日本房地产泡沫破裂导致了日本经济至今的低迷。虽然目前美国银行业通过债权 证券化不致将风险全揽在自己身上，不至于重新爆发一次银行破产浪潮，但是却足以将美国经济拖入萧条，形成的通缩将可能比上世纪90年代的日本更严重。

　　如果美联储希望支撑房地产市场，那么就必须增加货币供应，即改变美联储目前的紧缩政策。有分析师认为，明年美元供应必须增加1.2万亿美元才可阻止房价回落。如果美联储真的那么做了，通胀则将如同脱缰野马，美元更将岌岌可危。

彼岸

TZ们认为澳大利亚楼市是否也有泡沫,SYDNEY 好象有,已经缩了三年了. MELBOURNE哪? 希望有人能发现关于澳大利亚的第三方分析,帮帮大家做比较准确的决策.

就目前境内有限的消息来源,个人认为地产界人士不愿多讲,财长的话(一个强调,经济好,一片大好)不如储备银行的实在.

BTW, 敬佩那些很自信的TZ,有坚强的信念,该出手时就出手, 风风火火闯九州...

austeps_join

什么叫泡沫?悉尼下降二年15%,这就叫泡沫?况且这下降主要还是在穷人区,好区不受影响.你现在不买,你以后想买好区掏的越越多.

taoyuan

看了彼岸的报道，真不敢再买房了，也不敢看房了，更后悔买了房了，不过正如前面筒子说的，解决自主是主要问题，房子迟早都要买。我想美国不同于澳大利亚，原因：
1，“摩根斯坦利（Morgan Stanley）的大维．迈尔斯（David Miles）最近发表了一篇深刻的研究，试图解释过去十年中英国楼价涨了1倍的原因。楼价上涨的原因部份可归究于实际收入的增加，人口增长也对楼价上涨小有贡献，较低的实际利率（包括优惠抵押贷款利率）也是原因之一。但是楼价上涨更多是由投机引起的。”，澳州是移民国家，每年好几十万的新移民涌入澳洲，住是第一问题。去年，墨尔本的人口增长超过悉尼，也很说明问题。还有就是由资源出口带来的强劲澳洲经济增长，这点是美国人不能也不愿做到的。具体移民统计请看：
Statistical summary
Since planned post-war migration started:

about 3.35 million males and 3.15 million females have arrived in Australia;
660 000 people have arrived under humanitarian programs, initially as displaced persons and more recently as refugees, and
Australia's population has risen from about 7 million to 20 million.
In 2005-06:

around 143 000 people migrated to Australia
another 14 000 were resettled under the Humanitarian Programme
a total of 3.97 million visitor and other temporary entry visas were granted.

2.澳洲的平均家庭税前收入是5万多（2005-2006），统计数字2001年，城市人口（例如greater melbourne)的平均家庭收入是57000，考虑到通胀的影响，我们假设2006年是57000*（1+3%）4=64154,相应税后是48910，平均到月是4075.8。平均中位房产价格是37300，首付20%，贷款300000，7.3%的利率贷30年，平均月还款为2056，相对百分比：50.5%。如果家庭有子女的话，还可从政府领取相应一定的补助。现在的问题就是2000元的剩余，够不够花？

不说其他因素，就说到底够不够花，请参考墨尔本专家的帖子：我和女朋友一个月在墨尔本的花费@http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1
(1，以上数字引用于google search，如有雷同，纯属巧合；2，比较方法粗略，如有错误请更正，谨防误导！)

[ 本帖最后由 taoyuan 于 2007-3-23 09:53 编辑 ]

语阁

实际上只要不是投资房，自己住，只要承受的起，大家一般还是愿意买，毕竟自己住的，房子涨或跌，对自己影响不是很大．另外，在墨尔本，如果房子的价值等于自己６－１０年的工资，我觉得也不是很高，想象墨尔本的房价回到３－５年前的价格，那是不可能了．还有就是供求关系，如果大家都认为房价会进一步下跌，都不买的话，那租房的利润将会很高，反过来又抬高投资收益，房价也不可能下来，幻想大家都不买房，或者政府大量提供廉价房，或者政府提供大量的建房土地的想法还有些幼稚，退一步来讲，即使政府在偏远的地方提供了大量土地，这里又又谁愿意买呢．总之，市场的强弱大家自己判断好，不要被市场的各种信息左右头脑，房子的涨跌，对那些投资房子的影响还是巨大的，不要过了若干年，大家对看空或者看多的前辈破口大骂，那个时候怨天尤人是没有用的，要怪就怪自己当时的判断．

taoyuan

原帖由 语阁 于 2007-3-23 09:20 发表
实际上只要不是投资房，自己住，只要承受的起，大家一般还是愿意买，毕竟自己住的，房子涨或跌，对自己影响不是很大．另外，在墨尔本，如果房子的价值等于自己６－１０年的工资，我觉得也不是很高，想象墨尔本的房 ...

嗯，语哥的评论中肯实用，还是那句：该咋地咋地。