假设30万的房子持有多长时间才能回本（计算）

ymf990107

原帖由 princejo 于 2011-12-12 10:22 发表
房价不上涨的情况下，房子是最差的投资品种。
特别是澳洲出租房屋还要有税的问题。群租的话又有风险。

房子平均一年增值不到5%，就绝不要买房子。如果这几年房子涨得少或不涨，就亏大发了

swin

原帖由 ymf990107 于 2011-12-12 11:52 发表



房子平均一年增值不到5%，就绝不要买房子。如果这几年房子涨得少或不涨，就亏大发了

这个靠谱。而且前提是房子不能有空置期。

太阳高高挂

发这个帖子，原本是对过去计算的一种“再发现”。 原本期望一些朋友能提出一些建设性的观点。 很遗憾，目前尚未看到。

再做下面演算（纯粹被逼的，不过也是对自己观点的验证）：

30万房产，100%贷款，IO，6.5% 利息，租金回报6% （希望参与探讨的能知道世界上有个东西叫 x ） gross. 购房开销11k

则：

月还款：1625   房租收入net: 1425 （去掉中介费 5%）   strata 与维修等依然按照一年5k计算。

1年后：
“损失”为： (1625-1425)*12+5k+11k= 18400  （由此以及上面的还款-收入，就可看出：strata 在购房时的重要性）
2年后损失：
((1625-1425)*12+5k)*2+11k=25800
3年后： 33200  --->由此可见（第一个帖子内的关键）： 持有时间小于某个年份（需要推算）或短期持有时，初始费用占主导作用。即：应长期持有。

盈利，假设房产年增值5%   （希望参与探讨的知道世界上有 y）
1年后：增值 15000
2年后：增值 30000  （没有计算复利，只简单计算而已）
3年后：增值为45000

请自行减去损失。

由此可见：当房租收益率越低，持有的时间越长。 6%的收益，只不过需要比7%的收益持有时间长点而已。 不影响“整体趋势”。

太阳高高挂

假设房产年增值10%
那么1年后增值： 30000
2年后：60000
3年后：90000

请自行推演。 （在第一个帖子内，故意用递减方式，比如1年10%；而两年15%）

请自行演算“机会成本” vs 银行存款。 固定常数后可计算出 房产增长比例与银行利率之间的关系。

请注意：投资----->永远不是简单的公式；但是没有基础的公式，就是盲目投资。

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-12-12 18:29 编辑 ]

mxgong

原帖由 太阳高高挂 于 2011-12-11 23:32 发表




不要纠结 7%  5%  or X% 都是一样的。

第一个帖子写的比较全了，提示也很多。 总是探讨以偏盖全或者是不读全没什么意义。 理工科的建模或者是写方程应该不是什么问题吧？

我是想读全， 但是你一开始设定的参数就那么不靠谱，怎么看下去。

ymf990107

原帖由 太阳高高挂 于 2011-12-12 18:22 发表
发这个帖子，原本是对过去计算的一种“再发现”。 原本期望一些朋友能提出一些建设性的观点。 很遗憾，目前尚未看到。

再做下面演算（纯粹被逼的，不过也是对自己观点的验证）：

30万房产，100%贷款，IO，6.5% 利息，租金回报6% （希望参 ...

一个道理，认为最近几年平均达不到5%的，就先不要买了

玫瑰星子

大略地看，长期持有总是划算的