也聊投资房与取消印花税+最近消息

mxgong

原帖由 snowolivia 于 2011-9-26 09:51 发表


组合抵押贷款，有时可以做到105%全贷，但我个人不赞成，因为风险太高。
另，我赞同，40万的UNIT只租340的话，估计是买家购入的时候没看清楚。
原则上租340PW的UNIT，只30万左右入手。

组合贷款就不讨论了，不然没底了，组合贷款投资房全部贷款，NG 也做了高。 返回来的钱也不错

dlcat

看到关于经济的帖子，我更愿意先看看作者的背景，因为屁股决定脑袋。

mxgong

原帖由 dlcat 于 2011-9-26 10:15 发表
澳洲大力发展教育出口，则中国，印度等学生必然会大量抵达。
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一个东西到了需要拯救的时候，那拯救也没有用了。
美国也大力发展呢。

澳洲跟美国留学市场的不同。 美国大城市太多，留学生比较分散，而且房子也多。

澳洲来的留学生数量不比美国少，但是来的就集中在悉尼和墨尔本。

hsqhugh

原帖由 dlcat 于 2011-9-26 10:17 发表
看到关于经济的帖子，我更愿意先看看作者的背景，因为屁股决定脑袋。

那就听专家的好喽

eric_hl88

[quote]原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-25 19:38 发表

即：经济不好，只能打击local 买房的积极性；会促使我们这些有移民背景的人趋向疯狂购房。  ：）  

华人不是个个163或者做大买卖的。经济不好，打工的，做小生意的大部分华人都受影响，还怎样疯狂买房？LZ太高估华人对整体澳洲房产的影响了，也太低估澳洲整体经济对华人的影响。普通鬼佬炒房高手你是没有见过吧，一点不比华人笨。在澳洲市场上，鬼佬炒房理论和经验也普遍不输给华人。
房价跌，华人都抄底或者能抄到底这个也不成立。
投资市场从来就是多数人追涨不追跌的。因为恐惧和贪婪是动态平衡的。在上涨周期，多数人都倾向于贪婪，风险喜好因素占优，每个人都认为自己不可能是最后一棒，或者没有这么倒霉是最后一棒，不想错过在眼前的发财机会，所以都追涨。
下跌周期，风险厌恶情绪占优，人人，怕进去就套牢，立刻亏钱，所以都持币等候所谓的大底，但都怕底下还有底， 所以最终是多数人错过真的大底，就算触底反弹阶段，大多数人都害怕再次触底，而采取观望态度。判断趋势翻转是个高技术活和经验活。
所以房价开始跌了，我不认为华人会趋向于疯狂入货。 华人和其他投资者心态根本没有太大区别，反而华人投资房产局限都很多。华人的赌徒心态远远超过其他族群。许多人都没有弄明白投资的最基本原理，就是胆子大敢扔钱下去买房，这个不是投资，连投机都算不上。这样的投资成功率当然就很随机了。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-9-26 11:50 编辑 ]

yl001

原帖由 hsqhugh 于 2011-9-26 09:27 发表


1.远离雅博文。
2.CG几乎＝0？
3.租金年年涨
4.有首付

1，同意
2，有些区 不是不可能 比如WOLLI CREEK 02年 45万的2房 9年来高高低低 现在50万能出手 BONAR ST那 9年了 算上通货 可以说是CG几乎为0吗？
3，租金涨 涨的过通货已经很不错了。。。贷款利息就不一成不变了？
4，哈哈 首付拿来干其他的投资 或者就算是存银行 利息不算了？呵呵

多多哥哥V5~~我不是来抬杠的 我说的话 给人反驳的漏洞多了去了~ 娱乐一下而已 投资房子 来长安的话来说 非HOUSE不买。。。也不是没道理

hsqhugh

原帖由 yl001 于 2011-9-26 12:49 发表


1，同意
2，有些区 不是不可能 比如WOLLI CREEK 02年 45万的2房 9年来高高低低 现在50万能出手 BONAR ST那 9年了 算上通货 可以说是CG几乎为0吗？
3，租金涨 涨的过通货已经很不错了。。。贷款利息就不一成不变了？
4，哈哈 首付拿来干其他的投资 或者就算是存银行 利息不算了？呵呵

多多哥哥V5~~我不是来抬杠的 我说的话 给人反驳的漏洞多了去了~ 娱乐一下而已 投资房子 来长安的话来说 非HOUSE不买。。。也不是没道理 ...

建议你再结合上下文看一下。
2.我指的是AUBURN非APT
3.5年租金几乎翻倍了
4.我们说的是租金如何COVER贷款利息。跟你说的“机会成本”是两码事。
非HOUSE不买我也赞同，但对于入门的人来说，未必适用，不是人人都如足迹房产第一奇人那般有实力。如果只有几万刀，又不想踏空，怎么办？

poptanger

技术移民大幅削减了，我不看好学生会大量来澳洲 除非澳元跌到4块

同样的钱 人家宁可去英美

yl001

原帖由 hsqhugh 于 2011-9-26 12:56 发表


建议你再结合上下文看一下。
2.我指的是AUBURN非APT
3.5年租金几乎翻倍了
4.我们说的是租金如何COVER贷款利息。跟你说的“机会成本”是两码事。
非HOUSE不买我也赞同，但对于入门的人来说，未必适用，不是人人都如足迹房产第一奇人那般有实力。如果只有几万刀，又不想踏空，怎么办？

2，如果你只是说AUBURN。。。那我也没啥反驳的了
3，5年翻倍？如果你特指一个地区 那我也没话可说。。。可我来澳洲8年 住过8个地区。。。没见翻倍的。。。03年 HURSTVILLE 3房APT 370 现在740了？ 04年SUSSEX ST APT 2房400 现在800了？ 06年WOLLI CREEK 2房550 现在1100了？
多多哥哥。。。5年翻倍。。。这话说的。。。就算5年前 100块一个单间 现在也没200啊。。。你这话绝对啦
4，你对~~~我错了

最后 你说的也对 我同意~ 哈哈 顶足迹房产第一奇人

yl001

备注。。。04年 SUSSEX ST APT是WINSOR PLAZA那栋很旧的 边上LANDMARK在480左右。。。现在能960吗？

8年多来 房租涨了50% 是不错的~

iamssgg

我觉得你说的很对，可是好像我加不了分。

不是说nsw那个房都很好出租么？在sydney，烂的最或者远的区，据说也很容易出租？有知道的么。

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-26 11:20 发表
[quote]原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-25 19:38 发表

即：经济不好，只能打击local 买房的积极性；会促使我们这些有移民背景的人趋向疯狂购房。  ：）  

华人不是个个 ...

yl001

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-26 11:20 发表
[quote]原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-25 19:38 发表

即：经济不好，只能打击local 买房的积极性；会促使我们这些有移民背景的人趋向疯狂购房。  ：）  

华人不是个个 ...

说的很对
华人在澳洲多少人？3%都不到 太看高自己了。。。澳洲房产 远远轮不到华人来左右 包括海外华人！

有人说留学生？ 又是笑掉大牙了。。。因为华人房东 90%只会把房子租个华人而已。。。所以跟井底之蛙一样。。。觉得留学生的多少。。。就是这个市场的大小。。。可笑啊

而且 很多华人。。。买卖房产 也就一头钻进华人区 或者华人熟悉区。。。觉得好象拍卖啊 中介啊 都和华人有关 都是华人占多数。。。笑死人了。。。去看看那些其他区 AUCTION的时候 压跟见不到亚洲人的情况 也不是没有

哎 以后别谈什么华人抄起地产。。。别谈什么留学生减少增多 对出租市场的影响。。。别再井底之蛙的以为---华人区 升跌 就是全澳洲升跌 ，华人区租不出去了 就是全澳洲都不行了。。。

全SYDNEY。。。华人区有几个？ 10个撑多了吧？ 影响了其他90%的区？ 哈哈哈

太阳高高挂

原帖由 idontknow 于 2011-9-25 23:23 发表
Parra和auburn现在哪里还有35万还能租420一周的房子啦，早都涨到40万左右了结

Parra少； auburn 肯定有： station rd 接近车站附近两侧的都基本上可以。

太阳高高挂

原帖由 yl001 于 2011-9-26 09:20 发表
”那么即使CG下降也有租金来保证投资不会亏本（cover贷款利息）“

LZ。。。除非你把2房UNIT分割成5间 把4房HOUSE分割成10间 要不然怎么COVER利息？

租金回报普遍地方在4%-5% 如果算上物业，水，康扫，空置，维修等 你给我举点例 ...

Strata 1000+在auburn的，只有特定几个apt（有问题的）。非选这种房子，那么无话可说。这种房子你就是到其他地区也是亏本。

刚才提到过一个范围：接近车站的，正常的apt  330k 左右 or以内，租金 420+  strata 600 左右。 贷款算 80%吧。 IO，请自行计算。 注意：无需分房。

太阳高高挂

原帖由 yl001 于 2011-9-26 09:23 发表
举个例子
大家都说 30万出头AUBURN的房子可以400+租金 看起来不错 可物业1000多，水大概150，抗扫200来，一年这些就是6000左右，一周就是100多。。。
这样的话 AUBURN的租金回报 打死也就5% GC几乎等于0 贷款利息？7% 你怎么COVER？？？

更别说 其他地方 60万租600，70万租700 都算是不错的了。。。很多区 40万的UNIT 只能租340，怎么办？

“很多区40万...”  ----答： 所以不能选。 auburn不是华人，是整体公认的高租金回报率地区。 请自行查阅当地买卖价格与租金价格，realestate 一个站就够了。不要不查，就随便臆测。 善意提示：特殊房子（之前探讨过），不要作为样本。

太阳高高挂

原帖由 mxgong 于 2011-9-26 09:34 发表


有物业基本就维修不用考虑了。楼主说的是出租好的地方，所以空置基本也可以忽略不计。

假设5%， 50万的房子出租回报率在5%的话，那么租金是2万5/年，周租金在480。 周租金连千分之一的房价都没有，是要贴很多。但是还有个NG可以给你弥补一点损失。

而大多数出租率低的区，周租金超过千分之一房价的大大的有。比如50万的房子，出租到530， 540. 那么基本COVERY 费用了。

不要考虑NG。  就auburn来说（其实有几个比auburn好，但是我不是雷锋。）：
330k的房子，首付如果是20%（贷款80%）（正常投资者）， 5年IO 利息 6.90（投资房的现在大多能拿到这个比例吧？） 需要支付的利息是： 348/wks  
Strata 600/季度  coucil +水300 --->  70/wks
total: 418

这样的房子，租金是410+ （不分租）；分租的就不好说了。     如果故意贷款90% or  100% 整体看过去，每年支出一点点就能养一套房子（其实这也算10年7套房子的原理之一）。 请注意，这里用330k的做例子，很多<330k的 租金也是410+ 自己查realestate，清楚写着。

你答复的ls 那位，可能平日不看投资类的论坛。不明白回报率通常指“毛利”。

暂时不搞成特殊地区专贴。回到主话题上： 新政策 与  投资房子  基本无关。

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-9-26 19:34 编辑 ]

太阳高高挂

原帖由 snowolivia 于 2011-9-26 09:48 发表
正现金流是一定要的，不然任仍风险出现，都会造成资金链断裂。

根据上面的计算例子可看出：每年不用支付太多（还能NG，尽管我们的目的不是NG）。  所以，一套或几套投资房，如果选择容易出租的位置；不会给日常生活带来太大压力。

太阳高高挂

原帖由 snowolivia 于 2011-9-26 09:56 发表


我觉得他还行，至少太部分观点还是很理性的，余下部分也还算理性，只是表达上有点那个，需要花点时间着磨。。着磨。。再着磨

呵呵，行业特点，习惯了。大家探讨而已。

太阳高高挂

原帖由 iamssgg 于 2011-9-26 13:44 发表
我觉得你说的很对，可是好像我加不了分。

不是说nsw那个房都很好出租么？在sydney，烂的最或者远的区，据说也很容易出租？有知道的么。

更远的地方，矿业区更容易出租。所以投资或者做事情，要思考。没事看看realestate

yl001

原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-26 18:44 发表



不要考虑NG。  就auburn来说（其实有几个比auburn好，但是我不是雷锋。）：
330k的房子，首付如果是80%（正常投资者）， 5年IO 利息 6.90（投资房的现在大多能拿到这个比例吧？） 需要支付的利息是： 348/wks  
Strata 600/季度  coucil + ...

33k买410租金以上的房子。。。好吧 你能那么牛比 我没话说。。。（AUBURN或许真可以）

其次。。。花20% 那就是6万6的投入。。。就算COVER了。。。难道为的就是CG？ 好吧 你赢了。。。

再来。。。空置不算啦？维修不算啦？等等一年花在这个房子上的钱？

不要反驳我了。。。我是不懂房产。。。没那么牛比 能找到33K 可以租410以上的房子。。。您说的都有道理~~~每个人投资方式不同而已

liuweiqw

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-26 11:20 发表
[quote]原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-25 19:38 发表

即：经济不好，只能打击local 买房的积极性；会促使我们这些有移民背景的人趋向疯狂购房。  ：）  

华人不是个个 ...

LZ太高估华人对整体澳洲房产的影响了，也太低估澳洲整体经济对华人的影响

说的很好，

太阳高高挂

岔开主题，随便说句：6年能否租金翻翻不清楚；但是，亲身经历的7-8年租金翻翻还要带拐弯。地区暂时不说了，原来180红砖unit，2房，现在租金400+

jewar

其实还有个中介费，一般5.5%  。布里斯班要8%  。
另外就算交了物业管理费，每年还是有些东西可能要修，也要一笔钱。总归感觉买投资房不容易

LinuxXp

原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-26 18:44 发表



330k的房子，首付如果是80%（正常投资者），  

正常投资者， 首付是80%？？？？

太阳高高挂

很多人不做调研的。
Rental Bond Board data没事也找找呗。
2004年公开数据平均租房价格（unit +house) auburn 在 220附近。 2006年到280附近。 现在呢？  同比parra：2004也是在220附近，2006年3月正好是250。

唉，搞成地区选择贴了。原本是探讨免税的。

太阳高高挂

原帖由 yl001 于 2011-9-26 18:54 发表


33k买410租金以上的房子。。。好吧 你能那么牛比 我没话说。。。（AUBURN或许真可以）

其次。。。花20% 那就是6万6的投入。。。就算COVER了。。。难道为的就是CG？ 好吧 你赢了。。。

再来。。。空置不算啦？维修不算啦？ ...

和着你到现在连研究都不研究，就上来放空话。

Auburn公认的回报比较好的地区，你自己读读realestate，回来再汇报一下。

太阳高高挂

原帖由 LinuxXp 于 2011-9-26 19:26 发表



正常投资者， 首付是80%？？？？

已经改了：）  是首付20% 贷款 80%

太阳高高挂

77 Northumberland Road, Auburn, NSW 2144
租金 400

2 bedrooms Apartment for Rent. $470 per week. 45 rawson street, Auburn, NSW 2144. Listed by Sky Realty - Eastwood

买卖价格自己查吧，吓死。

idontknow

如果真的有这么好的话，为什么还有那么多的人买新的房子，或者宁愿多花点钱也去更好的区买投资房呢？

原帖由 太阳高高挂 于 26-9-2011 17:54 发表
77 Northumberland Road, Auburn, NSW 2144
租金 400

2 bedrooms Apartment for Rent. $470 per week. 45 rawson street, Auburn, NSW 2144. Listed by Sky Realty - Eastwood

买卖价格自己查吧，吓死。

idontknow

重复了

[ 本帖最后由 idontknow 于 2011-9-26 19:06 编辑 ]