请问各位大侠，昆州这边的物业管理权生意怎么样呀？

damogao

现在被华人炒的价格特别高，原来四到五年回本的生意现在要七到九年回本，已经不太划算了。

othello

mark

damogao

筱夜 发表于 2015-8-18 11:40
我最近也在看MR的生意，貌似不用onsite的生意还是挺多的。不过还是挺犹豫的，
第一，不知道自己是否适合， ...

回本可以这么算

（年收入－贷款利息）* 0.7到0.8的税率后是每年到手的净收入。
物业管理权的价格的三分之一是你要投入的本金
本金除以净收入就是几年回本
现在被炒的特别高，进入击鼓传花阶段，基本上七年之内回本是不可能了。

近一两年入手物业管理权的人可能要做两三年才能反应过来自己掉坑里了。

澳元利率一两年内看跌，远期看涨。

juliez

借这个帖子问一下，比如一个unit的楼都是同一个owner，是不是就不需要strata company了。上次看一本杂志说到一个人的投资，求证实。

筱夜

damogao 发表于 2015-8-18 13:03
回本可以这么算

（年收入－贷款利息）* 0.7到0.8的税率后是每年到手的净收入。

谢谢你的回复，可是按这个方法去计算现在一些中介list出来的生意，并不用6，7年才能回本呢，比如我刚看到的一个已经under offer的在sheerwood的off plan apartment

Listing Status under offer Price $Offers between $380,000 and $420,000
Net Income (explanation) $ 102,771 (projected)
Remuneration (explanation) $ 39,600 -

假设成交价为400，000，贷款70%， 贷款利息0.5, net income 100,000.
得到的纯收入即为(100，000-400000x0.7x0.5)x0.7=60200
这么两年就可以回本了

cshwin

主要是要和业主沟通好 不然业主不满意生意就丢了

damogao

筱夜 发表于 2015-8-18 13:37
谢谢你的回复，可是按这个方法去计算现在一些中介list出来的生意，并不用6，7年才能回本呢，比如我刚看到 ...

这个只是生意的价格吧。加上房子呢？房子虽然是自己住，但跟生意绑定，也是生意的一部分。作用是省了房租。

利息按5%太低了，至少得按7%算。

还的看生意是是25年还是10年。25年的生意银行才给贷款70%。10年的则不一定。
还的看是holiday还是permenant的。

收入10万，bc工资才3万多，有多少letting呢？

hellochina

damogao 发表于 2015-8-18 13:03
回本可以这么算

（年收入－贷款利息）* 0.7到0.8的税率后是每年到手的净收入。

没那么夸张吧，照你的方法算了一下，我去年买的生意，应该是3年不到就能回本，呵呵

damogao

http://www.theonsitemanager.com. ... ker_754806/3797431/

Price $1,249,600
Net Income (explanation) $ 158,500 (actual)
Remuneration (explanation) $ 47,925
Manager's Realestate Value $ 428,000
Units in Letting Pool 30

比如说这个：
净收入(158,500-1,249,600*0.7*7%)*0.7=6w8
自己的本钱1,249,600*0.35 =43w7
回本需要43w7/6w8=6.4年

问题是(158,500-47,925)/30=3685，也就是说每年从每个投资房上赚3685。我想不通为什么这么多。

昆士兰中介费最高是8%+0.8%GST，找新租客收2周房租，续约收1周房租，假设全年52周全出租不空，那么中介从一个投资房赚52周x8%+2周续约=6周的租金。假设每个房子每周租金450(在昆士兰很高了)，那就是2700，30个投资房是8w1，158500-47925-81000, 多出来的3万不知道从哪里赚的。。。并且158500是扣掉各种各样的杂费的收入，所以实际上每年有3万到4万多的收入不知道从哪里来的。。。

如果每个房子的周租金没有450，假设400，那么会有四五万的“额外收入”，这个额外收入相当惊人，怎么来的呀。

damogao

hellochina 发表于 2015-8-18 18:04
没那么夸张吧，照你的方法算了一下，我去年买的生意，应该是3年不到就能回本，呵呵 ...

我哪里算错了呀。请指教。

v26v26oo

damogao 发表于 2015-8-18 18:10
http://www.theonsitemanager.com.au/content/cms/MRbroker_754806/3797431/

Price $1,249,600

还有退租清洁的收入，handyman房屋维修的收入，还有可能出租各种日用品的收入，租房佣金并不是唯一的收入

v26v26oo

damogao 发表于 2015-8-18 18:26
我哪里算错了呀。请指教。

应该是不用onsite或者是不把房子看成是投资部分，纯生意部分是好的地方基本4-5年回本的，偏远的地方大概3-4年，3年以下的很少

damogao

v26v26oo 发表于 2015-8-18 20:00
还有退租清洁的收入，handyman房屋维修的收入，还有可能出租各种日用品的收入，租房佣金并不是唯一的收入 ...

足迹上清洁生意都是半年回本，倍数是0.5。这个生意里面的清洁部份乘以5卖。。。。。。所以我说物业管理权被华人炒坏了

linkspeed

回本太慢，非得买一个房子进去，
不如motel，也是有的住的。

linkspeed

Freehold会有什么麻烦的地方？

罗宾汉

又被中介拿出来炒冷饭，昆州的朋友自己了解就是了，外州的朋友要小心。这行的收入只有工资是实在的，其他的基本上是浮云。更可笑的是有些房子还没卖出去呢，就把物业权拿出来卖，所谓的年收入全是凭空想象，然后在他想象的基础上加五5甚至6-7倍的价格卖给你，经理房的价格又比正常价格高很多.所以，哈哈，大家自己知道就好。

v26v26oo

damogao 发表于 2015-8-18 20:15
足迹上清洁生意都是半年回本，倍数是0.5。这个生意里面的清洁部份乘以5卖。。。。。。所以我说物业管理权 ...

所以要买就买caretaking only的生意，自己想住哪住哪，每周过去打扫十几二十个小时，拿个四五万一年，轻松又写意。昆州现在热门地区的管理权已经不好买了，价格严重偏离市场，只适合年纪大点的，有较强经济实力的移民过来做。年轻力壮的还是拼一拼多挣点钱。有那钱买个好点的take away店，自己不用怎么管理一年收益也至少多一倍。这种生意还是等半退休了直接去凯恩斯那种地方买一个养老好了。

v26v26oo

罗宾汉 发表于 2015-8-19 08:10
又被中介拿出来炒冷饭，昆州的朋友自己了解就是了，外州的朋友要小心。这行的收入只有工资是实在的，其他的 ...

凡是被华人盯上的生意，性价比都会被严重拉低，概莫如此。

我心飞翔

damogao 发表于 2015-8-18 18:10
http://www.theonsitemanager.com. ... ker_754806/3797431/

Price $1,249,600

1）这个计算是业内人士，应该是非常客观的；
2）其它杂费应该是想方设法从租客那克扣bond来的。我过去租房的时候就被一个白人on site manager 企图克扣我的bond被我设法阻止了！
3）真正投资回收期应该还除去生活费用，要比理论上的还长3-4年。
4）记得1个业内人士曾经和我说过，1套unit（住宅性质）一般每年赚$1500, 实际上根本达不到$2700。

damogao

我心飞翔 发表于 2015-8-19 21:26
1）这个计算是业内人士，应该是非常客观的；
2）其它杂费应该是想方设法从租客那克扣bond来的。我过去租 ...

在那个例子中30个出租房，假设一个房子赚2000吧，那就是6w，加上4w8的工资，总收入是10w8。跟15万差了太多。

leinlee

筱夜 发表于 2015-8-18 11:40
我最近也在看MR的生意，貌似不用onsite的生意还是挺多的。不过还是挺犹豫的，
第一，不知道自己是否适合， ...

合同没有18年以上的就别考虑了，很有可能commitee难搞导致合同续不上，但是这些没人会告诉你的。反正现在这门生意被炒得火热，有钱不怕回本慢就上吧

leinlee

罗宾汉 发表于 2015-8-19 08:10
又被中介拿出来炒冷饭，昆州的朋友自己了解就是了，外州的朋友要小心。这行的收入只有工资是实在的，其他的 ...

工资也有可能弄没的，和commitee关系不好不给你top up怎么办

leinlee

juliez 发表于 2015-8-18 13:09
借这个帖子问一下，比如一个unit的楼都是同一个owner，是不是就不需要strata company了。上次看一本杂志说 ...

应该行，我们以前租的房子就是一个owner的但是他的中介在管理整栋楼

新panda

有个帖子里的妹妹不是说她本来想在布市南区买townhouse自住结果经理一听是自住户就各种说房子坏，她还纳闷怎么卖房子的这么实诚。她后来搞清楚这是门生意，自己在坏别人财路，哪里是实诚，根本不想你买房呢。不知道 owner满不满意经这种卖房方式

oz2014

罗宾汉 发表于 2015-8-19 08:10
又被中介拿出来炒冷饭，昆州的朋友自己了解就是了，外州的朋友要小心。这行的收入只有工资是实在的，其他的 ...

水好深，多谢分享

damogao

新panda 发表于 2015-8-20 08:09
有个帖子里的妹妹不是说她本来想在布市南区买townhouse自住结果经理一听是自住户就各种说房子坏，她还纳闷 ...

丢一个letting每年少赚2000，五年少赚1万，卖生意的价格收入乘以4到5的倍数，价格又少了一万。

新panda

damogao 发表于 2015-8-20 09:29
丢一个letting每年少赚2000，五年少赚1万，卖生意的价格收入乘以4到5的倍数，价格又少了一万。 ...

经理是保住自己的利益啦，可是房东有可能亏了几千上万呢。

falexcn

谁能提供个物业经理的微信群号啊，感激

307ccc

关注下，也有兴趣的，但也听说这几年被炒高了

apple613

zhangwei7461 发表于 2015-8-2 10:27
粗略看了下， 此人没做过物业管理权生意，而且看的全是旅馆。 然后道听途说就被吓的不敢买了。  ...

我同意层主，看了一下她的文章，一个从来没干过，只是在看生意的时候略微了解一下，就写个文章来评论，也能看出来却确实误导了一些人，有些纸上谈兵的意思……哎