关于墨尔本的point cook

person1128

都 知道短期涨幅那个区最大的人能有几个？
长期来说， 带土地的房子升值就是好。
我认为， 比如point cook,这样的低价位房产， 租金合理， 也不至于现金流压力太大， 差不多4％左右的租金回报还能让人喘口气。  如果东南这边， 如果是带地house， 很多就3％， 但是投资数额大， 现金流压力相对也大些。
综上， 如果你现金够多， 收入够高， 就买东南的house倍。 如果只是像投资， 那就看看中价位的house， 西区， 北区。  也没什么好争论的

techpull

土地开发的差不多就该大涨了

seankim

Point cook有几个特点：

1）性价比高： 最近出来的thirty 30, 430平方左右地加房：$430，000, 这个价格在东南区离city20公里以外可能也就只能买个小的unit. 尤其在市场不是很好的时候，因为造价只会越来越贵,而地的价格是不容易贬值的, 所以基本上它没有贬值的机会，很安全。
2）地理位置离city 近：虽然是20公里左右，但我每次从city过去用25-28分钟，因为M1 freeway很快。当然这不是在高峰的时间段，可关键是现在墨尔本哪里都堵，东南区更堵。而去point cook堵的话，也就在west gate bridge上。
3）跟进的交通和shopping centre: 根据victorian transport plan，2010年政府开始造train stop并有匹配的buses，启动应该是2013年。现在又有个新的sc很方便。
4）西区的富人区：很多163的投资移民都买point cook的房， 我的朋友做贷款，他告诉我sanctuary lakes estate里面人的收入水平和东南区的balwyn是一样的，所以住point cook的居民整体是不错的。

当然任何一个区都有优点和缺点：

我们经常会说西区是工业区，其实要有也是在altona离它还是有10多公里，有的大多都是distribution centre，是没有污染的。

还有就是如果你去city上班的话，早上你开车顶着阳光，晚上回来还是顶阳光，当然你做火车就没有这个问题了。

现在pointcook升值很快，saltwater coast第10期就比6期平均高2万每块地。

我本人还是最喜欢sanctuary lakes，现在还有几个project你可以关心：saltwater coast, alamanda, thirty 30.

starchu

本人喜好短期投资，周期为一年左右，投地不投房，跟着开发商的价格走，土地实在是稀缺，一旦看准时机和区域，回报比率及其高，越是新区越好，特别是那些热点中的热点。 投资房相对于土地需要高成本，而且最多2，3各月就需要偿还利息，而土地的初期成本非常少，通常10%,有些5%, 可以在持有前期8-10个月没有任何利息，但是每年却按照开发商固定销售价格涨幅(一般5%左右）加上其土地开发成本（一般按照通胀2-3%左右）的组合涨幅 （10%-15%），这个涨幅是最基本的，一般属于经济很弱的时候的比率，一般是这个的两倍左右，有的时候则更多。 按照这个来计算，投资土地的短期回报比率是算比较可以的，而且风险满小的。 有兴趣的朋友可以自己算一下，做一个简单的数学应用题。

[ 本帖最后由 starchu 于 2010-5-23 00:27 编辑 ]

语阁

现在PC的地都只有400多平吗？有点小。房价涨到现在，个人觉得，如果投资的话：东--南的确性价比不合理了。相比之下西-北还算合理。

语阁

原帖由 starchu 于 2010-5-23 00:13 发表
本人喜好短期投资，周期为一年左右，投地不投房，跟着开发商的价格走，土地实在是稀缺，一旦看准时机和区域，回报比率及其高，越是新区越好，特别是那些热点中的热点。 投资房相对于土地需要高成本，而且最多2，3各月 ...

佩服佩服

seankim

对啊，现在pc的地大多都是400多，当然也有600多的，价格上倒相差的不多，因为有点是corner的地，在建房的时候会有些制约，比如：房子的setback 可能要3。5-4米左右。

你可以看看williamslanding现在卖的很好，它离2013年造完的火车站只有600米，那里还有一个town sc是现在建完的point cook的要大3-4倍。

Sean 0433878133

orange0328

原帖由 seankim 于 2010-5-11 17:39 发表
现在pointcook升值很快，saltwater coast第10期就比6期平均高2万每块地

Saltwater Coast 好像没有发售第10期吧？还是已经开始发售了？

hhyhome

他指的第10期可能是 Garden Square release,是前个星期出来的Central Walk release的之前一期吧

seankim

第10期有a 和b, 我看了一下网站，因该就是garden square i and ii.

allenoak

已涨了些

mjeremy

目前feather brook 800m2的地能卖到多少钱啊？有了解的么

沉默东

原帖由 mjeremy 于 2010-7-10 17:48 发表
目前feather brook 800m2的地能卖到多少钱啊？有了解的么

前天我去了这个地方，付小姐接待的我，她介绍610平方米的地，35万元，当时我就瞠目结舌，不相信自己的耳朵。因为2006年，我在pc买的一块660平方米的地才175000元，真是后悔莫急，没多买几块。

mjeremy

原帖由 沉默东 于 2010-7-11 07:58 发表

前天我去了这个地方，付小姐接待的我，她介绍610平方米的地，35万元，当时我就瞠目结舌，不相信自己的耳朵。因为2006年，我在pc买的一块660平方米的地才175000元，真是后悔莫急，没多买几块。

06年到现在翻个倍正常了

starchu

原帖由 mjeremy 于 2010-7-10 17:48 发表
目前feather brook 800m2的地能卖到多少钱啊？有了解的么

上次出过一块670的土地，对着绿地，39.9万，800的地要看位置，好的40+

mjeremy

原帖由 starchu 于 2010-7-11 11:52 发表


上次出过一块670的土地，对着绿地，39.9万，800的地要看位置，好的40+

my god, 涨这么多了...

zfpurple

有没有人买了PC的地，升值了，而且卖了，赚了钱的，上来现身说法一下啊~~~~~

地价涨了，是开发商在卖的，有人自己买了、卖了、赚了么？

pc自住无可厚非，个人喜好不同；投资，不值！

dagudboi

原帖由 zfpurple 于 2010-7-11 19:28 发表
有没有人买了PC的地，升值了，而且卖了，赚了钱的，上来现身说法一下啊~~~~~

地价涨了，是开发商在卖的，有人自己买了、卖了、赚了么？

pc自住无可厚非，个人喜好不同；投资，不值！

值不值你说了没用, 咱们先不说8年前就8,9万800平米收了3,4块那批华人,咱就说2年前入市的,花了1万元支付了10%的地价把地订下来,1年后在settle之前出手,除去手续费等等杂项,3万轻松赚到手.3万不是很大的绝对数字,但相对你的投资款来讲,1年内近300%的利润.  您既然看不上这种投资,希望给广大投资者指条光明大道. 投资机会天天都有,您也得有那慧眼和好命.

dagudboi

原帖由 沉默东 于 2010-7-11 07:58 发表

前天我去了这个地方，付小姐接待的我，她介绍610平方米的地，35万元，当时我就瞠目结舌，不相信自己的耳朵。因为2006年，我在pc买的一块660平方米的地才175000元，真是后悔莫急，没多买几块。

关键是没钱买不了那么多块吧:)

shangpin

一大班托在发言。

一句话：PC要能赚钱，其他区更能赚钱。

dagudboi

原帖由 shangpin 于 2010-7-11 21:06 发表
一大班托在发言。

一句话：PC要能赚钱，其他区更能赚钱。

有托不怕,您不买就可以了. 投资机会哪里都有,干嘛要挤在Point Cook? PC的特点是近几年地价涨幅很大,所以很早入市的人捡了实惠而已.

starchu

没说其他区投资不挣钱，只是新区投资需要的资金量少，而且看准了地区，投资回报比率，短期内非常高，举例如下：可控资金20万

1. 在doncaster买两个房子，一个50万（20%贷款），今年买掉，按照上涨空间去算，30%，两个卖掉130万，减去利息6.x%，5万左右，stamp duty 5万左右,其他费用不算，收益20万，相当于20/20=1，100%的回报。

2. 去年在point cook可以买10块差不多540平方米的土地 (2万一块，交10%). 一年也就是今年settle，在settle之前转卖。 目前市场价位为30万左右出售，一块多赚10万，总共是100万。settle之前转卖，stamp duty 10万, 没有贷款利息，同上其他费用也不算。收益90万， 相当于 90/20 = 450%。

从这两个例子可以看出，新区可以尝试投资土地，因为只要10%有些甚至只需要5%的资金，差不多8个月到1年之内settle, 在settle之前卖掉没有利息。资金量比较小，适合大多数人，但是一旦上涨x%, 则总收益为 10*x%. 所以是相当可以的，而投资房子，则回报少很多，而且所谓的好区，资金量要求很大，很多投资者没有资金入市。所以有的时候要用不同的角度去看问题，光看价格增长很难判断投资回报率，投资还需要考虑成本。那些一口一个托的TX，请继续努力拍砖

[ 本帖最后由 starchu 于 2010-7-12 10:20 编辑 ]

wuxianzf

地价都是被开发商抬上去的，至于有些获益的个体，那也仅仅是个体，从一两块地上得到了一点点的收益。
而其他绝大部分的人只是买地建房，又有什么收益么，建好的房子住个一两年还能卖出好价么？

不要怪别人说你是托，point cook要不是那么多中国网托，卖房中间吹嘘，怎么可能涨的这么多。而且，涨价之后获利的还只是开发商。

zfpurple

有些人说话怎么那么

zfpurple

原帖由 dagudboi 于 2010-7-11 20:57 发表

值不值你说了没用, 咱们先不说8年前就8,9万800平米收了3,4块那批华人,咱就说2年前入市的,花了1万元支付了10%的地价把地订下来,1年后在settle之前出手,除去手续费等等杂项,3万轻松赚到手.3万不是很大的绝对数字,但相 ...

彻，我还真是有那慧眼和好命，两年赚10万的房也让我碰到了！！！！！

hxsh2000

原帖由 starchu 于 2010-7-12 10:16 发表
没说其他区投资不挣钱，只是新区投资需要的资金量少，而且看准了地区，投资回报比率，短期内非常高，举例如下：可控资金20万

1. 在doncaster买两个房子，一个50万（20%贷款），今年买掉，按照上涨空间去算，30%， ...

Good Math and Calculation:)
Let's try not to use the historical data.  Could you please try to calculate based on the return rate, how much the land price will be next year!?:)

patricb

原帖由 starchu 于 2010-7-12 10:16 发表
没说其他区投资不挣钱，只是新区投资需要的资金量少，而且看准了地区，投资回报比率，短期内非常高，举例如下：可控资金20万

1. 在doncaster买两个房子，一个50万（20%贷款），今年买掉，按照上涨空间去算，30%， ...

看过这位同学一些贴子，我不认为你是托，所以也不打算扔砖头。我觉得你只是很诚实的说出你的想法，但确是我所不能认同的。原因是：
１，你举的这两个例子，不具有可比性，一个是买现房，一个是买地，投入产出不同是正常的，和区域没有直接关系，也就是第二种情况的回报率高低不代表PC的回报率。
我如果也做个计算，说我有２０万资金，到DONCASTER EAST（举例而已，DONCASTER似乎是没有新地了）买地，假设说是50万一块，首付10％也就是5万一块，我可以买４块，然后一年后卖掉赚多少多少。。。不做计算了，因为我的POINT不是要算回报率，还是说要COMPARE APPLE WITH APPLE，不能拿这里的地和那里的房子比，这样得出的结论可能不准确。
２，这两个例子其实是投资策略的不同，现实生活中在澳洲很少有人买个二手房然后很快转手卖掉的，一来税费比较多，二来澳洲楼市的涨幅还不太够支撑这样的买卖，买二手房大多是要捂好多年的。你说的买地短线投资的可能是有的（任何区都是），但其实是投机，跟短线抄股票没什么区别，说穿了，就是赌大市涨，然后以小搏大，收益大风险也大。事后说起来比较容易，但要是事先都能算到，拿同样钱去短线抄股，那不要说450％的回报，成千上万倍都可能了.
你可以反过来想如果楼市跌了相同比例，那你所算的回报率就变成损失率了。前面的两栋房子还能收收租等到将来涨回来，后面的那１０块地不就麻烦了，要不就割肉卖掉，要不就要交全款收地或盖房。
商榷而已。

[ 本帖最后由 patricb 于 2010-7-14 00:14 编辑 ]

大胃

原帖由 starchu 于 2010-7-12 10:16 发表
没说其他区投资不挣钱，只是新区投资需要的资金量少，而且看准了地区，投资回报比率，短期内非常高，举例如下：可控资金20万

1. 在doncaster买两个房子，一个50万（20%贷款），今年买掉，按照上涨空间去算，30%， ...

您不考虑风险啊？

hunterxiao911

我有个问题想请教下Patrickb和starchu同学

假如买地是以短期投资为目的的话， 那么以目前地产的低迷销售状态是不是会影响你半年或者1年以后resell的价值？

jasonliu234

房产是长期投资品种，

因为买卖房子的成本很高
不适合短期炒作

有钱做股票去