房子,今日不买,更待何时~~(令狐买房Location面面观)

person1128

等房价跌。。。。。 到那时敢买么？
还是等稍微涨回去点再买，
真纠结

强8

原帖由 vch801 于 2010-3-2 21:28 发表
希望涨利率能抑制一下房价

这几天的消息：政府上调3次利率以后，一月份新屋批准申请减少了10%以上。这个月又加了一次，估计买房的人又少了，建筑商不愁眉生意吗？

jpeng

现在房价涨主要就是供应少，解决供应不靠建筑商靠谁？

强8

原帖由 jpeng 于 2010-3-3 17:48 发表
现在房价涨主要就是供应少，解决供应不靠建筑商靠谁？

墨尔本的地价占房价的一半以上了！和祖国差不多了，买地增GDP!

Y叔

原帖由 令狐不冲 于 2010-3-2 21:46 发表
如果硬要拿一个城市和伦敦对比,我个人觉得从城市的地理状况上看,悉尼和伦敦不可比,而猫本更可取一些.

悉尼的可开发范围比较局限,旁边都是山,本身就被框个很小的范围之内,这样的城市日后更可能向着精品城的方向发展 ...

墨尔本的suburb大概300多个。

fljrc

百花齐放百家争鸣，大家都可以评论。。。。。。。。。。。。。。。。

Cloy

原帖由 令狐不冲 于 2010-3-2 21:46 发表
如果硬要拿一个城市和伦敦对比,我个人觉得从城市的地理状况上看,悉尼和伦敦不可比,而猫本更可取一些.

悉尼的可开发范围比较局限,旁边都是山,本身就被框个很小的范围之内,这样的城市日后更可能向着精品城的方向发展 ...

我倒觉得这样说有点牵强，澳洲不是中国，不会人口爆炸成那样，反而是可开发的地越多，房价才越便宜，土地稀缺价格才会上去，悉尼的气候也更胜一筹

令狐不冲

原帖由 alyssa 于 2010-3-2 21:31 发表
悉尼从2009年3月到2010年2月,中价位由52万涨到59万,涨浮19%,
----------------
按照你的数据是13%。。。

谢谢MM的指正,查了原文,是从2009年7月开始计算的,年增长率悉尼为19%,谢谢~~上分~~

haiting

一个去年年初买了房的人飘过。。飘过

令狐不冲

继续接上文说的不确定性问题,说两个过去发生的事实.

有个老移民朋友说他1990年在Bondi Junction买的2房apt,那时候才10万,能相信么,才10万
到今天那里新的apt起价就是80万,
为什么20年之内翻了这几个跟头?如果根据地产中介的理论10年翻倍,那么20年前的房子现在应该是40万才对,可是Bondi Junction的房子为什么比起其他多数区域又多翻了个跟头?
原因很多,有东区的发展,有人口的移动,等等. 不过最主要的原因是,南线地铁在这个时期内建设了,而终点就在Bondi Junction, 交通的改变直接导致了Bondi Junction地段的更加黄金化. 这是城市发展中的规划和变化.
当然,我们不能忽视Bondi Junction本身的地理位置就具有优越性这个前提. 而且东区20近20年来的发展和变化是悉尼各地区最大的. 有的火车站沿线房子也会有很大程度上升,而Bondi Junction是个极端的例子.

到最近的Epping到Chatswood火车的开通,也带动了火车站附近物业的增值,或者说从这条火车延伸线动工的那一刻起,周边的房价就已经开始进入上升通道了.

不过也有相反的例子.比如Auburn的一个大楼盘Auburn Central. 之前我的处女帖已经说过我去看这个房子的情况.
其实从房子本身来说,这个房子位置和总体规划非常好. 总体小区的规模很有点气场,小区广场很有点气派的感觉.Auburn这个地方本身就处于交通要道,火车站近在咫尺,并且楼下就有个小型的shopping center. 可以说具备了很强的竞争优势.

可惜这个房子却被糟蹋了,价格甚至和这个区10年旧的房子一样.
如此大的贬值造成原因就是因为这个地区的租客素质不高,并且有大量黑民潜伏其中.房东为了短期现金流的通畅,一味追求高房租,把客厅和房间分割成更多的小房间,这样能容纳更多人居住. 有次看到报道上说,一个3房的apt里居然有18个人住,觉得不可思议.

租客鱼龙混杂和人数众多导致这个楼盘的维护成了大问题,垃圾满地,污水横流,玻璃碎裂,狼狈不堪.到今天物业管理费用也从当初了700一季度到今天的1400每季度.
投资者没有任何资本增殖,甚至是严重亏损.没有人愿意买里面的房子,一个房子从上市到卖出去要经历半年甚至更久.
当初投资者买在这里的房子时,我想应该也是考虑了方方面面,认为是个合适的投资,可没有想到不可以把握的因素潜伏其中,就算有的投资者有长远眼光,把握住了租客质量,可是其它一部分投资者的短视行为导致大家都要承担损失.

到今天,几乎悉尼曾经想在Auburn买房子的人都知道Auburn Central是一个烂盘.

To be continured......

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-3-3 20:23 编辑 ]

chech28

原帖由 令狐不冲 于 2010-3-2 21:46 发表
如果硬要拿一个城市和伦敦对比,我个人觉得从城市的地理状况上看,悉尼和伦敦不可比,而猫本更可取一些.

悉尼的可开发范围比较局限,旁边都是山,本身就被框个很小的范围之内,这样的城市日后更可能向着精品城的方向发展 ...

猫本有水资源的问题

haiting

我每天上班都要从auburn过。那边的人口素质确实有点问题。而且房价便宜。我记得04年的时候我一个朋友在火车站一出来的APT租。三房的只要300元。。

令狐不冲

Auburn Central 05年刚完工的时候3房租金只有360-380,可是08年中我朋友在那里租房子的时候,同样的房子要530.
SMH前年有篇文章说的是悉尼地区租金涨浮最高的区域,Auburn名列第一,很大程度上是因为这个房子的租金.
租金的高升有Auburn本身位置,交通便利的原因,可以说,这是Auburn自身的优势
可是租客的质量直接决定了这个房子在过去5年中的增值疲软,或者说是巨大贬值.

我想,投资者的主要目的还是希望能通过房产作为手段,实现长期资本增殖.
一个只有现金流而没有资本增长的投资是任何投资者不愿意看到的.

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-3-3 20:38 编辑 ]

helenacarrie

悉尼房价应该不会跌，试想如果你50万买进的房，在不是要破产的情况下，40万你会卖吗？除非还不起贷款，银行强制拍卖，再就是离婚了(monkey07) ，否则就是脑子进水了。谁愿意辛苦赚的钱，打水漂哪？更何况在澳洲赚钱很辛苦的，不像国内有外快，上班又轻松

alyssa

LZ好像越说越专业么。
不过90年一般的HOUSE是什么价格？20万不到？悉尼的物价是多少？年薪平均是多少？
不能拿今天的眼光去看当时的房价。
我想在当时来看BONDI JUNCTION的APARTMENT 一样是贵的。
房子在什么时候要买都是贵的。。
而且房子如果没有CAPITAL GAIN,就是LOSE..

关于AUBURN, 听说那个COUNCIL里面很多是建筑商的代理人。所以才会有那么多的STRATA 源源不断的开发出来。。

[ 本帖最后由 alyssa 于 2010-3-3 21:03 编辑 ]

pipiman

原帖由 helenacarrie 于 2010-3-3 21:00 发表
悉尼房价应该不会跌，试想如果你50万买进的房，在不是要破产的情况下，40万你会卖吗？除非还不起贷款，银行强制拍卖，再就是离婚了(monkey07) ，否则就是脑子进水了。谁愿意辛苦赚的钱，打水漂哪？更何况在澳洲赚钱很 ...

香港人都是脑子进水了
美国人都是脑子进水了
英国人也是脑子进水了


看来澳洲人果然卫生巾用的多
保持脑部干爽

haiting

大家有没有考虑过搬到小地方去住。我的意思是我有考虑以后老了。把现在的房子卖掉。找个小一点的town去住！哈哈

alyssa

原帖由 haiting 于 2010-3-3 21:12 发表
大家有没有考虑过搬到小地方去住。我的意思是我有考虑以后老了。把现在的房子卖掉。找个小一点的town去住！哈哈

不是说一般人都是要搬三次房吗?
结婚时候2个人住个小房。
生了小孩，换个大HOUSE。
等小孩都长大搬出去了，就把大HOUSE卖了，搬去郊区的小房。

haiting

原帖由 alyssa 于 2010-3-3 21:15 发表


不是说一般人都是要搬三次房吗?
结婚时候2个人住个小房。
生了小孩，换个大HOUSE。
等小孩都长大搬出去了，就把大HOUSE卖了，搬去郊区的小房。

恩我差不多就是这个意思。我看了一下悉尼周围的那些小town。感觉还可以。

令狐不冲

原帖由 alyssa 于 2010-3-3 21:01 发表
LZ好像越说越专业么。
不过90年一般的HOUSE是什么价格？20万不到？悉尼的物价是多少？年薪平均是多少？
不能拿今天的眼光去看当时的房价。
我想在当时来看BONDI JUNCTION的APARTMENT 一样是贵的。
房子在什么时候 ...

水MM,我说的是常规增值和超常规增值的问题,重点在于一个地区的规划,开发和政府发展对于这个地区房价产生的的额外附加值.
并不是说10万元在20年前是贵还是不贵的问题.(monkey22)

alyssa

原帖由 令狐不冲 于 2010-3-3 21:19 发表



水MM,我说的是常规增值和超常规增值的问题,重点在于一个地区的规划,开发和政府发展对于这个地区房价产生的的额外附加值.
并不是说10万元在20年前是贵还是不贵的问题.(monkey22)

看出来了，不过好像我更熟悉BURWOOD。
这个TOWN是个很好的例子。。
赫赫，你举的90年BONDI JUNCTION 那是不熟，也没啥说服力。。

[ 本帖最后由 alyssa 于 2010-3-3 21:33 编辑 ]

休

原帖由 令狐不冲 于 2010-3-3 20:22 发表
1990年在Bondi Junction买的2房apt,那时候才10万,

肯定是错的,90年,lakemba 全新2房unit都卖10万.

令狐不冲

接上文继续举个例子
Rhodes几乎是大家都知道的. 政府大笔一绘, 一个高尚住宅小区出现了,在这之前是严重的污染区. 直到今天homebush bay湾里仍然是不允许吊鱼,不给下水嬉戏的.
一个奥运会带动了原来正片垃圾场的开发,现在的homebush bay里的小区,环境幽雅,绿树成荫,是很多人梦想的家园. 政府的带动直接使得奥运村周边的rhodes, homebush bay, newington等地区迅速的开发,房价节节攀升,购房着趋之若骛.
目前政府为了能充分利用奥运村里的现有场管设施,又将加大力度开发周边社区,附近的投资为之看好

anthcho

关于AUBURN, 听说那个COUNCIL里面很多是建筑商的代理人。所以才会有那么多的STRATA 源源不断的开发出来。。

这是上了新闻的
Millions made on ratepayers
http://www.smh.com.au/news/national/ratepayers-bear-brunt/2008/06/27/1214472770821.html

令狐不冲

原帖由 休 于 2010-3-3 21:31 发表

肯定是错的,90年,lakemba 全新2房unit都卖10万.

Lakemba貌似90年就有火车吧?那会我没来,还不知道.
但是我肯定这个老移民90年买的2房就只有10万出头,我想他没有必要骗我.那会Bondi Junction没有火车是一定的,而且没有今天的westfield.

欢迎大版多给点当年的情况~~

休

90年BONDI JUNCTION早通火车了,我90年来的,经常座火车去BONDI JUNCTION,然后转bus去海滩.BONDI JUNCTION己经发展很有规模.

[ 本帖最后由 休 于 2010-3-3 21:45 编辑 ]

令狐不冲

原帖由 休 于 2010-3-3 21:44 发表
90年BONDI JUNCTION早通火车了,我90年来的,经常座火车去BONDI JUNCTION,然后转bus去海滩.BONDI JUNCTION己经发展很有规模.

是的,刚查了资料,90年之前就有火车了,bondi Junction在90年前就开始了发展,1994年Westfield成立.
大版果然牛~~

至于10万买2房APT的事,我就不能把他当例子了,不过也留着吧,就当是看看好了,也能听听休版说说Bondi Junction过去的故事.
后面说举其他区的例子~~

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-3-3 21:55 编辑 ]

Gelen

谁能说说10年前hurstville什么样

令狐不冲

求前辈指教~~欢迎~~(monkey22)

休

90年,hurstville 的板房20万,今天大概72万.