以前有位高人说，历史上看，利率降的时候，房价会跌

chun.g

chun.g 发表于 2025-4-9 09:33
chatgpt啊亲

CHATGPT 说



这个问题很值得探讨，其实很多人也有类似的疑问：**“利率下降是不是就意味着房价会跌？”** 从历史来看，这种说法**不一定准确**，我们可以分几个方面来解释，并且我也会告诉你可以在哪里查看澳洲历史上的利率和房价曲线。

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### ???? 逻辑分析：利率 vs 房价

- **利率下降（比如央行降息）**：意味着贷款成本更低，一般会**刺激买房需求**，因为人们更容易借到钱买房。**通常这种情况会推动房价上涨，而不是下跌**。
- **但也有例外**：如果央行降息是因为经济很差，比如经济衰退、失业率高，那即使利率低，大家也没钱买房、信心不足，房价可能会跌。

> ✅ 所以，总体趋势是：  
> **降息 ≠ 房价下跌，反而很多时候是房价上涨的前奏。**

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### ???? 哪里可以查历史数据？

你可以查看以下几个来源：

#### 1. **RBA（澳洲央行）官网 - 利率历史数据**
- 网站地址：https://www.rba.gov.au/statistics/
- 查找：“**Cash Rate Target**” 这一项，就是澳洲的官方利率。
- 还可以下载 Excel 或 CSV 表格。

#### 2. **CoreLogic - 房价数据**
- CoreLogic 是澳洲权威的房地产数据机构，官网：https://www.corelogic.com.au/
- 虽然详细数据很多是收费的，但它们经常会发布**免费报告**（Monthly Housing Chart Pack、Daily Home Value Index 等），可以看到主要城市的房价走势。

#### 3. **澳洲统计局（ABS）**
- 官方数据，包含各类房产、经济、人口等数据。
- 房价指数页面：https://www.abs.gov.au/statistic ... perty-price-indexes

#### 4. **Trading Economics**（图表友好）
- 很适合快速查看“利率 vs 房价”的图表趋势。
- 澳大利亚页面：https://tradingeconomics.com/australia/

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### ???? 想看“利率 vs 房价”的对比图？
你可以在 CoreLogic 或 Trading Economics 网站上找“Overlay Chart”或“Compare Indicators”功能，或者我也可以帮你做一张图出来（如果你有具体时间范围想比较，比如过去10年或20年）。

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需要我帮你找一张图来说明利率与房价的关系吗？或者你有特定年份或城市想看？

sun111

再看看澳洲过去10年印了多少钱：
https://tradingeconomics.com/australia/money-supply-m3

M3 March 2015：1.75k billion
M3 March 2025:   3.15k billion

xq052b

https://www.realestate.com.au/ne ... s-a-surprise-boost/

Why Trump tariffs will give Aussie homeowners a surprise boost


HOME PRICE RISES DURING RECESSIONS
My Housing Market economist Andrew Wilson said Australia had a long history of home price rises during times of economic shock.

“Australian housing markets are very sensitive to rate changes, especially rate cuts,” he said.

“Historically prices go up following interest rate cuts, even during times of great uncertainty, because issues of sentiment can (wane) when the realities of improved affordability hit.

“Even in times of economic hardship, the stimulus of lower interest rates can push up prices and we saw that during the global financial crisis and during Covid.”

Ray White economist Nerida Conisbee said Trump’s tariffs had raised the prospect of more interest rate cuts in addition to the last cash rate cut announced by the Reserve Bank in February.

“Economic upheaval has dramatically altered interest rate expectations,” Ms Conisbee said.

“As of 8 April, markets anticipate an almost certain 0.5 per cent cut at the next RBA meeting on 20 May.

“Such reductions would benefit mortgage holders significantly and will almost certainly direct more money into the housing market, supporting both housing supply and price growth.”

frankfang4415

天涯浪客 发表于 2025-4-10 09:40
我根本不关心房价涨跌，因为无论涨跌我既不买也不卖。我更关心降息，每降1％，100万的的贷款一年就少还1 ...

我明白你的意思了， 你只是在陈述你见到的房市的情况：悉尼人很有钱。 至于为什么有钱和有钱会对市场有什么影响， 你并没有表达。
不是所有人说话都是带有主观判断在里面， 有些人只是在客观的陈述事实。 是吧

frankfang4415

天涯浪客 发表于 2025-4-9 04:45
我去年看了差不多一年的房子，我不是听别人分析，就是自己亲眼看到的。买300万以上房子的都是一些小孩还 ...

当然你肯定还是有自己的判断。 至于说关不关心或者说你的判断对你重不重要另说。
就像这里， 你的判断是倾向于涨或者跌或者其他你都不在乎， 因为你大概率不卖。 但并不代表你没有倾向。

状元弗拉格

还好我疫情时候不认识你这样的蠢朋友，不然要多花多少钱啊

zflj

涨跌的源头应该是能源（水，电，煤…），的有商品的成本都和这些有关，这些不涨，才有机会跌。利息升降只能控制一段时间的涨跌。卖房只是老百姓抗衡通货膨胀的一种手段。房价涨跌和利息没什么关系。

coolangatta

zflj 发表于 2025-4-10 13:46
涨跌的源头应该是能源（水，电，煤…），的有商品的成本都和这些有关，这些不涨，才有机会跌。利息升降只能 ...

我觉得房价涨跌和利息还是有点关系的。
就我个人来说，现在offset里差不多有1m的存款，用来对冲5.9%的贷款利息。
如果利率降到2.9%，我肯定拿出一大部分再去买一套投资房。像我这样买房的人多了，是不是把房价就推起来了？

philguo

即使昨晚川普烙大饼。CDS还是从昨天的14.1涨到14.41.一周上张41.97%。说明澳洲房地产看跌趋势明显。

zflj

coolangatta 发表于 2025-4-10 14:03
我觉得房价涨跌和利息还是有点关系的。
就我个人来说，现在offset里差不多有1m的存款，用来对冲5.9%的贷 ...

理论上没错，但现实应该和通胀率有关，通胀率上去了，利息的升降只是让房价涨的快和慢点。

天涯浪客

philguo 发表于 2025-4-10 15:27
即使昨晚川普烙大饼。CDS还是从昨天的14.1涨到14.41.一周上张41.97%。说明澳洲房地产看跌趋势明显。 ...

CDS是啥？专家来解释一下？

philguo

天涯浪客 发表于 2025-4-10 15:43
CDS是啥？专家来解释一下？

信用违约转换债券

天涯浪客

philguo 发表于 2025-4-10 15:45
信用违约转换债券

没说明白。

philguo

天涯浪客 发表于 2025-4-10 15:50
没说明白。

自己google,我没义务教你

天涯浪客

philguo 发表于 2025-4-10 15:57
自己google,我没义务教你

搜了，没找到。我学那个也没啥用，我会收租就足够了。哈哈。

天涯浪客

coolangatta 发表于 2025-4-10 14:03
我觉得房价涨跌和利息还是有点关系的。
就我个人来说，现在offset里差不多有1m的存款，用来对冲5.9%的贷 ...

我倒不认为投资客会推高房价。现在市场上大部分都是自住买家，很多人观望就是因为高息环境下拿不到多少贷款，利率下跌自然可以拉开更大的杠杆。我去年卖房，来了40多组人，只有三组是投资买家，其余全是自住买家。

laikai000

总觉得降得可能性不大，横盘就够恶心的了

pureboy

xq052b 发表于 2025-4-10 10:28
https://www.realestate.com.au/news/why-trump-tariffs-will-give-aussie-homeowners-a-surprise-boost/

...

非常贊同

pureboy

天涯浪客 发表于 2025-4-10 15:58
搜了，没找到。我学那个也没啥用，我会收租就足够了。哈哈。

投資房產看感覺的成分方更多，每個房產有不同的特點，不是那些經濟指標能說明問題的。如果緊急指標那麼有效，那賺錢就變成一個有規律可循的事情了。

pureboy

grace181 发表于 2025-4-10 09:49
不一定，大批人把钱从股市撤出，最佳的战场就是房市

普通人投資股市就是一個坑，在條件允許的情況下，優質房產才是普通人對抗通脹的不二選擇

天涯浪客

pureboy 发表于 2025-4-10 16:53
普通人投資股市就是一個坑，在條件允許的情況下，優質房產才是普通人對抗通脹的不二選擇 ...

股市用不了三十年的杠杆。三十年里，每十年再加一次杠杠，回报轻松超越各种指数基金。个股就不说了，普通人别想了。

另外股市是拿点小钱出来玩，房市是拼上所有身家加杠杆玩，规模不可同日而语。

pureboy

天涯浪客 发表于 2025-4-10 17:06
股市用不了三十年的杠杆。三十年里，每十年再加一次杠杠，回报轻松超越各种指数基金。个股就不说了，普通 ...

城主見解獨到之處就是看清楚了自己的能力的極限，並且有膽有識，佩服

Petersydney

澳洲也不是法外之地

coolangatta

天涯浪客 发表于 2025-4-10 16:13
我倒不认为投资客会推高房价。现在市场上大部分都是自住买家，很多人观望就是因为高息环境下拿不到多少贷 ...

现在高息环境，钱放在银行就有稳定的5%收益，等低息了，钱肯定要去投资的，而不是在放在银行账户里。
这很好理解的道理

coolangatta

zflj 发表于 2025-4-10 15:42
理论上没错，但现实应该和通胀率有关，通胀率上去了，利息的升降只是让房价涨的快和慢点。 ...

现在的这个通胀有点像疫情的感染人数

天涯浪客

coolangatta 发表于 2025-4-11 11:59
现在高息环境，钱放在银行就有稳定的5%收益，等低息了，钱肯定要去投资的，而不是在放在银行账户里。
这 ...

每个人想法不一样，我就不想投资了，就放对冲账户里慢慢花。利率降了也一样。

coolangatta

天涯浪客 发表于 2025-4-11 12:34
每个人想法不一样，我就不想投资了，就放对冲账户里慢慢花。利率降了也一样。 ...

你不是都买了好几套投资房了吗？
你属于上岸的成功人士，新的韭菜还会继续买投资房的

天涯浪客

coolangatta 发表于 2025-4-11 13:12
你不是都买了好几套投资房了吗？
你属于上岸的成功人士，新的韭菜还会继续买投资房的 ...

你搞错了，我是穷人。

zflj

coolangatta 发表于 2025-4-11 12:00
现在的这个通胀有点像疫情的感染人数

确实，和打不打疫苗无关。

bageyalu

什么是CDS？CDS上涨为什么会导致房价下跌？
ChatGTP回答：
CDS 全称是 Credit Default Swap（信用违约互换），是一种金融衍生品，用于对冲信用风险。简单来说，它就像是为债券或贷款买的一份“保险”：一旦债务人违约，CDS 的卖方就要赔付损失。
CDS 是怎么运作的？
假设你持有一家公司或一个国家发行的债券，但你担心它可能还不上钱，你就可以买一个 CDS。如果这家公司违约了，CDS 的卖方会赔偿你亏损。
    买方：支付一定的“保费”（CDS 利差），就像买保险。
    卖方：承担风险，如果违约，就要赔钱。
CDS 上涨意味着什么？
CDS 的价格（通常指利差）反映了市场对某个债务人违约风险的评估：
    CDS 利差上涨 → 市场认为违约风险增加
    CDS 利差下降 → 市场认为违约风险降低
CDS 上涨对房价的影响逻辑
虽然 CDS 和房价看起来关系不大，但它们之间有以下几种间接联系：
1. 反映市场风险情绪
CDS 上涨 → 市场避险情绪增强 → 资金流出风险资产（比如房地产） → 房价可能承压
2. 影响信贷市场
CDS 涨得快，说明银行、金融机构对违约风险更警惕，贷款意愿减弱，尤其是房地产相关贷款：
    贷款更难批，利率可能上升
    投资/购房需求下降 → 房价受压
3. 对房地产开发商或金融机构的压力
如果某些开发商或银行的 CDS 飙升：
    市场担心它们倒债 → 投资者信心下降
    项目停滞、抛售资产 → 房价下行压力加大
✅ 举个现实例子
2008年金融危机前夕，美国金融机构的 CDS 急剧上涨，显示市场对系统性风险的担忧。当CDS全面上升时，贷款紧缩、信心崩塌，引发了房市大崩盘。