应该把钱存进自住房的offset里，还是投资房的offset里？

yuxiaoyuer

这个是个好问题，在今天之前，我都觉得是先放满自住房，再放投资房，毕竟投资房的利息可以负扣税。看了楼上的回复，我简单分析和计算了一下。
结论就是：
如果  投资房的房贷利率*【1-（个人边际税率+2%）】 >= *自住房的房贷利率， offset到投资房更加有利
如果  投资房的房贷利率*【1-（个人边际税率+2%）】 =< *自住房的房贷利率， offset到自住房更加有利

实际计算一下，假设自住房的利率为6%，
            如果边际税率为32%， 则投资房的房贷利率需要高于9.09%时，offset投资房才会更加划算
            如果边际税率为45%， 则投资房的房贷利率需要高于11.32%时，offset投资房才会更加划算
            如果4w-18w收入区间税率降低到30%后，则投资房的房贷利率需要高于8.82%时，offset投资房才会更加划算

具体计算过程如下：
假设贷款余额大于offser的金额，

如果offset到自住房：
由于自住房的房贷都是税收收入支付，则税后收益为offset后少付的利息，等于Offset*自住房的房贷利率

如果Offset到投资房，分两种情况计算offset带来的好处：
1，假设投资房是正现金流， offset投资房贷款，可以节省offset*投资房的房贷利率，在这种情况下taxable收入增加了offset*投资房的房贷利率，那么实际税后节省 offset*投资房的房贷利率*【1-（个人边际税率+2%）】

2，假设投资房是负现金流(投资房收入减去投资房所有可抵扣项目为负)，并且一年亏损的金额为M，在offset前，考虑到负扣税，每年的税后的损失为M*[1-（个人边际税率+2%）]
  将offset转入投资房账户，可以节省利息offset*投资房的房贷利率，也就是每年的亏损总额变为M-offset*投资房的房贷利率, 进行负扣税后，每年的税后的损失为【M-offset*投资房的房贷利率】*[1-（个人边际税率+2%）]
  那么在offset投资房贷后，在税后的收益为两项相减，每年税后会少亏损 offset*投资房的房贷利率*【1-（个人边际税率+2%）】
  
通过计算，不管投资房是正现金流还是负现金流，offset到投资房，每年税后的实际收益为offset*投资房的房贷利率*【1-（个人边际税率+2%）】

如果offset到投资房税后收益大于offset到自住房的税后收益，则需要：
offset*投资房的房贷利率*【1-（个人边际税率+2%）】 >= Offset*自住房的房贷利率
投资房的房贷利率*【1-（个人边际税率+2%）】 >= *自住房的房贷利率

结论：
如果  投资房的房贷利率*【1-（个人边际税率+2%）】 >= *自住房的房贷利率， offset到投资房更加有利
如果  投资房的房贷利率*【1-（个人边际税率+2%）】 =< *自住房的房贷利率， offset到自住房更加有利

mmllyy

yuxiaoyuer 发表于 2023-7-12 13:48
这个是个好问题，在今天之前，我都觉得是先放满自住房，再放投资房，毕竟投资房的利息可以负扣税。看了楼上 ...

数学系状元