一套房东一年亏掉一个首付的实例

Z80CPU

大地破房

ios

xq052b 发表于 2022-12-21 12:08
我的一套117W的house，租800一周

这是哪个区？有点不敢相信这么好的回报。

格美

v26v26oo 发表于 2022-12-21 13:47
亏损额是一个动态的过程。每年亏5万只是目前利率的算法，到明年利息继续上涨，很可能就是每年要亏6万或者 ...

哈哈，既然已经判断明年利息继续上涨，3年房价维持现在价格，还能聊啥呢，只能佩服，每个人，都得拿真金检验市场， 卖得对，决策英明 。

cwb1000

tina-go 发表于 2022-12-21 10:13
我只是说他们只要固定了利率，别管是自住还是投资，想抗过去，是很容易的事情。不用亏首付卖房。
...

扛得起是一回事 为什么而抗是另外一回事？
真等7年翻翻 要不然为什么抗 天天做慈善？

gycyc

中介可不管那么多 交易了他们就成功了

Jokeeatcandies

格美 发表于 2022-12-21 16:25
哈哈，既然已经判断明年利息继续上涨，3年房价维持现在价格，还能聊啥呢，只能佩服，每个人，都得拿真金 ...

3年不至于，两年左右吧

tina-go

cwb1000 发表于 2022-12-21 16:48
扛得起是一回事 为什么而抗是另外一回事？
真等7年翻翻 要不然为什么抗 天天做慈善？ ...

我只是说，他们不会卖的，因为2%的利率，太容易了。现金流也许还赚点呢。

Blackburnian

Jokeeatcandies 发表于 2022-12-21 12:07
100W的房子能租500？我去年底135W卖的一套投资房house才租420，当然，买家是买来自住的。你的这个租金回 ...

我在VIC一套60W的house，租400一周

xq052b

ios 发表于 2022-12-21 16:09
这是哪个区？有点不敢相信这么好的回报。

https://www.realestate.com.au/nsw/harrington-park-2567/

jodyj

tina-go 发表于 2022-12-21 09:02
2021年底/2022年初的峰值站岗买家，其实只要买下的时候，立刻固定两年四年

真的还好。利息低，1.xx, 2以下 ...

扛4年， 1M的资金，先不说成本，仍一边浪费4年的投资机会，普通工薪 真做不到哈，哈哈，

benzchen

很多2017年买的房子，现在5年过去了都还没解套，租金又不多还各种烦心事，利息更加不用说了。之前低息还可以慢慢等，现在利息那么高，还不如套现算了。。。

idea_lee

格美 发表于 2022-12-21 13:13
今年一月，银行一年期的固定利率还是2点67 啊。

真有可能的 就是没做固定期利率  直接按浮动作的 6%了

大地破房 可能当初有推倒重建的想法 结果一看建筑成本高涨 根本没法建自主或者开发 出租又租不上价格

周边房价又大跌 加息看不到头 可能会持续相当长时间

再加上中介们一顿瞎忽悠 吓得不要不要的

心态一旦坏了 止损卖掉是对的

高达

一般这种都是没固定的 这不是孤例 新闻都报道一些了 可以抗 但别人不愿意抗。。喜欢下馆子旅游

tina-go

jodyj 发表于 2022-12-21 19:35
扛4年， 1M的资金，先不说成本，仍一边浪费4年的投资机会，普通工薪 真做不到哈，哈哈， ...

你说贷款1m吗？假设贷款1m, 人家一年的利息2w.

收租一年3w5

虽然还有这费那费

但是抗起来不吃力吧，没准还能有赚头？

如果这个贷款是6w, 收租一年还是3w5, 那自然吃力了。

benzchen

tina-go 发表于 2022-12-21 21:35
你说贷款1m吗？假设贷款1m, 人家一年的利息2w.

收租一年3w5

1. 加上各种land tax, council rates, insurance, water rates, agent commission, 估计每周房租要有$800才能有你说的每年$35K收入。
不知道在悉尼和墨尔本$1M的house，有多少可以租到这个价位。

2. 就算租金能达到这个数，每年也就只能cover $35K的interest，用$1M来算，interest rate要在3.5% p.a. （很多人只算贷款金额的interest，却忘了首付也是在亏interest的 - 不买房子的话现在能轻松拿到4%以上的利息）。
不知道现在的市场下，能拿到这个贷款rate的有多少，明年又有多少。

3. 实际点的计算是$1M的house，$500房租每周，扣除各种费用后每年收入$20K。利息按$4.8% (不排除明年继续涨）每年$48K（包括贷款interest expense及首付interest income lost）。每年现金净流出$28K，当然能退税一小部分，但是如果加上repayment，还是非常影响cashflow的，普通打工仔能有多少人扛得住。又能抗多久。

4. 很多人觉得买house就是等capital gain。但很多2017年买了house的人就知道，等了7年了，能回本的有多少。
2017年的确是个高位，但难保在经历过疫情大涨后的现在，不是另外一个高位。那么，大家又要再等多少年呢？

tina-go

benzchen 发表于 2022-12-21 21:54
1. 加上各种land tax, council rates, insurance, water rates, agent commission, 估计每周房租要有$800 ...

1m 的贷款

就是1m的房子？

benzchen

tina-go 发表于 2022-12-21 22:04
1m 的贷款

就是1m的房子？

我在上面也解释了，很多人算interest expense的时候不算自己的equity。自己如果没有把本金投在房子里面，完全可以放在银行里拿4%以上利息，明年可能更多。
比入$1M的房子，equity $200K，loan $800K, owner损失的是$800k loan付出的利息，和$200k equity损失的利息收入，一加一减，这个才是真正在house里面亏的钱。

ljalee

Jokeeatcandies 发表于 2022-12-21 12:11
你可能是买的早，或者是小地精装房，澳大利亚这，只要是30年以上的没大修过的老house，属于大地破房类， ...

52万买的一周租金收入570

人在悉尼已中年

44.6万买的，现在租540一周。租客还免费重新换了全屋新地板，全屋刷漆，客厅吊顶，浴室重做防水。

Jokeeatcandies

ljalee 发表于 2022-12-21 23:01
52万买的一周租金收入570

15年前买的house现在说还有什么意思

Jokeeatcandies

人在悉尼已中年 发表于 2022-12-21 23:06
44.6万买的，现在租540一周。租客还免费重新换了全屋新地板，全屋刷漆，客厅吊顶，浴室重做防水。 ...

20年前买的house去年还不卖掉为了赚那么点租金，投资水平令人堪忧

ljalee

Jokeeatcandies 发表于 2022-12-22 00:28
15年前买的house现在说还有什么意思

10年前。

晨露吉赛尔

Jokeeatcandies 发表于 2022-12-22 00:58
20年前买的house去年还不卖掉为了赚那么点租金，投资水平令人堪忧

哈哈哈哈

tina-go

benzchen 发表于 2022-12-21 22:25
我在上面也解释了，很多人算interest expense的时候不算自己的equity。自己如果没有把本金投在房子里面， ...

我在这个帖子里只表达了一个问题，就是他们那波买房的，只要是利率固定了，是并不困难的。在轻松养房的情况下，并没有那么容易割肉卖。

我举个例子，我在夸一个孩子音乐好，音乐怎么怎么好。我并没有表达，体育重要不重要，音乐和体育哪个更重要，如果体育不好，仅仅音乐好也不是好孩子。

asschemer007

benzchen 发表于 2022-12-21 21:25
我在上面也解释了，很多人算interest expense的时候不算自己的equity。自己如果没有把本金投在房子里面， ...

这个是正解；

我的很多客人，首付达到了50%，甚至更多，他们是这样理解的：哪怕利率高涨，租金也能完全cover贷款利息，所以这套房买的不亏；

其实，他们在计算的时候，没有把首付那部分的成本算进去，造成了他们阿Q式的自我满足；


另一个误区是：用自己十几年前买的房子来计算现在的租金回报，比如20年前$50万买的house现在租$1000/周，觉得自己的房子租金回报太高了；殊不知，你的那套房子现在可能能卖到$200万了，这个$200万存银行，利息都秒杀你那租金...所以我一直跟客人说，一定要拿房子现在的市场价来计算租金回报，而不是拿你当年买入价来计算；

以上两大误区，希望大家能想想清楚。

fademark

asschemer007 发表于 2022-12-22 09:48
这个是正解；

我的很多客人，首付达到了50%，甚至更多，他们是这样理解的：哪怕利率高涨，租金也能完全c ...

我觉得你的理解才是误区

1. 首付多是为了降低杠杆，提高对风险的承受能力，在涨息周期中现金流就好很多，这样才能长期hold，而不是像论坛上加几次息就要卖房，说白了就是不需要找broker贷那么多钱，当然了broker不开心

2. 房子卖了投资就结束了，以后涨跌都无关了，投资回报不仅仅是租金回报，长期投资的资产升值才是关键

asschemer007

fademark 发表于 2022-12-22 08:56
我觉得你的理解才是误区

1. 首付多是为了降低杠杆，提高对风险的承受能力，在涨息周期中现金流就好很多 ...

我自己买入卖出房子十几套了，也至少经历了3个房产大周期，我只是想把我自己的经验分享一下；

没关系，对于房产投资，每个人理解不同;

asschemer007

benzchen 发表于 2022-12-21 20:54
1. 加上各种land tax, council rates, insurance, water rates, agent commission, 估计每周房租要有$800 ...

澳洲房产投资，只单纯用时间来换升值，只能保证增值的长度；

抓住房产起起伏伏的周期，该卖就卖该买就买，不断的资产重组，加之持之以恒的投资，才会既有长度又有宽度，蛋糕才能越做越大。

idea_lee

asschemer007 发表于 2022-12-22 10:38
澳洲房产投资，只单纯用时间来换升值，只能保证增值的长度；

抓住房产起起伏伏的周期，该卖就卖该买就买 ...

7哥看来 偷摸也自己底下把投资房都卖出了啊

不讲究啊 也不拉一把LEO哥

看着论坛里还那么多鼓动 血战到底的  这才刚开始

v26v26oo

idea_lee 发表于 2022-12-22 13:12
7哥看来 偷摸也自己底下把投资房都卖出了啊

不讲究啊 也不拉一把LEO哥

假多军，真空军