负扣税只有折旧是没有真亏损，其他都是真赔钱

Jy0810

ARACT 发表于 2022-9-2 08:08
capital gain，现在就别指望了，未来几年也没戏。
一年赔10w，退税回来补偿2万，实际上净亏损8万。
10年净 ...

一年赔10万不知道你怎么算的。

merryau

税缴的越多，说明赚的越多。税退的越多，说明投入的成本越多。简单的道理，却有很多人聪明反被聪明误。还有人为了多退税，做假证明，冒着信用污点的风险，就为了退点税，真不理解。。。

zxie8

折旧最后卖房也得加回去的

只不过今天拿到手的一块钱和几十年后的一块钱是不一样的

Pippa

老沈在澳洲 发表于 2022-9-2 09:50
请教“折扣退税，赚取的是金钱的时间价值（因为卖房子的时候要算回来”
比如一套新公寓，每年折旧3万（假 ...

简单说，比如你持有物业期间总共有十万折旧费算进了每年退税里面，当你卖出这个物业的时候就要把十万剔除出来。比如买价30万，卖价90万，资产增部分是（90-30）=60万，然后从这个基础里把已经退过税的折扣剔除，就是（60+10）=70万作为资产增值部分纳入卖房当年所得收入纳税。

一眼看去，好像这每年折扣退税完全没有意义。但是，请注意时间的价值：假如这10万在你买入物业的前8年就拿去做税务扣税，而你持有30年后才决定卖掉。请想想：10万块钱在30年后是否跟第8年的时候一样？我说的是货币的购买力

Pippa

春暖花开2020 发表于 2022-9-2 09:56
很多人觉得投资房就不应该正现金流，要负的不要不要的，才划算。我就不明白了，正现金流怎么就不香了呢？其 ...

投资房要的就是负扣税，同时满足现金流是正的。随着时间推移折扣已经抵扣完，投资房变成真正现金正流（零负扣税），这时候增值如果已经达到翻倍，就不会纠结了。这是我买投资房的预设投资目标，达不到这个指标的不买。

jkliop

hmmm

老沈在澳洲

Pippa 发表于 2022-9-2 13:04
简单说，比如你持有物业期间总共有十万折旧费算进了每年退税里面，当你卖出这个物业的时候就要把十万剔除 ...

谢谢分享。

假设买了个旧house投资房，疫情期间没事做，自己做了些renovation，材料花费1万，人工价值1万，但是没INVOICE（自己干的嘛），然后请折旧评估师重新做了折旧报告，在做这就报告时，折旧师并不完全按照材料花费来评估的（会大于材料话费），那样每年折旧其实会因为装修而增加，年度报税肯定是退更多税了。

然后到了卖的时候，只考虑材料那１万是成本？　这样算来投资房自己干活省的钱就不多了

Crystall

如果负扣税这么糟糕，当年工党竞选时提出要废除时候，为啥被干下去

还好这次没提，不然一样的结果

Pippa

老沈在澳洲 发表于 2022-9-2 14:25
谢谢分享。

假设买了个旧house投资房，疫情期间没事做，自己做了些renovation，材料花费1万，人工价值1 ...

不清楚这种操作。我的理解，税法对装修项目如何扣税有非常严格的规定。很多你觉得可以扣税的项目未必可以扣税。要很小心规划才行。

爱减肥的熊猫

实话啊，最近我算来算去，发现利息等虽然扣税了，但是都是实打实的给出去了，退回来的只是一个百分比而已。最后算账，还是要以最终拿到的钱为准啊！

KudoLion

折旧卖房的时候也得加回去

Lifekeeper

哈哈，太多有年头的老House，需要要往里面贴钱。租金不高，维修不少，外加利息。算下来不贴钱才怪呢。

等到卖的时候政府还要收一大笔CGT。

投资得利，挣的钱多了，退休的时候无法享受政府的Pension.

忙活一辈子投资房总算还清了，一个周租金除去费用到手300-400块钱，和没有投资房，享受政府一周400-500元的生活一样，甚至还不如人家

Lifekeeper

想要拿政府的Pension，手里不能有投资房

开车大神

Lifekeeper 发表于 2022-9-14 16:41
想要拿政府的Pension，手里不能有投资房

靠pension 一点生活质量都不会有的

我觉得论坛大部分人 都拿不到pension，或者拿不了多少，收入和资产早就超了

Lifekeeper

开车大神 发表于 2022-9-14 16:55
靠pension 一点生活质量都不会有的

我觉得论坛大部分人 都拿不到pension，或者拿不了多少，收入和资产早 ...

退休了就没有收入了。

投资房卖了除去贷款，各种税费。到手的钱不超过政府规定，还是可以领Pension的

开车大神

Lifekeeper 发表于 2022-9-14 17:16
退休了就没有收入了。

投资房卖了除去贷款，各种税费。到手的钱不超过政府规定，还是可以领Pension的 ...

又不能全靠一个收入，被动收入如果不够的话 是挺悲催的


别的不说我刚看了一下 service au

夫妻俩pension 每两周 $1488.80

资产测试除去1套自住房
full pension >>> $419,000 >>> part pension >>> $915,500 >>> no pension

收入测试
full pension >>> 每两周 $336 (两人加起来) >>> 每多赚$1 pension 减少$0.5 直到 no pension


就是说 夫妻俩财产低于 $419,000 （包括super 哦） 并且家庭年收入低于$17,472 （每两周$336 × 26）才能拿 full pension


所以我一直觉得 pension 就是低保，拿了就别说什么生活质量了

ElvaChen

买房自然要买，但是澳洲投资房地产真的要再三考虑，有很多需要想的地方，建议多询问，多瞭解，在投资会比较好

Lifekeeper

开车大神 发表于 2022-9-14 17:48
又不能全靠一个收入，被动收入如果不够的话 是挺悲催的

感谢分享。。

之前好像有人说过，在拿养老金之前进行财产转移

比如，建立一个trust ,把财产卖给Trust，还有给子女的

Bluehope219

手里有三百多万澳元现金，不知道该怎么投资。会计一直让我去贷款买房出租。

开车大神

Lifekeeper 发表于 2022-9-14 19:45
感谢分享。。

之前好像有人说过，在拿养老金之前进行财产转移

也得比较一下风险与收获

因为投资还是可以产生收益的，各种骚操作下来，为了养老金，把财产转移了要么换成cash藏起来，我觉得是丢了西瓜捡了芝麻。

而且你转移出去了，名义上可就不是你的了哦。


华人移民普遍文化水品较高，收入也不错，投资方式也多，一般也用不到去算计养老金

pan123au

开车大神 发表于 2022-9-14 17:48
又不能全靠一个收入，被动收入如果不够的话 是挺悲催的

夫妻俩pension 每两周 $1488.80


就是说 夫妻俩财产低于 $419,000 （包括super 哦） 并且家庭年收入低于$17,472 （每两周$336 × 26）才能拿 full pension 每两周 $1488.80,

17472 + 1488.8x26 = 56180 每年， 相当于每周1080刀，挺好，相当于一个年薪7万的工作。

如果每年 养老金的收益是5%，每年400000 x 5% = 20000 ， 挺好。

开车大神

pan123au 发表于 2022-9-14 21:17
夫妻俩pension 每两周 $1488.80

恩 如果要是一定要计算的清楚的话，没有这么简单
财产还包括你家里的家具，你的珠宝首饰，汽车，licence 等等所有 有价值的东西
super的deemed收入 也要算在收入里，这还是你不取出来的情况下
另外gift 出去的asset和income 还有低于市场价卖的，都会被ATO算会你的asset 和 income

总之呢 在合法的前提下，如果能尽可能完美的 拿full pension 花费的精力，足够得到更多的收入了

你的例子里太“完美”了：老两口 自住房 家徒四壁 年收入正好$17,472，super 40万，精打细算，保持正好的full pension
倒不如这样：老两口 自住房，有房车，有游艇，投资房+投资等年收入 5万  super 年收入5万
每年开开房车旅游，开开游艇钓鱼，不要去想pension，岂不是更好，对应现在动则几百万的房价，我觉得不算离谱。

退休之后 基本上只有两种情况 经济条件越来越好 或者越来越差

pan123au

开车大神 发表于 2022-9-14 23:00
恩 如果要是一定要计算的清楚的话，没有这么简单
财产还包括你家里的家具，你的珠宝首饰，汽车，licence  ...

5万的投资回报，如果想用房产的租金来算，现在估值要150-200万的房价，如果是从2008年买的，最少用80-100万贷款来买，每年还5万本金，也要15-20年还清。如果还要还自住房贷款，没有20-30年很难还清。 人的工资是可以算出来的，具体就不算了。

开车大神

pan123au 发表于 2022-9-14 23:16
5万的投资回报，如果想用房产的租金来算，现在估值要150-200万的房价，如果是从2008年买的，最少用80-100 ...

这个不需要计算啊，其实我的意思是 华人这么努力，多奋斗一下，根本不需要考虑pension

5万的投资回报，房租收入，基金，股票，生意分红都算啊

ache43

Pippa 发表于 2022-9-2 13:07
投资房要的就是负扣税，同时满足现金流是正的。随着时间推移折扣已经抵扣完，投资房变成真正现金正流（零 ...

" 随着时间推移折扣已经抵扣完，投资房变成真正现金正流（零负扣税），这时候增值如果已经达到翻倍，就不会纠结了。"

这是啥意思？部纠结？指的是是如果增值翻倍且折扣抵扣完，就可以卖房了吗？？没懂，望解释。

Aristocrat

房子不要卖，需要用钱直接refinance，等花差不多，房价涨了，继续refinance。。。

有人说那迟早要还，等到你升天，把房子继承给娃，让他们按照市场价卖掉就行。。省了一大笔税

pan123au

Aristocrat 发表于 2022-9-15 11:44
房子不要卖，需要用钱直接refinance，等花差不多，房价涨了，继续refinance。。。

有人说那迟早要还，等到 ...

好是好，要租金能覆盖利息和本金一起还的贷款, ，30%贷款可能可以。

Aristocrat

pan123au 发表于 2022-9-15 12:05
好是好，要租金能覆盖利息和本金一起还的贷款, ，30%贷款可能可以。

挑房这就看眼力了

Location location location

pan123au

Aristocrat 发表于 2022-9-15 12:19
挑房这就看眼力了

Location location location

只看悉尼house，一般只有2-3% 租金回报。5%很少， 7%回报肯定是在2008年买的

henryhe1985

以我个人不专业的理解

负扣税只有20%说明没有最大利益化，大部分人应该达到34.5% （32.5%+2% Medical Level）那一档负扣税。

另外所有capital gain或者loss都是按照交割的那一天算，没有实际交易，所有计算都是账面上的，跟买股票一个样。

最后最重要的，房产投资都是用了杠杆，按历史记录，长期回报算是稳定且风险较低。

投资方法各有所长，适合自己的就好