从上一个利率上涨周期看澳洲房价走势

raspberry10

xrzedane 发表于 2022-5-4 20:21
等到2023年底利率涨到10%你买啊？

就看房价能跌多少了，跌到位了就全款买啊，哈哈哈

steven991010

911_ 发表于 2022-5-4 21:31
更正下，刚工资翻倍的回复是我记错了。应该是2002到2008年工资涨了40%。
数据来源：
https://tradingeconom ...

从那之后，澳洲的工资涨幅就大大大大大的落后于房价涨幅了，到现在已经永远追不上房价涨幅了

lengmo

yingke 发表于 2022-5-4 21:34
我两个朋友真实的例子，一个2003年将近190万买的房，我2011年底买房时，他的房子还到不了当初的买价，但 ...

对的很多人没经历过11年到13年房价是怎么跌的.

我一直就觉得房产是长期投资, 坚持P+I等租客还完利息的投资.  十年看涨没有问题, 但是如过不是刚需, 把时间轴缩短到5年, 还是有低位买入的机会的. 比如11年买的就是比09年买的要赚的多.

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-4 21:15
现在这个阶段，并不是所谓的“跌跌更健康”，而是根本跌不起，房市如果稍微有些许下跌，会有很多连锁反应 ...

我觉得还是要讲道理, 任何行业, 想要健康发展, 每隔一个周期就要挤挤泡沫, 有没有泡沫要挤过才知道. 这是经济规律,也是一个行业健康发展的必要过程.
政府有宏观调控能力, 但控制能力毕竟有限, 美帝政府并不希望互联网崩盘, 2000年就崩了, 美帝政府也不希望房产崩盘, 12年就崩了.

"房市如果稍微有些许下跌，会有很多连锁反应，在加息环境下的脆弱的经济，肯定吃不消。"
"毕竟房地产是现在澳洲经济的最大支撑了"
这些点没有逻辑和事实依据,
1. 稍有下跌已经在悉尼墨尔本事实发生, 并无吃不消. 大幅下跌在经济更为脆弱的12年, 也没有多吃不消.
2. 现在的经济环境特别是澳洲经济一点儿都不脆弱, 失业率这个重点指标说明了问题. 经济并不脆弱, 脆弱的是拉高杠杆满仓的人.
3. 我并没有看到工党政府促进房市, 工党政府不过是在拉刚毕业年轻人的选票.
4. 政府并不想房价涨或者跌, 政府最大的经济目标就是低失业率和GDP增长, 央行的经济目标是CPI可控汇率最优化资产负债表适宜.
5. 房地产是澳洲经济的最大支撑? 我建议您仔细研究一下澳大利亚GDP构成, 关心一下哪些产业是事实支柱....

总之房价下跌并不是末日, 涨跌周期交替很正常, 长期看涨也没有问题, 长期持有, 防御性资产没有一点问题.
有问题的是说房价不能跌, 不会跌, 跌不起. 房价只有对2种人一点儿都跌不起, 一是高杠杆高位满仓入市的人, 二是牛市好赚钱的售房中介.

asschemer007

lengmo 发表于 2022-5-4 22:19
对的很多人没经历过11年到13年房价是怎么跌的.

我一直就觉得房产是长期投资, 坚持P+I等租客还完利息的投 ...

你以上帝视角来看之前的曲线图，肯定会发现买入的低点和卖出的高点；但你不能以此作为论据，来说明“低买高卖”在短期内是可实现的。

另外，返回到我发这个帖子的目的，我不认为，凭借利率的涨跌就能判断接下来的房价走势；

相反的，我认为接下来的房价走势会非常难判断。

长期看涨，过去30年已经反复证明是对的了，那我们所需要做的就是：在接下来的10年去把房子hold 着，那肯定就是赢家。

想太多也没用。

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-4 22:43
你以上帝视角来看之前的曲线图，肯定会发现买入的低点和卖出的高点；但你不能以此作为论据，来说明“低买 ...

很明显不是这个逻辑, 既然是投资, 那就有方法和技术含量.
虽然未来趋势不可以准确判断, 但是可以预判大概率, 可以评估风险高低. 在房价暴涨后的历史绝对高位 + 一系列利空压头 + 美加新下跌, 此时入场的风险是高是低这件事情是可以评估的. "什么时候买都可以"这句话对一套都没有的刚需自住来说没什么问题, 毕竟不能只算经济账, 但对投资就要另说了.

sysmall

02到08年，澳洲搭上了中国的高速成长，出口矿石拉动了各行各业。现在接下来5年，靠谁拉动经济？澳洲已经是发达国家中GDP房价比最高的国家了，gdp不能大幅增长的情况下，房价自己疯涨？

asschemer007

你的一系列所谓的判断依据在我看来都站不住脚：

1. 绝对的历史高位：看看之前的房价曲线图就知，很多时候高位之后还有高位，中间只是平缓过度，并没有掉头向下；当然也不排除个别时期突然向下；
2. 多重利空打压：你所说的最大利空就是加息吧，这个前面已论述，不能作为房价下调的驱动力；
3. 美加新的房市走向：不知你研究过这些国家之前的房价走势图吗，每个国家走势并不相同，但肯定会有重合点，澳洲本身每个州每个城市的房价走势都不同，借鉴别的国家更没有意义。

另外，做为投资者，肯定会利用杠杆来投资，在利率上涨的情况下，自己的借贷能力是减弱的，这个也是你等待的一个风险。

当然，我并不是说澳洲房价不会降，我只是想强调一下近期房价的不可预测性。

hehuayuan125

拿2003年的房价来说事，是有误导性质的。那是中国经济腾飞的年代，澳洲作为资源输出国，钱源源不断进来，房价大势所趋就是上涨，接下来不一定了，中国的腾飞要被一尊踩刹车，甚至于开倒车了，澳洲的经济大势有可能会变化。不可一概而论。

limaaa

墨尔本类似一大平原，理论上可以无限扩。

limaaa

只要俄罗斯有一颗炮弹或导弹掉在北约某国，澳洲房价立马暴涨。最近英国购买澳洲高端房产的增多了。

limaaa

香蕉刀削面 发表于 2022-5-5 00:26
很好地数据

不过在我看来确实不能横向对比，据老一辈移民说00年的时候dundas等地的house也就20多w ...

2000年 Campsie 也就30多万。最典型的 Concord, north strathfield 30多万，现在300多万起步。

kai41314

asschemer007 发表于 2022-5-4 21:15
现在这个阶段，并不是所谓的“跌跌更健康”，而是根本跌不起，房市如果稍微有些许下跌，会有很多连锁反应 ...

这世上从来没有什么是跌不起的,跌下去后过几年又会恢复,经济周期循环一直就是这样

xrzedane

raspberry10 发表于 2022-5-4 22:09
就看房价能跌多少了，跌到位了就全款买啊，哈哈哈

问题是这个假设不成立啊。你贷款不会只贷10万吧是，那你也不在乎利率了。假如你买100万房子贷50万，你等跌成50万你可以全款买，那不就是腰斩了吗，那不就是经济萧条金融危机了吗，到时你都失业了

ilovefamily

lengmo 发表于 2022-5-4 21:13
我11年底62万买了个在02年建造成本66万, 08年涨到87万的房子.  13年初买了个104万, 在04年建造成本98万,  ...

qld和vic没啥可比性，就和vic和nsw没啥可比性一样。。一直后悔，应该在nsw买套房。。

simplev

对于在2010年之前买房的人来说，这个低息周期和房价上涨之后，是积累了大量财富的，而且这样的人并不少

澳洲不可能永远保持2%的贷款利率，不然买房后，出租享受租金收益，低利率房价又会上涨，这样就没有尽头了。之前限制贷款，也是控制不让所有的人都可以享受这波红利。

房产红利期已经结束，进入正常周期。

raspberry10

xrzedane 发表于 2022-5-5 08:20
问题是这个假设不成立啊。你贷款不会只贷10万吧是，那你也不在乎利率了。假如你买100万房子贷50万，你等 ...

太极端的就不去想了，没啥意义啊，只是我现在offset满了，所以多高的利率对我来说都没啥关系，腰斩就不指望了，只希望能回调个10-15% 我就准备进场，贷款最多也只准备贷50% 以内，不对生活造成任何影响

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-4 23:18
你的一系列所谓的判断依据在我看来都站不住脚：

1. 绝对的历史高位：看看之前的房价曲线图就知，很多时候 ...

市场是不能100%预测的，但是依然可以判断风险大小。同样是放量，高位和地位的操作思路就不同，同样是震荡，利空压头和利好预期就是两个策略。

大多数人投资都有自己的风险判断，在目前的市场和政策下判断如何，是抢杀进去赌一把左侧操，还是暂时持币观望等右侧操作，拍卖市场现在已经给出了答案。

阿德莱德的流氓

建议查下2002-2008的人口流入

marlene603

大陆和HK有大量的人要润，可以对冲加息压力，房价微跌拉平整理

HALAN

asschemer007 发表于 2022-5-4 19:40
房市如同股市和汇市，它是受很多因素制约的，是各种国内政策,经济变化,利率变化，移民政策等等叠加的结果 ...

明白了，看到原文了，谢谢

kiddyzheng

澳洲经济支柱 - 农业和矿业，受益于俄乌冲突和疫情，大宗商品和粮食价格上涨。这部分增长是实实在在的利好。

但是 接下来的台海战争，会严重影响澳洲，所以澳洲房价并不是在接下来十年内一帆风顺的。

简单来说，在此世界动荡之际，减杠杆，减房贷是共识。

但足迹网友大部分都是现金满袋，全款买房的，自然都不在此列。属于贫富差距扩大的富人一方。

而一部分人谈论用工资买房的 又另当别论。

sqfo

有可比性么？
上一个周期收入房价比1：5，所以还能stretch下。
现在1：10以上， 水都快到鼻子了，怎么涨？

jacsonlin

kiddyzheng 发表于 2022-5-5 11:18
澳洲经济支柱 - 农业和矿业，受益于俄乌冲突和疫情，大宗商品和粮食价格上涨。这部分增长是实实在在的利好 ...

最好不要有战争，但是如果发生，对澳洲房价绝对是利好，理由不解释，未来20年时间会证明。

lopoo_23

911_ 发表于 2022-5-4 21:21
要不是我查查GDP的数据我就被你骗了。
按照美元计价的澳洲GDP：
2002年：3946亿美元，

So what, you still need to pay additonal 30% to buy a house.

ppllmm

我这个赤膊男，要召唤论坛另一个空军赤膊男，檄文就是是一句话：“房价要涨”！

SONGSONGJUNJUN

asschemer007 发表于 2022-5-4 18:03
每个阶段都有每个阶段的特点和政策；

但我认为，唯一不变的政策就是；政府和银行都不愿看到房价下跌，在 ...

那是

SONGSONGJUNJUN

asschemer007 发表于 2022-5-4 18:03
每个阶段都有每个阶段的特点和政策；

但我认为，唯一不变的政策就是；政府和银行都不愿看到房价下跌，在 ...

那是。不然州政府的收入小了不少。council的收入也满足不了要求

asschemer007

SONGSONGJUNJUN 发表于 2022-5-5 12:33
那是。不然州政府的收入小了不少。council的收入也满足不了要求

Council rate 和land tax一旦涨上去，就肯定不会跌下来。

再想想房价，就好判断政府接下来的政策了。

房价接下来的走势有两种可能性：

1.微跌后再大涨；2.横盘一段时间后(取决于这次加息周期)微涨；

至于大跌，可能性极低。

飞鲸投资笔记

不错，至少有理有据。