咨询Motel生意

蝴蝶兰

pmp6 发表于 2019-4-10 17:55
你在酒店做什么工作？

Front office

aa1017

二楼说到了点。员工真心很重要。

我再加点：
买motel还要看是在哪个连锁的。好的连锁品牌能送给你不少优质客人：例如商务出差。
买之前最好自己已经是一个all rounder。

最酒店的，做细了 能细到分析lead time 和 之后一个月甚至更久的ADR。

蝴蝶兰

huang003261 发表于 2019-4-10 17:16
Marriott 和 Hilton 这种 以商业客户为主流的应该影响很小吧？ 都不是服务同一批客户。看过这些公司的报 ...

这种商业为主的高端酒店有一定影响，但是不大。

有两点很重要。1.各个酒店集团，在CT都要新开高端酒店，有兴趣的可以搜一搜。业主方基本都是中资，能赚钱最好，不能赚钱，把钱变干净也行，具体就不说了。2.经济不好，各个公司都在搞成本控制，商务客的利润这也走下降通道。


另外，CT除了少数高端酒店，大部分都是3-4星的，这部分影响大。Airbnb黄金时期是刚出来的时候，最近2-3年前就不好做，现在是没法做了。

huang003261

蝴蝶兰 发表于 2019-4-11 01:05
这种商业为主的高端酒店有一定影响，但是不大。

有两点很重要。1.各个酒店集团，在CT都要新开高端酒店， ...

所以我反复研究了一下 与其花重金买一个3星酒店 然后leasehold给别人，不如在合适时机买这些高端连锁酒店品牌股票
新开的高端酒店也是做这些品牌的franchise或者直接托管给这些大的酒店品牌来经营，因为大品牌有客户，成熟的管理模式，成本控制也好

icac

pmp6 发表于 2019-4-10 18:42
好front office对酒店非常非常重要。我们酒店都是local做front office，看到华人有做这个的想了解下。

...

都做过 进这行是night auditor开始的。

现在华人做这行的其实也越来越多了

pmp6

huang003261 发表于 2019-4-11 08:05
所以我反复研究了一下 与其花重金买一个3星酒店 然后leasehold给别人，不如在合适时机买这些高端连锁酒店 ...

“不如在合适时机买这些高端连锁酒店品牌股票”

你觉得出租酒店的年收益有百分之几？高端连锁酒店品牌的年收益有百分之几？

pmp6

蝴蝶兰 发表于 2019-4-11 00:53
Front office

你是男是女？

pmp6

icac 发表于 2019-4-11 08:38
都做过 进这行是night auditor开始的。

现在华人做这行的其实也越来越多了 ...

不错。你挺能吃苦的。我们front office的年薪大概9万出头。你们酒店大概多少？

icac

pmp6 发表于 2019-4-11 07:43
不错。你挺能吃苦的。我们front office的年薪大概9万出头。你们酒店大概多少？ ...

不透露可以吗？反正不到足迹平均哈哈哈哈

huang003261

pmp6 发表于 2019-4-11 09:39
“不如在合适时机买这些高端连锁酒店品牌股票”

你觉得出租酒店的年收益有百分之几？高端连锁酒店品牌的 ...

乡村酒店租金回报高 7-8%，但是地升职潜力几乎没有，如果当地出一个类似quest的新酒店，生意很受影响
City租金回报低4-5%，而且city买小motel受airbnb影响大，我觉得风险并不小
股票这个东西看自己研究 没有绝对的好时机

pmp6

icac 发表于 2019-4-11 09:49
不透露可以吗？反正不到足迹平均哈哈哈哈

当然可以。足迹平均主要是老板们可以轻而易举达到，或翻几倍到无数倍。

多情圣手

二楼是专业的

蝴蝶兰

pmp6 发表于 2019-4-11 09:40
你是男是女？

我男的，用的是别人的ID

蝴蝶兰

huang003261 发表于 2019-4-11 08:05
所以我反复研究了一下 与其花重金买一个3星酒店 然后leasehold给别人，不如在合适时机买这些高端连锁酒店 ...

我觉得吧，买股票就不要买酒店行业了。大的酒店集团都不是特别好过。

投资这种劳动密集型行业，回报率很低，没什么意思。还不如投资这边稳定的基金基金。你看澳洲的super,长期回报率不挺好的嘛。

huang003261

蝴蝶兰 发表于 2019-4-12 20:32
我觉得吧，买股票就不要买酒店行业了。大的酒店集团都不是特别好过。

投资这种劳动密集型行业，回报率很 ...

我觉得你可能要先了解一下Marriot 和Hilton 的运营模式， 他们属于酒店管理公司， 轻资产，收入来源是管理费和加盟费。看看他们的balance sheet里面的利润率，现金流这些你就能知道， 拿这边super 的回报率和这些顶级酒店管理公司比 完全不在一个级别上。澳洲的情况不代表全球。 适合分散一小部分资产放在portfolio里面， 不过现在并不是买的时机。旅游业和GDP增长成正比， 周期性非常强。

而Reits才是重资产在买酒店的公司。有兴趣可以了解下Apple Hospitality REIT。

酷酷呆呆

酒店行业一般毛利润是total sales 的60-60%。 不包含租金，租金metro会比rego贵一些，总体大约在35%左右。如果考虑是做rego，一个小时到2个小时到metro。那就要看看主要guest的结构，有些是季节性的比如景点和海边，这些一半是一年干几个季节，旺季ADR会是淡季的1.5倍以上。然后剩下的时候就是维护和休息周期。如果是regular guest from coporate或者trades那样基本是要全年运行。ADR整体比较平均，受季节性影响比较小。入住率整体应该至少可以维持70%以上，如果低于这个你就要找问题了。最后就是一定要做长期的维护和保养，因为这样可以保证你在市场上competitive。Review rate 不要低于80%为好。

Oaklands

ausmossie

飞儿 发表于 2019-4-10 16:48
好奇年租金大概什么范围。。

占营业额的30%比较合理。

飞儿

烦请借宝地咨询一下，各位投资旅馆物业的同学们，中介管或自管都好，大概多久去检查物业？半年还是一年一次？

z397973668

caisang 发表于 2019-3-31 15:54
好的Motel投入相对大，做起来比较稳定，所以不会频繁上市转手，一般没有特殊情况都会做上个好些年。大城市 ...

专业，学习到了，

ausmossie

飞儿 发表于 2019-4-17 12:29
烦请借宝地咨询一下，各位投资旅馆物业的同学们，中介管或自管都好，大概多久去检查物业？半年还是一年一次 ...

我们经营酒店三年了，还没有见过房东。

飞儿

ausmossie 发表于 2019-4-17 13:43
我们经营酒店三年了，还没有见过房东。

谢谢告知。好奇有管理中介吗，还是也是房东自管？

ausmossie

飞儿 发表于 2019-4-17 14:26
谢谢告知。好奇有管理中介吗，还是也是房东自管？

房东自己管理的。

roger1202

请教楼上各位大神，中介的广告说leasehold的价格是1.2M， 请问这1.2M只是lease的价格, 租金要另外付是吗？

vont

roger1202 发表于 2019-4-27 15:15
请教楼上各位大神，中介的广告说leasehold的价格是1.2M， 请问这1.2M只是lease的价格, 租金要另外付是吗？
...

是的，所以还要看lease时间有多长

yanjy017

要看是lease hold 还是free hold.要买就买 free hold的，安全有保障。

roger1202

vont 发表于 2019-4-27 15:19
是的，所以还要看lease时间有多长

谢谢，那lease的钱需要在生意settle时候就付全款吗？

roger1202

yanjy017 发表于 2019-4-27 15:35
要看是lease hold 还是free hold.要买就买 free hold的，安全有保障。

是啊，freehold和leasehold生意性质就不太一样了。

vont

roger1202 发表于 2019-4-27 15:39
谢谢，那lease的钱需要在生意settle时候就付全款吗？

对的，有点像生意的goodwill，你一次性买下来. 除非你有条件能贷到商业贷款，不过那是另外一回事了

smartworm

huang003261 发表于 2019-4-12 20:50
我觉得你可能要先了解一下Marriot 和Hilton 的运营模式， 他们属于酒店管理公司， 轻资产，收入来源是管 ...

谢谢分享。看了apple的资料， 他的hotel manager 品牌都是二三线的。我以前在美国住过，现在也每年去。自己出公差的酒店平均约USD220 一晚。他的品牌酒店是我自己玩的时候住的多，ADR130.这种REITS 都是YIELD PLAY. 7.32 %也不错。但他的OCCUPANCY 和REVPAR略低于行业平均值