谈谈物业管理权的酸甜苦辣

lbrother

感谢大家支持， 多谢大家的加分，我要快速升级。

lbrother

bello 发表于 2018-7-4 14:13
物业管理生意要做公寓，做townhouse肯定不灵，买townhouse的业主哪里肯多付物业费，生意对象楼主搞错了。 ...

您大概不在昆州，物业管理的确分公寓和townhouse,但是都适用一个法律法规，买公寓的也不愿意多付物业费啊。

lbrother

带着这个年限定时炸弹，我顺利的通过了committee的面试，再后来就顺利交割生意了。头三个月，大家都在甜蜜热恋期，委员会对我客客气气，很热情，我也努力工作，把小区管理的井井有条，他们也承认我比前任好多了，小区得到了提升。一时间，我真的以为是风光无限好啊，有时间还是可以钓鱼抓虾的 :)
接手不久迎来了第一次AGM.

AGM当天基本上没什么人来，只有committee几个人和BC经理坐了半个小时，把所有的motion都过了一遍，就结束了。出于初来乍到的因素，我没有提交关于topup的申请。没有什么大的事情的情况下，时间过得总是很快，转眼都快一年了，我想着怎么也得提交topup的motion了，在这之前的一天，先找到当时的chairman沟通一下这个事情，我以为会很顺利，因为当时也都比较熟悉了，万万让我没想到的是，答案很简单，就是一个词，NO. 追问原因，工资太高，不想延期，等到当前合同到期后，重新找几个contractor tender price, 然后每一两年签次合同。听完后，我肺都气炸了，照他这么做，我这上百万的资产就打水漂了。我火速联系律师，准备提交材料，开始提交motion,当时还是联系我买生意的律师，因为当时觉得这律师肯定没问题。

fenrirsdl

bello 发表于 2018-7-4 16:38
我不在昆州，但是买公寓和买townhouse的人区别很大，最大的区别在于消费观念。人家买townhouse就是图物业 ...

我们这里的townhouse 物管费没比投资的apartment物管费少，还是case by case吧。
大楼有大楼的好，小区有小区的妙。

zhangwq1977

坐等

lbrother

自打递交了topup motion以后，和业主委员会的关系立马对立起来，见面跟仇人一样，那个主席是个老头，口口声声说“this is not personal”，我想说“去你母亲的”，让我资产打水漂还不算personal啊。后来又发现有个新面孔出入小区，一个鬼佬老头。这个老头每次来都和committee开会，一番调查之后，原来这个老头就是传说中昆州小区业主协会的主席，来这里给committee开会的目的就是如何不让我topup成功。这个协会是专门帮助committee来跟caretaker作对的。感情人家是不打无准备的仗啊，committee里面一共7个人，加上个外援，这是准备组团来群殴啊。当然我也不能束手待毙，通过各种手段，也把他们开会的内容搞到了，当你知道对手通过各种手段要阻止你的时候，那个气不打一处来。不过没什么好办法，势单力薄只能是依靠律师，这个律师给我感觉 毛线实战经验都没有，只是告诉我投票规则。当时的我也啥都不懂，也只能尽量跟大家说 我来这里工作多么多么认真，希望大家能支持我。

来说说committee是怎么阻止我的。首先，7个人每个人负责十几个owners,亲自发信，打电话。告诉每个owner，不要给我投票，这样可以给大家省钱。每周至少一到两次的开会，讨论进度，这些估计都是那个昆州业主协会出的主意。 这种情况完全是始料未及的，说好的钓鱼抓虾，说好的life style呢？ 那阵日子心理压力还是比较大的。问了不少中介和同行的朋友，没有一个人遇到过这种情况，华人中介能告诉你的就是 把工作做好，关系搞好，所以没有任何可以借鉴的经验。在这种情况下，我基本是没有胜算的，7个committee memeber同时行动，我一个华人，怎么去lobby这些房东呢。结果不出意料，我输了，票数输的还挺大。AGM当天说完票数结果后看着chairman和 那个协会老头的嘴脸漏出得意的笑容。

月亮宝贝

请问楼主可否科普何为topup?

lbrother

月亮宝贝 发表于 2018-7-4 19:16
请问楼主可否科普何为topup?

不好意思，用顺口了，其实就是 延长合同。

月亮宝贝

lbrother 发表于 2018-7-4 19:17
不好意思，用顺口了，其实就是 延长合同。

他们是不想延长十几年以后的租约吗

flyer

lbrother 发表于 2018-7-4 19:11
自打递交了topup motion以后，和业主委员会的关系立马对立起来，见面跟仇人一样，那个主席是个老头，口口声 ...

你这个确实少见。

至少你管出租的房子的业主们，和你的关系应该比较好呀。
特别是给个两三年，和客户业主们关系好了，再要求调薪和延长合同，比较好，所以新人通常买个满约的生意更好，有足够的时间建立关系。

lbrother

月亮宝贝 发表于 2018-7-4 19:32
他们是不想延长十几年以后的租约吗

是的，就是不想延长服务小区的合同。

cavenn

等楼主更新。

lbrother

flyer 发表于 2018-7-4 19:32
你这个确实少见。

至少你管出租的房子的业主们，和你的关系应该比较好呀。

你说的对，但是很大一部分还是要看committee,因为他们能在很大程度上左右其他房东的意见。

我估计这个committee是我认识人 和他们周边人小区里面最难对付的一个。

flyer

lbrother 发表于 2018-7-4 19:51
你说的对，但是很大一部分还是要看committee,因为他们能在很大程度上左右其他房东的意见。

我估计这个co ...

您也太不容易了，看上去顺利走过来，赞一个。

业主委员会难搞的话，真的很麻烦。也所以我帮朋友看到一个盘，经理和业主委员会前两三年打过官司，我就叫朋友坚决不买了。

likespring

能做这行的都是耐心极好的能人。

cly28303012

想看看最后的反转

bookfish

坐等更新

FULOVA

头痛，和人打交道不太容易

yanjy017

这个生意关键点就是买的时候要买owner occupy少的。没有committee member on-site 的。
有的楼或者小区在大路边，离高压线近，或者高速旁边，大家觉得是缺点，反而最后变成优点。
如果一个业主委员会里面大多数成员都是在你l如果一个业主委员会里面大多数成员都是在你letting pool里面，那你就有好日子过了。
拉拢一下他们，lease back他们的房子，免费给他们维修什么的。
在committee里面扶植自己这边得人很重要。
其实有人碰到过chairman住在小区老是找麻烦，然后隔壁正好在letting pool里面。索性就把隔壁房子租给学生。学生都是夜游神，天天晚上在花园里面打牌，打麻将。结果两年不到chpool里面。索性就把隔壁房子租给学生。学生都是夜游神，天天晚上在花园里面打牌，打麻将。结果两年不到chairman就卖了房子搬走了。
其实对付那些committee里面的老头老太有很多手段。
来软的来硬的都可以。
我还看到过有manager,找摩托党来吓那些老头老太的呢。

yanjy017

还有的manager就是买房，小区里面一有房子要卖就找朋友，亲戚或者自己买。看到过一共55户最后其中1/3都是manager拥有的。那这个小区完全就是掌握之中了。

宝贝我爱

真不容易，楼主能上来分享自己的心得，让新人少走弯路，更是难能可贵，我衷心祝福楼主的生意越做越好，而且也希望足迹里有越来越多像楼主这样的良心人士！

ARACT

我个人认为这种物业管理权，也是比较麻烦的。
中介狂忽悠，夸的美好无比。
昆州政府部，也是一再立法，限制物业经理的权力。未来不确定性，需要考虑。

ARACT

yanjy017 发表于 2018-7-5 01:37
还有的manager就是买房，小区里面一有房子要卖就找朋友，亲戚或者自己买。看到过一共55户最后其中1/3都是ma ...

房子都自己买了，谁来缴物业费?
自己交给自己?
那不如直接买房，还没人骑在你头上。还买什么管理权，花上百万。
中介狂轰乱炸，宣传物业管理权美好的一面，中介费赚的盆满钵满。但是不美好的一面，却避重就轻，管理委员会跟物业经理打官司的，也不在少数。
多公布一下反的方面，会更有帮助。

ARACT

好奇，楼主为什么要买个，合约快要到期的物业管理权?

flyer

yanjy017 发表于 2018-7-5 01:37
还有的manager就是买房，小区里面一有房子要卖就找朋友，亲戚或者自己买。看到过一共55户最后其中1/3都是ma ...

我也有过这个想法，曾经在自己管的楼盘有三个优质物业，但是占用太多资金了，不明智，后来便宜卖了一个。

深蓝泡泡

LZ?

yanjy017

ARACT 发表于 2018-7-5 07:11
房子都自己买了，谁来缴物业费?
自己交给自己?
那不如直接买房，还没人骑在你头上。还买什么管理权，花上 ...

买房的目的是控制业主委员会。控制之后，你可以控制sinking fund。维持你出租房的数量对你将来卖生意的时候很重要。毕竟卖价是你收入的5倍左右

o_o_ma

板主也來教教如何看出Building manger行內的貓膩！？:)

ARACT

yanjy017 发表于 2018-7-5 09:48
买房的目的是控制业主委员会。控制之后，你可以控制sinking fund。维持你出租房的数量对你将来卖生意的时 ...

明白，说得难听点，就是在物业经理操控下，坑其他公寓或者TH的业主，逼迫他们从兜里多掏钱。

所以，公寓和 TH 不能买， 一堆人等着坑你，没好儿

lsjiang

现在还有什么生意能做
POST OFFICE 夕阳产业
FISH&CHIPS 和咖啡店    希腊人做假数据， 很难买到好的
餐饮      高租金加不稳定
零售   都在关门
便利店    竞争太大  
快递   不挣钱加太辛苦