商业地产和住宅

Saidlu

飞儿 发表于 2017-12-19 12:13
我也是买住宅物业很难贷款而且回报又太低了。半被迫转商业物业。。''如果看得准，确实回报好太多了

商业 ...

哈哈，想法差不多，我们也在看，不过悉尼似乎出来的都有些问题，转战其他城市了

何处惹尘埃

yeyuzh 发表于 2017-12-18 11:40
你买的商铺在哪里啊？大概地区。

westmead

hellobottle

我发现 鬼佬 相对喜欢投资商铺，而华人却特别中意住宅。是华人保守嘛？

HXG

商铺风险高啊，一空置就是几个月。一换租客就要给rental free。澳洲实体生意成本也高，新店一个da加装修就去了半条老命了。

huang003261

如果要买商业地产 我倾向于买好的reits 长期回报稳定 只是要挑选好的reits

huang003261

如果要买商业地产 我倾向于买好的reits 长期回报稳定 只是要挑选好的reits

vitosc

这个感觉中外一样吧，住宅是只要便宜还有人要毕竟市场大，商业如果租户不稳定就是负收益啊，而且整体流动性肯定大大不如住宅。

风口上的猪

这些yield rate，都是没有扣除land tax，有的还没扣除中介费和 council rate
把这个都扣除，净回报率在4-5%，偏远地区或许会高点。
商业物业，最忌讳没有人气。如果租金没有可能大幅上涨，人口不会大幅增长（偏远地区一般人口都难大涨），也就意味着不会成为旺铺。那么。我个人认为，没有任何持有的意义。

仅依赖一个租客的租金，这风险太大了。更何况这也不是什么很有实力的租客。

风口上的猪

一天世界晴~ 发表于 2017-12-19 16:20
lease doc 60%-65%满常见 看租金了 你要真的full doc收入足够 也有很多地方能做到80%啊  利息4.5%左右 ...

。。

风口上的猪

我确实不能理解，为什么有人去偏远地区买商业物业。。。

人口不会大幅上涨的地方，大片大片空地，连人都没有的地方，怎么可能成为紧俏物业？
距离city近的地儿，怎么都不会差

huang003261

风口上的猪 发表于 2019-1-15 20:11
我确实不能理解，为什么有人去偏远地区买商业物业。。。

人口不会大幅上涨的地方，大片大片空地，连人都没 ...

有些偏远地区的motel确实是紧俏的物业 长期租金稳定 回报也还行 7%-9%回报 但是location一定要选好
还有就是土地基本没有任何价值 有价值的只有租金合同
我对比起来还是觉得美国欧洲的大型reits更有吸引力也更稳定
买实物地产当然也有好处 至少可以贷款加杠杆

飞儿

风口上的猪 发表于 2019-1-15 19:01
这些yield rate，都是没有扣除land tax，有的还没扣除中介费和 council rate
把这个都扣除，净回报率在4-5% ...

这么说不像内行哒。。
很多商业物业，租客承担全部outgoings，地税，市政费，保险。。如果自己管，中介费都省了。

基本上只有结构性的基础设施才是业主负责维护。我们的旅馆不太旧的砖结构房子，没啥毛病，目前运作还好。我最近看了一个度假村，回报可以，但是主要都是几十年新的木板铁皮顶房子，我就不考虑了。

风口上的猪

huang003261 发表于 2019-1-15 20:29
有些偏远地区的motel确实是紧俏的物业 长期租金稳定 回报也还行 7%-9%回报 但是location一定要选好
还有 ...

偏远地区人，做BNB的很多，抢了很多motel的生意。
偏远地区的地还很多，在旁边再盖一个motel也不困难。
如果这个motel生意不兴隆，那么不仅是地不值钱，物业也大幅贬值。
租约值钱？房东收租，也是很有风险的，要不也不需要，那么多保证金和个人财产担保。做客拖欠租金，因为一些维修问题克扣拖延租金，闹到走法律程序的太多了。在官司没打完之前，租金不付，你还敢不走租客，赶走租客也找不到下家，房东能耗的起吗？
百货对百主，一个物业，就指望一个偏远地区的租客，那还不得把租客供起来当祖宗？

如果物业近city，或者是人口增长快的郊区，需求是不断增加的，这个租客不行，换人。偏远地区，人都越来越少，增长缓慢，商业物业能行吗？ 我还没找到，能让自己信服的理由。

风口上的猪

飞儿 发表于 2019-1-15 20:40
这么说不像内行哒。。
很多商业物业，租客承担全部outgoings，地税，市政费，保险。。如果自己管，中介费 ...

哪个州？land tax，有的州法律规定，只能是房东来付。

outgoings 并不都是租客来付，看合约。
如果房产在偏远地区，自己怎么管？

飞儿

风口上的猪 发表于 2019-1-15 19:49
哪个州？land tax，有的州法律规定，只能是房东来付。

NSW。。买的时候当然看清楚合约。
租客全付所有支出的物业好多。

huang003261

风口上的猪 发表于 2019-1-15 20:47
偏远地区人，做BNB的很多，抢了很多motel的生意。
偏远地区的地还很多，在旁边再盖一个motel也不困难。
...

我只能说你没了解过countryside motel, 你这说的实在太不专业了

飞儿

huang003261 发表于 2019-1-15 19:51
我只能说你没了解过countryside motel, 你这说的实在太不专业了

我也觉得猪同学是在外围看 ”不热闹”。。。

风口上的猪

huang003261 发表于 2019-1-15 20:51
我只能说你没了解过countryside motel, 你这说的实在太不专业了

我的确没有，仔细了解偏远地区物业。
我找的是人口增长的郊区，尽量距离city近。
周边时而盖起中高层公寓，人口增长块，需求增长块。
偏远地区，或许也是好的deal，但是我认为潜力小。

风口上的猪

飞儿 发表于 2019-1-15 20:53
我也觉得猪同学是在外围看 ”不热闹”。。。

我也想请教，为什么偏远地区，也是好的商业物业投资？
如果偏远地区的商业物业都那么好，那么近city的，会比偏远地区差？

oceandeepshell

hellobottle 发表于 2019-1-15 13:04
我发现 鬼佬 相对喜欢投资商铺，而华人却特别中意住宅。是华人保守嘛？

不是，华人更着眼商业物业，正所谓一铺养三代，只是精锐主力还出不来。

风口上的猪

商业物业，需要的是旺铺。
只有人口增长快，近city的地方，发展成旺铺的概率才大。
旺铺，不担心出租，希望几年换个租客。可以大幅上涨租金。有的店铺，发展成旺铺后，需要逼走现在的租客，换人。租金翻一倍。
偏远地区，10年，15年稳定租约，不温不火，几十年不变，前提是这个租客还得靠谱。

飞儿

风口上的猪 发表于 2019-1-15 19:57
我也想请教，为什么偏远地区，也是好的商业物业投资？
如果偏远地区的商业物业都那么好，那么近city的， ...

乡村地区，和城里，都有好的和差的商业物业，不能一概而论。

咱们无非就是考虑一些相同的基本要素： 回报率，租约长短，物业位置和质量，租客的生意前景。。。

风口上的猪

飞儿 发表于 2019-1-15 21:07
乡村地区，和城里，都有好的和差的商业物业，不能一概而论。

咱们无非就是考虑一些相同的基本要素： 回 ...

我并不是要否定你的观点。
这只是颠覆了我一直以来的认识，也可能一直以来都是错的。
得知，偏远地区商业物业是好的投资，有些震惊。尽管可能是事实。也很希望了解原因

飞儿

风口上的猪 发表于 2019-1-15 20:10
我并不是要否定你的观点。
这只是颠覆了我一直以来的认识，也可能一直以来都是错的。
得知，偏远地区商业 ...

其实我也是新手，属于有勇无谋、无知者无畏的典型

yanbai2000

Motel地产的确有很多操作的机会。我买了一个，谈了一年，结果很满意。
35年lease，前十年刨去贷款还款成本，能保证5.4%纯回报率。十年后贷款到期，回报率15~16%起，
这个回报率几乎是纯的。在其他商业房产来看，像是天方夜谭。

飞儿

yanbai2000 发表于 2019-1-16 07:38
Motel地产的确有很多操作的机会。我买了一个，谈了一年，结果很满意。
35年lease，前十年刨去贷款还款成本 ...

如果刨去贷款成本，应该算 cash on cash return吧？
我们的净现金回报率有10% 左右好像。
五六年后可以重做租约，另外谈贷款条款啥的。

风口上的猪

偏远地区 motel物业，有没有什么风险和concern？

风口上的猪

干一行，爱一行，每一行都有自己的门路，各说各的好，这没错。

anna123456

青菜萝卜各有所爱

topend

借着帖子询问一下，谢谢啦

乡下的小型购物中心，租客pay outgoings incl. management fees。年租金40万 pa + GST
这样一般出价多少合理啊？

还有一个幼儿园，年租金37.5万+GST，Net lease, tenant pays outgoings，10年租约，还剩7年，10年+10年+10年的option，开价570万。

按照8%的net return还价？