持分求意见：一楼改建和二楼重建的方案

karaoke_oz

推了吧... 花巨款改成四不像最后还得推了重来。

freewalker

虞宅与美丽 发表于 2017-10-18 17:26
楼主也是做了不少功课的。

谢谢鼓励!最近一直在足迹上看帖，学习各位足迹大侠怎么建房。

目前我的想法是，先把设计大体敲定，然后多找几家Builder来报价，看看大体上要多少钱。我在悉尼北区，各位要是有靠谱的Builder麻烦推荐下，谢谢了！

freewalker

karaoke_oz 发表于 2017-10-18 17:29
推了吧... 花巨款改成四不像最后还得推了重来。

我最开始找Builder来看，基本都说推掉重建。后来找了几个设计师来看，都觉得改建老房子，重新设计一下格局，其实比目前那些千篇一律的新房更有味道。

freewalker

老婆是CPA 发表于 2017-10-18 17:23
差不多我觉得要 要不你可以先试试 然后花了多少钱报上来看看呀

还是准备多找几家Builder报价先。这个事情没法试啊，一开工钱就花出去了，没有回头路啊

悉尼土地娘娘

freewalker 发表于 2017-10-18 09:35
能详细解释一下吗？想过推到重建，找project house的话，建的好一点也要70万左右，再加上site cost，车道 ...

既然你赏分了，我就叨叨两句。

首先，新房比翻新加建的房子总体材料在隔温隔音采光环保等诸多方面要好的多，别听很多人胡说什么过去的双砖房质量比现在的单砖房好的多的胡话，历史是进步的，澳洲建材设计环保等多方面比30年前自然好很多。更别提老旧房子的石棉、白蚁隐患、主体架构的沉降、屋顶的年久失修、窗户和门的低效隔温隔音的以及自来水管的老化和污染了，几乎所有老房无一幸免。

其次，新房的格局比加建翻新的要合理的多，更现代，采光通风更好。

再次，统计数据显示，同等面积的总体加建翻新的成本并不比新建房低。你算的70万的新建房档次自然比你的翻新房要好的多。而且你要owner builder，至少可以省20%。

最后，新建房的售价也比翻新房要高得多，所以多花钱也值，自己也住的舒服。

另外，PROJECT HOME有很多家，很多户型，18米前宽的有一些，不要找RAWSON，他家都是窄户型。而且有几家可以做错层和地下室，车库在下的三层都有。你多做一些功课总是没坏处

freewalker

爱睡觉的小雅 发表于 2017-10-18 18:33
既然你赏分了，我就叨叨两句。

首先，新房比翻新加建的房子总体材料在隔温隔音采光环保等 ...

目前的计划是把房顶和二楼都拆掉，只剩下地基和一楼的砖墙。水管和电线都重新做。地基的话，请了结构工程师来看过，基本没什么问题，因为已经沉降了60多年，已经稳定了。这样你说的老房子的问题基本都可以避免。

单价的话，加建肯定比新建贵，但由于加建的面积少，所以总价还是低。

至于保温隔热防噪，我没住过新建的房，但我家一楼双砖，明显比二楼好很多。窗户的话，准备全部换成双层中空玻璃。

麻烦推荐一下宽的project house，好像我没看到，谢谢了！

悉尼土地娘娘

freewalker 发表于 2017-10-18 20:05
目前的计划是把房顶和二楼都拆掉，只剩下地基和一楼的砖墙。水管和电线都重新做。地基的话，请了结构工程 ...

就如你说的，这样改建的话，问题是都解决了，但实际更费钱，而且更烦，操心的事更多

PROJECT HOME我知道可以建18米前宽的有METRICON, WISDOM, ALLCASTLE, TULLIPAN, EDEN BRAE, MASTERTON，有一些要加钱改plan或在原plan上增加宽度，有一些可以直接用稍作修改，自己去问吧

darkjazz

重建 句号

BLK

改建方案的楼梯位置不够合理，导致空间流动性差些，好多空间被迫成为通道，客厅2有效空间非常小。

建议楼梯尽量居中，客厅1最好与餐厅直接联通。

toozz

我的原则是尽量少动，所以这里给你提供一个改动比较少的方案。
一楼的楼梯和卧室区不变，改动都在西北角。
楼梯不动。我觉得原来的楼梯间有点foyer的感觉，保留吧。而且原楼梯动线会合理一点。
原方案里客厅会被自身东北角遮挡，上午不太有阳光，现在客厅挪动之后就不会有这个问题。
厨房、餐厅、客厅面积和你原方案来比大致是一样的。除了Pantry不能walk in了。当然你可以继续往上推推出一个walk in pantry的空间来。
影音室调整到客厅旁边，需要的时候可以开门变成更大的开敞空间。（原方案的影音室有一个迷之推拉门所以我假设它并不是专业的影音室）

yangyang992

同样北区，同样旧房，同样曾经纠结究竟是推倒还是翻新。最后看看银行的欠款，还是决定简单收拾收拾搬进去住了。

中间人

康嫂申请费1万，各种survey 0.5万，拆房1万，框架3-4万，屋顶2万，屋檐/gutter0.5万，水电工3～4万，厨房2万，玻璃门窗1万，外墙1万，隔热0.5万，gyprock1万，防水0.5万，厕所瓷砖1.5万，楼梯0.5万，马桶/柜子/电器等2万，一楼改墙1万，全屋地板2万，油漆1万，脚手架1万，租垃圾箱0.5万，花园2万，门/门框/踢脚线0.5万。

我以最节省的方式算，至少要30万。

中间人

既然ph的房型lz只看得上70万以上的，加建30万不可能拿下来。

SRMO

freewalker 发表于 2017-10-18 16:51
不是Heritage。真要60万这么多吗？如果要60万，那我就考虑推到重建了。

绝对要。今年初一个邻居加盖一层。报价40万。结果60多万。中间说电线老化，要重做。一楼房檐里有石棉，要加钱。。做完后邻居说真不如推倒重建。

freewalker

爱睡觉的小雅 发表于 2017-10-18 20:18
就如你说的，这样改建的话，问题是都解决了，但实际更费钱，而且更烦，操心的事更多

PROJECT HOME我 ...

谢谢热心答复。

想知道“问题是都解决了，但实际更费钱，而且更烦，操心的事更多”，是为什么，能具体说说吗？我没有建过房，目前还只是在纸上谈兵阶段，非常想听听过来人的意见和建议。

另外，请问你提到的这些Builder，哪个可以做错层或地下室啊？看来我还是要重建和改建两手都要准备啊。

freewalker

yangyang992 发表于 2017-10-19 00:48
同样北区，同样旧房，同样曾经纠结究竟是推倒还是翻新。最后看看银行的欠款，还是决定简单收拾收拾搬进去住 ...

我已经住进去好几年了，也已经纠结好几年了，也被老婆唠叨了好几年了。这不最近钱包终于鼓起来了一点点，才终于想着要开始折腾房子了。

freewalker

SRMO 发表于 2017-10-19 07:35
绝对要。今年初一个邻居加盖一层。报价40万。结果60多万。中间说电线老化，要重做。一楼房檐里有石棉，要 ...

加了20万，是怎么加出来的?电线和石棉，应该都是几千块钱就可以搞定的事情啊。是不是你邻居在建的过程中，从简装风格改成奢华风格了？

阳光海岸

推了重建更能提升房子的价值。如果自己建，控制成本60w可以拿下。
j

freewalker

阳光海岸 发表于 2017-10-19 08:59
推了重建更能提升房子的价值。如果自己建，控制成本60w可以拿下。
j

你是说推到重建，owner builder的话，60万可以拿下吗？是单砖双层，400平左右吗？拜读了你的建房贴，简直是神人啊，我要是有你这种超能力，早就自己推到重建了

freewalker

BLK 发表于 2017-10-18 20:57
改建方案的楼梯位置不够合理，导致空间流动性差些，好多空间被迫成为通道，客厅2有效空间非常小。

建议楼 ...

谢谢你的意见。

楼梯的位置确实不好，目前还没想好摆哪里。客厅2其实不小，有差不多16平，做影音室也差不多了。客厅1是想做成一个独立的客厅，所以考虑把目前客厅和餐厅的门封上，同时也是为了在餐厅摆楼梯。且容我再想想怎么摆。

freewalker

toozz 发表于 2017-10-19 00:16
我的原则是尽量少动，所以这里给你提供一个改动比较少的方案。
一楼的楼梯和卧室区不变，改动都在西北角。
...

谢谢你的意见。

目前的房子是没有影音室的，只有一个客厅，在西南角。我目前的方案是把洗衣房和厕所打通，变成一个影音室。原来的客厅还是客厅，只是把通向餐厅的门封起来，变成一个独立的客厅。如果把影音室放在你说的位置，二楼就不能做挑空了，怕二楼采光不太好。

freewalker

中间人 发表于 2017-10-19 01:35
既然ph的房型lz只看得上70万以上的，加建30万不可能拿下来。

不是看不上PH的70万以下的房型，而是周围几个认识的，选择了ph，从40多万的底价升级到70多万，建出来感觉也就一般般。加建我不指望30万拿下，不过希望在50万以内。

toozz

freewalker 发表于 2017-10-19 09:41
谢谢你的意见。

目前的房子是没有影音室的，只有一个客厅，在西南角。我目前的方案是把洗衣房和厕所打通 ...

挑空可以做，换个位置而已。二楼房间都靠外墙，我不认为你的二楼会有任何采光问题。

SRMO

freewalker 发表于 2017-10-19 08:51
加了20万，是怎么加出来的?电线和石棉，应该都是几千块钱就可以搞定的事情啊。是不是你邻居在建的过程中 ...

一旦开始，就是有无数的借口要加钱。。

中间人

自己做OB的话，有希望控制在40万，前提是自己可以做很多杂务。

freewalker

中间人 发表于 2017-10-19 18:52
自己做OB的话，有希望控制在40万，前提是自己可以做很多杂务。

做杂务没问题。现在主要是想找一个满意的改建方案，如果基于现在的房子能改出一个很舒服的房子来，那就改建。如果怎么设计都不满意，那还是考虑推倒重建。

FrankstonCats

一层就按新图纸建，但是楼梯不要变位置，影音室改成一个卧室。你一定要影音室么？二层重新设计，不要那么大面积。保留老房子。

悉尼土地娘娘

freewalker 发表于 2017-10-19 08:44
谢谢热心答复。

想知道“问题是都解决了，但实际更费钱，而且更烦，操心的事更多”，是为什么，能具体说 ...

你把那些问题都解决的话，基本上你的房子拆的也就剩个框架了

不像project home包设计申请审批等一系列文件，一切你都要操心，你还没经验，学费少交不了，你要是业内人士，可以考虑OWNER BUILDER, 否则就别尝试，要不然累的要死省不下一分钱

site cost是个未知数，3万--10万不等，估计你的情况5、6万，后面upgrade的项目多了去了，只有你想不到，还有你想不到

freewalker

FrankstonCats 发表于 2017-10-19 19:52
一层就按新图纸建，但是楼梯不要变位置，影音室改成一个卧室。你一定要影音室么？二层重新设计，不要那么大 ...

影音室改成卧室的话，那其实已有的卧室和洗手间是不是不用改就好了？影音室主要考虑给女儿弹钢琴的。

freewalker

爱睡觉的小雅 发表于 2017-10-19 20:47
你把那些问题都解决的话，基本上你的房子拆的也就剩个框架了

不像project home包设计申请审批等一 ...

如果按我的方案改建的话，地不用重新整，就没有site cost了，一楼的墙也基本好了，主要就是往上建二层的费用了。