商业租约如果房东不想继续了，需要给租客怎样赔偿？

lucyliu8472

ARACT 发表于 2017-4-9 10:30
合同期内，不存在非要让你走的可能。
你不想走，就可以不走

是合同期内 +的时候，不是+没了。我理解是+没了房东可以重新要价，能接受就继续不能接受走人。+期间只能按照合同CPI。。对吧

lucyliu8472

zbpanda 发表于 2017-4-9 10:24
我也要求租客走，因为我需要这个店自己做生意。你可以参考。

你怎么让租客走的？

zbpanda

lucyliu8472 发表于 2017-4-9 10:44
你怎么让租客走的？

具体我就不说了，只要房东想让房客走，总会有很多办法。不过我给房客半年的缓冲时间，足够他们搬走了，房租给了点优惠。

ARACT

zbpanda 发表于 2017-4-9 11:01
具体我就不说了，只要房东想让房客走，总会有很多办法。不过我给房客半年的缓冲时间，足够他们搬走了，房 ...

我不信。我不是房客，如果我是房客，这种可能性不存在。
你想违约，你的房客无计可施，只能说明你的房客比较怂，任你欺负。

ARACT

我给房客们提个醒，房东违约的事情难免会发生。所以房客要在一下几个方面做好准备。
1.在买生意的时候，就要找靠谱的律师，谈好租约和评估可能的风险。对于风险很大的租约，要慎重。
2.从入驻的第一天，就要仔细收集备案房产相关的安全隐患。比如烟雾警报器是否安装调试正常，是否做了定期检查，电源电线，公共区域的安全隐患，相关房屋损坏是否影响到正常经营。做到证据拍照，证人证言备案，相关信件和email存档。
生意还是和气生财，但是难免会遇到不讲理的房东。这些证据都是万不得已的时候，拿出来用。
只要双方都是诚实合法经营，这些证据都没有价值，但是如果一旦闹僵，上法庭，这些证据就是利器。

AAR

lucyliu8472 发表于 2017-4-9 10:18
就是说在还有+的时候，房东不能大幅度涨价，只能按照合同上的CPI增长，这时候主动权在租客？如果非要让走 ...

错了， 具体你自己看租约。

比如3+2+1

3的这3年每年按cpi涨， 但是3结束了后， 如果你想要再+2, +2就要按当时市场价从新评估， 加入你接受继续租， 那么+2结束后， 你想在+1就要再从新按市场价评估。

如果你的合同是用standard租约的话， 基本上就是我说的模式。

这个我研究的很透彻的， 因为我现在一个商业物业租出去200k/年还有两年租约， 我的银行评估应该要300k/年， 但是这个租约是买这个物业的时候顺带的， 只能等+的时候大幅上涨租金。

hupikitty

AAR 发表于 2017-4-9 11:20
错了， 具体你自己看租约。

比如3+2+1

同意，开始+的期间房东就可以大幅加租了，租客无法承受就只能走了。Fix的期间房东没啥好办法但一旦过了要续约房东就有的是办法了。

天涯浪客

lucyliu8472 发表于 2017-4-9 10:19
买卖生意如果有lease是带着一起卖的吧？只是transfer lease

卖生意的时候，如果房东不同意转租约，你的生意卖不掉的。所以前面有位同学建议你趁着租金低卖生意其实是个骚主意。房东完全可以卡住租约不转租，到时候你和新买家会很被动。你要是不相信，可以找个律师咨询一下，看看房东有没有这个权利？

lucyliu8472

AAR 发表于 2017-4-9 11:20
错了， 具体你自己看租约。

比如3+2+1

我是2+3现在是+的时候，是说cpi increase every year after first 2 year term. 合同这样写的。但是房东卖了房子给新房东，卖房的时候还给我们发信说wont affect your lease..

AAR

lucyliu8472 发表于 2017-4-9 11:51
我是2+3现在是+的时候，是说cpi increase every year after first 2 year term. 合同这样写的。但是房东 ...

你是2已经过了， 准备+3呢， 还是已经在用+3了？

如果是已经在用+3了， 那对方没啥办法了。

但是如果只是2刚过， 准备negotiate+3， 那么对方可以review价钱加租金（合理的市场价格的前提下）， 如果同意你就可以续租， 不同意就准备搬走。

cpi本来就是每年增加的， 当时弄这个合同的人只有小聪明没有大智慧， 他这个cpi increase every year after 2 year term只能解释为除了头两年不加cpi， 两年之后加cpi， 并没有写不可以rent review。

合约其实很简单， 如果写了不可以（不做rent review）， 那么他们就不可以做。

但是如果没有写， 就是默认可以了

stevenlcs

天涯浪客 发表于 2017-4-9 11:49
卖生意的时候，如果房东不同意转租约，你的生意卖不掉的。所以前面有位同学建议你趁着租金低卖生意其实是 ...

如果租约是绑定在公司名下而不是个人名下，可以让买家直接把公司买下，租约自然就到买家手里了，这点房东管不着

lucyliu8472

zbpanda 发表于 2017-4-9 11:01
具体我就不说了，只要房东想让房客走，总会有很多办法。不过我给房客半年的缓冲时间，足够他们搬走了，房 ...

我猜想就是给一定compensation，比如再搬家fitout费用和moving cost?

s4048987

stevenlcs 发表于 2017-4-9 14:31
如果租约是绑定在公司名下而不是个人名下，可以让买家直接把公司买下，租约自然就到买家手里了，这点房东 ...

这倒是一个办法，但是，问题在于，如果房东不同意转租约，买下现有的这家公司，又有什么用呢？

和房东对抗，能有活路么？

stevenlcs

s4048987 发表于 2017-4-9 21:10
这倒是一个办法，但是，问题在于，如果房东不同意转租约，买下现有的这家公司，又有什么用呢？

和房东对 ...

租约绑定公司名下，买下公司过后，谁拥有公司谁就拥有租约，自然不需要房东同意转租约了

lucyliu8472

AAR 发表于 2017-4-9 12:26
你是2已经过了， 准备+3呢， 还是已经在用+3了？

如果是已经在用+3了， 那对方没啥办法了。

现在是2+3还没进入3，2马上结束。合同上是CPI increase at end of 1st term and every year for the next 3 years.

没理解如果没写就是默认market review是哪里来的逻辑。。。

如果写了CPI还rent review 那不就和合同上的CPI increase 矛盾了吗？

只是想理解一下您说的观点。感谢您的input。

s4048987

stevenlcs 发表于 2017-4-9 21:23
租约绑定公司名下，买下公司过后，谁拥有公司谁就拥有租约，自然不需要房东同意转租约了 ...

你说的这种方式我自然理解，但是换做你是买家，你会或者你敢买房东根本就不同意转租约的生意么？

这个已经很明显了，房东对现有的商铺，另有打算，房东对现有的租户，也就算了，有租约撑着，但接下来基本上是不续约了

你要是通过买下现有卖家注册的公司来达到硬买下来的目的，这生意做的心惊胆颤的，有什么意思么？

卖家倒是一卖走人，你作为买家，还不是天天得和房东打交道？

当然，你可以说有法律保护、租约保护，那当我什么也没有说

zzfgg123

借地问下如果租客在租约内要搬走一般会怎么样？

tony_wang99

lucyliu8472 发表于 2017-4-9 10:43
是合同期内 +的时候，不是+没了。我理解是+没了房东可以重新要价，能接受就继续不能接受走人。+期间只能 ...

不是的， + 的时候就是market review 了， 你只是一个option， 不是合同， 不然的话， 对房东来说一个2+3+3 的合同， 和一个8年的合同是一样的，每年都是按cpi 涨价的话。 只有对租客这边是合算的，2年就可以搬走， 这样的合同明显不公平啊， 所以+的时候就是market review。

bluesknight

zzfgg123 发表于 2017-4-9 22:04
借地问下如果租客在租约内要搬走一般会怎么样？

应该是交房租到租约结束或房东找到新租客为止，外加房东的广告费中介费啥的

tony_wang99

lucyliu8472 发表于 2017-4-9 21:32
现在是2+3还没进入3，2马上结束。合同上是CPI increase at end of 1st term and every year for the next ...

那你这个合同是5+3 ，不是2+3+3。

zzfgg123

bluesknight 发表于 2017-4-9 22:14
应该是交房租到租约结束或房东找到新租客为止，外加房东的广告费中介费啥的 ...

谢谢谢谢

budgie

zzfgg123 发表于 2017-4-9 22:04
借地问下如果租客在租约内要搬走一般会怎么样？

继续付房租，直到有下家接手

lucyliu8472

bluesknight 发表于 2017-4-9 22:14
应该是交房租到租约结束或房东找到新租客为止，外加房东的广告费中介费啥的 ...

如果房客不交钱跑路押金不要了呢？

lucyliu8472

tony_wang99 发表于 2017-4-9 22:15
那你这个合同是5+3 ，不是2+3+3。

你是说我哪个英文条款的意思，等于是一下有5年的合同，market review是5以后？？晕了。。。

hongji

tony_wang99 发表于 2017-4-9 22:15
那你这个合同是5+3 ，不是2+3+3。

CPI increase at end of 1st term and every year for the next 3 years.同意你的观点,. lz 所谓的前面的2+3在rental租金条款中为1st term, 其实是5year, for the next 3 years才是lz说的2+3+3后面的3年, lz应该找律师看一下合同中 term 和 rental两个条款中是不是有时间定义错误, 或者lz把rental这一节都贴上来才能看出原因.

zzfgg123

budgie 发表于 2017-4-9 22:20
继续付房租，直到有下家接手

谢谢谢谢。。。。如果不付呢。。。。

zzfgg123

lucyliu8472 发表于 2017-4-9 23:22
如果房客不交钱跑路押金不要了呢？

我这边好像本身租约里面没押金呢

budgie

不付就违约了，房东会请律师讨债， 有财产的跑不掉，什么都没有的就房东倒霉

seashell

s4048987 发表于 2017-4-9 21:54
你说的这种方式我自然理解，但是换做你是买家，你会或者你敢买房东根本就不同意转租约的生意么？

这个已 ...

有几个买家会愿意买下卖家的公司呢？

dayu79

lucyliu8472 发表于 2017-4-9 10:19
买卖生意如果有lease是带着一起卖的吧？只是transfer lease

房东也可以拒绝不给卖店，理由怕别人交不起租金什么的都可以