墨尔本公寓的前景

Zmlmf

bolinsun 发表于 2017-3-24 17:00
真的假的啊？cbd公寓那么多还会租不到房？

房多人更多。　

nzman

看来现在投资墨尔本cbd的公寓应该是很有钱途的，大家加油啊

terran_empire

rosiewang

如果说是CBD 中location很好的公寓呢，能不能碰？

小亮

sylar_y 发表于 2017-3-22 11:38
你是中介把？

如果不是的话你可以去cbd买小一些的2房公寓，40来万到50来万很多，加油 ...

新的一房都要40万了

幽绿海棠

澳洲游

不看好

terran_empire

我有朋友在south yarra 50多万在2005年买了个两房。最近想要top up一下，银行居然估价比12年前低.....

Courtyard

terran_empire 发表于 2017-3-27 23:46
我有朋友在south yarra 50多万在2005年买了个两房。最近想要top up一下，银行居然估价比12年前低..... ...

不可思议，

aowu

猫本的apartment10年不涨。

一天世界晴~

最近settle的10个mel 公寓都是去做AIRBNB 我目测几年之类1个晚上就不要100刀了

sylar_y

小亮 发表于 2017-3-27 18:00
新的一房都要40万了

你去real网上搜一下最近sold 很多的啊。

想买的话 自住还是OK的， 如果喜欢都市生活的话，墨尔本其实选择不多，不像悉尼那么多区都很繁华。

liushui0729

围观

孤月星辰

rosiewang 发表于 2017-3-27 18:51
如果说是CBD 中location很好的公寓呢，能不能碰？

公寓有公寓的好，出租方便，租金回报可观，交通便利，关键你住的舒服就好，要考虑升值的话，土地肯定比公寓高

cly28303012

孤月星辰 发表于 2017-3-28 13:29
公寓有公寓的好，出租方便，租金回报可观，交通便利，关键你住的舒服就好，要考虑升值的话，土地肯定比公 ...

能正现金吗？不能的话又不升值那不是还是没用？

孤月星辰

cly28303012 发表于 2017-3-29 11:50
能正现金吗？不能的话又不升值那不是还是没用？

正现金肯定是正现金的，不然的话海外投资者投资公寓的目的在哪里呢？

目前墨尔本市中心的公寓一房的差不多45万左右，租金差不多500-550/周，如果是贷款80%来计算，每年的贷款利息是15120（贷款利率4.2%），租金以500/周计算，一年就是26000，物业费6000吧，那每年还有5000左右的现金到手，如果每年用于抵税的话，公寓差不多能抵10000的收入，将近2000-3000的税到手，所以七七八八每年能到手8000左右。

andrea.ruc

孤月星辰 发表于 2017-3-29 12:10
正现金肯定是正现金的，不然的话海外投资者投资公寓的目的在哪里呢？

目前墨尔本市中心的公寓一房的差不 ...

都已经正现金了还怎么抵税？

孤月星辰

andrea.ruc 发表于 2017-3-29 12:14
都已经正现金了还怎么抵税？

房产抵税的话是你房子的折旧+利息，折旧部分新房差不多折旧10年，每年差不多能抵10000，租金方面的话你可以让中介帮你做账的时候做低一点，如果你真的想抵税的话，你的会计还是会帮你的。

MAX_1602

我朋友听了中介忽悠2010年花了70多万在墨尔本市中心买了一个2房2卫的公寓，租金每周700以上。现在想脱手了，便宜10万没人买！没人买！没人买！

2010年这个价钱在华人区BOX HILL可以买个破house， 现在卖掉也要1.3-1.5M了。 相比房屋增值，所谓的现金流和负扣税都是浮云，房屋不增值就是投资失败。

weiwei9841

还是带地的房子好就是难打理些

Courtyard

孤月星辰 发表于 2017-3-29 12:23
房产抵税的话是你房子的折旧+利息，折旧部分新房差不多折旧10年，每年差不多能抵10000，租金方面的话你可 ...

有租客要租金一年一付，是不是他付的时候算一次性收入（上半年），下个财政年只有利息支出，没有房租收入？

jack9889

http://www.oursteps.com.au/bbs/portal.php?mod=article&aid=1307856&mobile=yes

孤月星辰

Courtyard 发表于 2017-3-29 17:03
有租客要租金一年一付，是不是他付的时候算一次性收入（上半年），下个财政年只有利息支出，没有房租收入 ...

其实是一样的，如果您的租客租金一年一付的话，那你当月的收入就可能是26000，预扣税的话是按照你每月收入*12的年收入来计算的，几十万年薪的税+养老金那是相当高哦，当然你能claim回来一部分。具体的操作还是询问下您的会计吧。

如果只付利息，没有房租的话那应该不算投资房了吧，如果是投资房的话肯定是会有租金收入的

cly28303012

孤月星辰 发表于 2017-3-29 12:10
正现金肯定是正现金的，不然的话海外投资者投资公寓的目的在哪里呢？

目前墨尔本市中心的公寓一房的差不 ...

基本上也就是打平吧，中介费，council 费，水费，物业费加起来要11k，一年52周还得计算空租呢，得有2周左右

Courtyard

孤月星辰 发表于 2017-3-29 17:41
其实是一样的，如果您的租客租金一年一付的话，那你当月的收入就可能是26000，预扣税的话是按照你每月收 ...

是投资房，只付利息，是不是还是让房客一月一付？第一个月就付一年租金，报税时是不是不好解释？

孤月星辰

cly28303012 发表于 2017-3-29 18:46
基本上也就是打平吧，中介费，council 费，水费，物业费加起来要11k，一年52周还得计算空租呢，得有2周左 ...

帮你好好计算一下：

房产：$450000 (一房一卫）
付款：20%=$ 90000
贷款：80%=$360000
贷款利息：4.2%=$15120 =290/周
租金：$450-550/周（以500/周计算）
一年租金收益：$26000 （租约签订一年）
物业费+排污费+市政费：$6000
中介管理费：5.5%=$1430
土地税：$1500(交割时只付一次）
余：$26000-$15120-$1430-$6000=$3450

就这个公式看，就算空置2周，还是有差不多3000的正现金，而且投资房可以抵税。

当然，不可否认，土地的增值肯定比公寓高，但是你前期投入的资金也高，如果资金充裕，当然买地 ，然后Hold几年等土地升值，但是有多少人可以拿出这么多钱去投资呢，：）

孤月星辰

Courtyard 发表于 2017-3-29 19:03
是投资房，只付利息，是不是还是让房客一月一付？第一个月就付一年租金，报税时是不是不好解释？ ...

是的，ATO会根据你每年的交税记录进行评定，正常情况作为投资房，不可能只付利息，而没有收入，只有自住房还有可能。

Courtyard

孤月星辰 发表于 2017-3-30 10:51
是的，ATO会根据你每年的交税记录进行评定，正常情况作为投资房，不可能只付利息，而没有收入，只有自住 ...

不是没有收入，是一次性收入，然后12个月支出利息

seattle0099

墨尔本公寓出租做不到真正的正现金流的。 反而倒是我在bayside区域买了一个翻新的house，现在是正现金流的。 墨尔本公寓，尤其是楼花，没有什么投资价值的，真的要买，二手的可能会升值。

snoopylan

首付部分也有边际成本吧，按450k*4.2%=20250, 才合理。