该不该卖房

aaronshady2

卖了拿钱来悉尼买房投资。不要把你的贷款额度浪费在黄金海岸，之前买错了现在赶紧纠正过来才对。

Rocher1895

memsgg 发表于 2017-1-17 15:19
关键是管理起来太烦，经常修修补补，心疼啊（本人心理素质不高）

中介刚刚打电话来说大雨把车库ceiling ...

你BUILDING INSURANCE 都不买？ 一年最多1000，什么都帮你修了，自己只用出一点钱

memsgg

Rocher1895 发表于 2017-1-17 17:11
你BUILDING INSURANCE 都不买？ 一年最多1000，什么都帮你修了，自己只用出一点钱 ...

请问你保的是哪家公司？

我用的CBA，保额30万，每年700多，excess 费是$5000。 保费是不是太高了？

wilson哥

memsgg 发表于 2017-1-17 15:02
租金cover利息，是当前的低利息计算的，以后利息提高就cover不了了。

4%的涨幅和卖掉后放到自住offset里 ...

你不是说贷款44万吗？不卖房是60万的4%，卖房是16万放在offset省的利息.如果是不贷款，不卖房是60万的4%加房租，卖房是60放offset省的利息。今年利率破5%的机会不大。

澳洲游

投资房以升值潜力为主因，现金流为次。如果预期升值潜力有限，真不如卖了去。

thx1

cppbug 发表于 2017-1-17 16:24
你全款买的投资房？吃瓜群众表示惊呆了

哥们，你需要用力想这个问题，如果楼主没买黄金海岸的房，那么他不用从以前的offset账户里拿出16万，也不用在找银行贷款44万，这等于说跟自己创造了一个新的60万贷款


情况1，我根本没买黄金海岸的房，0投入，0收益

情况2，买了黄金海岸的房，以前的offset账户挪出来16万，多了16万要还贷款。新的offset账户又贷款了44万。总共多向银行借了60万。这整个生意全都依靠银行贷款拿下来了。

dingyipu

澳洲游 发表于 2017-1-18 00:19
投资房以升值潜力为主因，现金流为次。如果预期升值潜力有限，真不如卖了去。 ...

同意，现金流固然重要，但投资核心竞争力就是盈利。不能本末倒置。

jack9889

小城市根本没有房地产，你算运气好的，好多人投资黄金海岸亏本的。你要是当年选择买了悉尼，现在赚翻了。切记，不管国内国外，只有大城市才有房地产！

elight

卖了买悉尼

Rocher1895

memsgg 发表于 2017-1-17 17:17
请问你保的是哪家公司？

我用的CBA，保额30万，每年700多，excess 费是$5000。 保费是不是太高了？ ...

excess 5000太多了，超过5000才能claim，你可以改成500或者1000，保费会贵一点。

保额一般不需要太高，因为不是火宅，洪水区，平常居住基本不可能对房屋的损坏造成20万以上损坏。

我在ANZ,ANZ是不管保额多少，如果真的遇到天灾会按照实际价格赔偿，这是他们保险部门告诉我的。

memsgg

Rocher1895 发表于 2017-1-17 17:11
你BUILDING INSURANCE 都不买？ 一年最多1000，什么都帮你修了，自己只用出一点钱 ...

不是什么都可以修吧，只有accident才可以吧？

修过后第二年的保费会增加很多吗？

memsgg

澳洲游 发表于 2017-1-18 00:19
投资房以升值潜力为主因，现金流为次。如果预期升值潜力有限，真不如卖了去。 ...

请问3-4%算是有限吗？

memsgg

jack9889 发表于 2017-1-18 08:38
小城市根本没有房地产，你算运气好的，好多人投资黄金海岸亏本的。你要是当年选择买了悉尼，现在赚翻了。切 ...

这几年黄金海岸发展挺好的，commonwealth奥运会+新的轻轨，所以看好18年前的升值。

投资黄金海岸亏本的大部分是apartment， 我的是house

Rocher1895

memsgg 发表于 2017-1-18 14:50
不是什么都可以修吧，只有accident才可以吧？

修过后第二年的保费会增加很多吗？ ...

那个保险的条款很多，我没全看，屋顶漏水，水管爆了之类的还是管的。

第二年会增加，不过我还没到第二年，刚转过去。

zhangtingban

hongji

你要确定你的投资目的是什么，现金流？物业增值？退税？没达到你目的的都不是好投资可以出手，达到你目的的就没必要卖来卖去

澳洲游

memsgg 发表于 2017-1-18 14:52
请问3-4%算是有限吗？

跑不过CPI当然有限了。

toozz

thx1 发表于 2017-1-18 07:31
哥们，你需要用力想这个问题，如果楼主没买黄金海岸的房，那么他不用从以前的offset账户里拿出16万，也不 ...

人家没说错。贷款就是杠杆。offset拿出来的16万资金成本是16*4%（利率）每年，投资房租金和利息相抵，获得的收益是每年60万4%（房价涨幅）的增值。

你举的例子，想说什么？

thx1

toozz 发表于 2017-1-19 23:43
人家没说错。贷款就是杠杆。offset拿出来的16万资金成本是16*4%（利率）每年，投资房租金和利息相抵，获 ...

黄金海岸的房，你买下后，你的持续支出如下

1.旧房offset拿出来的16万资金成本是16*4%
2.新房新建的offset房贷44万，44*4%

你为什么把新的home loan 44万给完全忽略掉？

cppbug

thx1 发表于 2017-1-20 08:20
黄金海岸的房，你买下后，你的持续支出如下

1.旧房offset拿出来的16万资金成本是16*4%

不是说了租金的收入可以cover44万贷款的利息吗。所以lz唯一的成本是首付的利息，但房产每年的增值是按照整体房价（60万）来算的，假设每年增值4%，那就是2万4的增值。把卖房后的16万放入offset，那每年利息也就节省利息7000-8000。

kc_zhang

如果目前这套投资房收支平衡(租金cover所有利息及其它费用)，那么投资房的收益应该这样算，本金是首付16万，收益是60万x4%=2.4万，年化收益2.4/16=15%，这收益率应该很不错了。炒房的本质是利用杠杆。

memsgg

kc_zhang 发表于 2017-1-20 09:27
如果目前这套投资房收支平衡(租金cover所有利息及其它费用)，那么投资房的收益应该这样算，本金是首付16万 ...

明白了，多谢

kc_zhang

memsgg 发表于 2017-1-20 10:54
明白了，多谢

补充一下，如果你卖房，把16万本金拿回来放入offset，抵扣你自住房的利息，利息最多撑死5%了，你相当于买了个5%的理财产品而已，和前面所述15%年化收益相比，孰优孰劣显而易见。

未来如果澳洲房贷加息，你投资房的年化收益就会降低，比如到12%；同时你offset可抵扣的利率也应该会升高，比如6%。即使这样，明显还是前者好。极端情况，如果房贷利率长期超过10%，那也没必要炒房了，直接卖房放offset，也是简单搞定的事情。

memsgg

kc_zhang 发表于 2017-1-20 11:40
补充一下，如果你卖房，把16万本金拿回来放入offset，抵扣你自住房的利息，利息最多撑死5%了，你相当于买 ...

房贷利率长期超过10%的时候，房子也卖不上价格吧。

kc_zhang

memsgg 发表于 2017-1-20 13:46
房贷利率长期超过10%的时候，房子也卖不上价格吧。

你不会等到利息那么高再卖房的，利率上升有趋势的，你到达平衡点时就可能卖了。

CTL12C

memsgg 发表于 2017-1-20 09:54
明白了，多谢

同意卖房不值

不知楼主那个房子入手多久了，稍微补充一下，这是前提是60W房子4%的涨幅，60W房开始要包括2W的STAMP DUTY+杂费，第二年卖的话涨幅收益基本会被前期的投入所吃掉，也许纯收益还不如那16W银行OFFSET的4%

真正的收益还是屯住，才是楼上所说稳定接近15%的年收益

memsgg

CTL12C 发表于 2017-1-20 15:13
同意卖房不值

不知楼主那个房子入手多久了，稍微补充一下，这是前提是60W房子4%的涨幅，60W房开始要包括 ...

房子是5年前50万买来自住的，印花税+其他费用大概1万，3个月前搬出去转成投资的。

toozz

thx1 发表于 2017-1-20 08:20
黄金海岸的房，你买下后，你的持续支出如下

1.旧房offset拿出来的16万资金成本是16*4%

谁忽略了？我不是说了“投资房租金和利息相抵”么。不然你以为我说的利息是啥利息啊？
话说，你干嘛非要忽略人家租金呢？

当然，我并不是劝楼主卖或者不卖，只是买房这件事，不管买在哪里，一个最简单的资金杠杆跑不掉。要是觉得黄金海岸不好，可以换个地方买。放进offset就没杠杆了。

zelovehit

cppbug 发表于 2017-1-20 09:07
不是说了租金的收入可以cover44万贷款的利息吗。所以lz唯一的成本是首付的利息，但房产每年的增值是按 ...

我也发现楼主和几个回复的人，算数都不靠谱。

jjy8y

如果没有退税需求，还是卖了吧。