[其他讨论] 修改后的投资房数学模型 [复制链接]

发表于 2016-9-15 16:14 |显示全部楼层

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600k的house周租500 这个比较难实现

bluepeach

发表于 2016-9-15 16:34 |显示全部楼层

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没看到表格，也没看到附件啊。
提几点需要考虑的吧：
1。首付的利息损失
2。卖房费用
3。租金收入过于理想，房屋可能空置期
4。此房每年为净损失2680，考虑到15年后的本息合计基本翻番。

我没有细算，但估计15年后总回报也就30-40%，符合cpi 2-3%水平。

cinderala

木屐族

发表于 2016-9-15 16:47 来自手机 |显示全部楼层

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一天世界晴~ 发表于 2016-9-15 13:52
这样的最后算出来4%每年太低了吧我丢理财还有7-8%.....

要是不計上貨幣貶值是可以

wyeann

发表于 2016-9-15 16:49 |显示全部楼层

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lz得先搞清楚自己到底投了多少钱，10w还是60w

发表于 2016-9-15 16:53 来自手机 |显示全部楼层

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咚_咚发表于 2016-9-15 14:39
非常感谢, 我刚才正在看零首付的情况, 我确实计算错误了, 因为零首付的情况, 自己的实际支出是很少的. 而 ...

投资房肯定全款借款啦，自己给首付没有最大化利用杠杆作用

开心和不开心，我都喜欢写故事。欢迎到我的博客http://hilltopbear.com《山顶小熊的秘密花园》看我笔下五光十色的人生故事

arinyang

布鞋族

发表于 2016-9-15 17:00 |显示全部楼层

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搂主可以基于地价每年增8%并减去每年的房屋折旧推导出一个更精确的模型。

woshixiaofei18

发表于 2016-9-15 17:41 |显示全部楼层

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Looks like house is a really good investment

teufel

发表于 2016-9-15 18:26 来自手机 |显示全部楼层

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要考虑一些变量，不能全是定量，比如房屋租赁空置期，利息增长，额外房屋维护支出之类

seahawks

发表于 2016-9-15 19:11 |显示全部楼层

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看成600万的house了吓跑了

xiwu

白金靴族

发表于 2016-9-16 09:11 |显示全部楼层

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wyeann 发表于 2016-9-15 15:49
lz得先搞清楚自己到底投了多少钱，10w还是60w

mlink3

头像被屏蔽

禁止访问

发表于 2016-9-16 13:16 |显示全部楼层

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scorpionzn 发表于 2016-9-15 14:09
感谢楼主提供这个思路，但是要考虑的因素太多了。比如，

1、买房时的stamp duty和律师费等各种费用，60万 ...

说的很好。。。但也可以植入EXPECTED INCREASE RATE..利率用AVERAGE INTEREST RATE OVER THE PAST 20 OR 30 YEARS

签名被屏蔽

bobochan

木屐族

发表于 2016-9-16 14:11 |显示全部楼层

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Net investment return after TAX (tax rate: 20%) (税后投资净回报) : 361941

Is 20% a flat rate or base on your personal yearly income?

Thank you.

JODYMAY

木屐族

发表于 2016-9-16 19:29 |显示全部楼层

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大成发表于 2016-9-15 14:26
Investment return rate (N年后投资回报率): 60.32%
这是错的，你投入只有10万，不是60万

你算的也有点问题，

你拥有房子的这几年一分钱的利息都不用付？

如果你付利息，你把房子卖掉了，银行会还给你利息吗？

如果都是否的话，利息其实也应该算作你本金的一部分。

大成

发表于 2016-9-16 19:53 |显示全部楼层

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JODYMAY 发表于 2016-9-16 18:29
你算的也有点问题，

你拥有房子的这几年一分钱的利息都不用付？

LZ已经把利息减去了算出的最后收益

此心安处是吾乡

黛玉

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发表于 2016-9-17 00:12 来自手机 |显示全部楼层

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杠杆要算啊，楼主傻乎乎算60万。。。

咚_咚

发表于 2016-9-17 07:01 来自手机 |显示全部楼层

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十分感谢大家的回复，楼主正在摸索中，还在改模型，回头改好了再来修改和完善数据。

评分

参与人数 1	积分 +3	收起理由
wcsydney2000	+ 3	谢谢奉献

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海潮

布鞋族

发表于 2016-9-17 07:24 来自手机 |显示全部楼层

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hilltop-bear 发表于 2016-9-15 15:53
投资房肯定全款借款啦，自己给首付没有最大化利用杠杆作用

介意分享你的模型吗？谢谢！

jackliu2008

银靴族

发表于 2016-9-17 07:36 来自手机 |显示全部楼层

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学习了

ppboy

发表于 2016-9-17 11:12 |显示全部楼层

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1.空租率没考虑
2.杠杆
3.长期贷款利率考虑5-6%比较合适比较低利率不会持久

online2013

发表于 2016-9-17 11:27 来自手机 |显示全部楼层

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大成发表于 2016-9-15 14:26
Investment return rate (N年后投资回报率): 60.32%
这是错的，你投入只有10万，不是60万

如果用第一套房top up 再買第二套的話，那應該是怎麼算法？
就是說百分百貸款，那十年後不就基本上是無限倍數增長

发表于 2016-9-17 11:30 |显示全部楼层

online2013 发表于 2016-9-17 10:27
如果用第一套房top up 再買第二套的話，那應該是怎麼算法？
就是說百分百貸款，那十年後不就基本上是無限 ...

都应该按百分比贷款的模式计算，一句话，资本家都是利润最大化的，怎么可能从自己腰包掏钱呢。空手套白狼，想实现的就是这个效果

开心和不开心，我都喜欢写故事。欢迎到我的博客http://hilltopbear.com《山顶小熊的秘密花园》看我笔下五光十色的人生故事

发表于 2016-9-17 11:32 |显示全部楼层

online2013 发表于 2016-9-17 10:27
如果用第一套房top up 再買第二套的話，那應該是怎麼算法？
就是說百分百貸款，那十年後不就基本上是無限 ...

为什么十年后会无限增长呢？我理解是当投资房的市场价值能完全抵消贷款额，从这一点开始房子基本自获利得

开心和不开心，我都喜欢写故事。欢迎到我的博客http://hilltopbear.com《山顶小熊的秘密花园》看我笔下五光十色的人生故事

xiaoyujun123

银靴族

发表于 2016-9-17 11:40 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 xiaoyujun123 于 2016-9-17 11:00 编辑

你这个模型有严重问题。折旧这一年1万5的账面损失，五六千的实际收入在哪儿？投资收益是基于投入资金，不是总房价。。。房产带4倍杠杆的啊。

多多18

发表于 2016-9-17 12:12 |显示全部楼层

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你每年付出去的利息和维修和管理费用都需要计算利息，这个lz好像没有算，所有的开销都应该计利息的

online2013

发表于 2016-9-17 12:23 来自手机 |显示全部楼层

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hilltop-bear 发表于 2016-9-17 10:32
为什么十年后会无限增长呢？我理解是当投资房的市场价值能完全抵消贷款额，从这一点开始房子基本自获利得 ...

對呀，上面不是說投入的到底是算最初的十萬首付嘛，但利息還有其他費用也得算進去吧。。。要不空手的話也就是零投入，那不管獲利多少也都無限大了嘛

大成

发表于 2016-9-17 14:32 |显示全部楼层

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online2013 发表于 2016-9-17 10:27
如果用第一套房top up 再買第二套的話，那應該是怎麼算法？
就是說百分百貸款，那十年後不就基本上是無限 ...

玩的好的话，控制风险得当，就是这个道理

此心安处是吾乡

htv

发表于 2016-9-17 14:53 来自手机 |显示全部楼层

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我好奇的是获利能力在多少可以超过房产，50%够了吗，那就是6年11倍，10万能成为110万，10万买60万的房有多少机会变成110万

ctal

发表于 2016-9-17 15:12 来自手机 |显示全部楼层

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这种模型，变量太多，永远都不能完全真实反映实际情况。还有一些常数需要包括进去，最多只能模糊模拟。大伙就不要较真了哈