已解决，请删帖，感谢！

fionawq

momohan

Joeymel 发表于 2016-6-2 11:18
是不会给的哦！！  所以在Offset满了以后，要不思考买套投资房吧~~

对冲满了才买投资房就输了， 这是天朝大妈加土澳的思维。

Joeymel

momohan 发表于 2016-6-2 12:07
对冲满了才买投资房就输了， 这是天朝大妈加土澳的思维。

也是

kuxxc

若水无尤 发表于 2016-6-2 11:17
最大的坑是在原本的自住房转成投资房的时候.

打算吧自住转投资，用ｏｆｆｓｅｔ　是最理想不过！没有之一。

kikizhu7

增值套现放进对冲

假如您的房产在若干年后发生了增值，那么可以选择做一次refinance,把这个增值部分的equity（净增值）放入对冲账户中帮您抵消利息。而假如您增值的部分放在里面不取出，也是不会产生额外费用的。


这一部分不太懂.. 增值的部分贷出来一样是要还多出来的利息啊 如果不是为了继续投资 这样做的目的是什么?

Joeymel

kikizhu7 发表于 2016-6-2 12:22
增值套现放进对冲

假如您的房产在若干年后发生了增值，那么可以选择做一次refinance,把这个增值部分的eq ...

恩  可是你refin出来的equity是10W的话，loan amount也会增加10W，10W放在Offset account， 同样是抵消利息了啊。并没有多出来的利息啊。。我不太懂你说的多付的利息是哪里来的哈。。

很多情况吧，比如个人不喜欢买房投资，喜欢有更多活动资金在账户观望，而这个时候房价在涨，提前拿equtiy出来放在手上预备着也挺好的啊 万一房价跌了 不就没这个钱了

Joeymel

kuxxc 发表于 2016-6-2 12:20
打算吧自住转投资，用ｏｆｆｓｅｔ　是最理想不过！没有之一。

对啊 不用Offset到时候既没有cash flow也没有tax优势

Daniellee

sjf 发表于 2016-6-2 10:47
曾看到一个broker建议如果要继续投资offset account不要有频繁的交易记录，甚至不建议把 offset account作 ...

很简单，这样银行就对你的收支状况了如指掌。以后你想贷款的话，做假就没有余地了

kikizhu7

Joeymel 发表于 2016-6-2 12:40
恩  可是你refin出来的equity是10W的话，loan amount也会增加10W，10W放在Offset account， 同样是抵消利 ...

我说的意思是 如果你refinance的话 不就是要多贷款 多贷款不就是要多还利息
你说不会增加利息的意思是如果多贷出的部分放在offset不可以动


那如果不是要去买投资房 不明白为什么要多贷出钱来放offset不用...

Joeymel

kikizhu7 发表于 2016-6-2 12:51
我说的意思是 如果你refinance的话 不就是要多贷款 多贷款不就是要多还利息
你说不会增加利息的意思是如 ...

我已经回答过啦。。。


我说：趁着房价涨，把钱refinance出来，就算放在那里，也是笔流动资金，以备不时之需。

也不是每个人都喜欢投资房地产，但是不代表这些人不喜欢手上有流动资金。

仅仅只是多借一点点钱，但是流动资金现在捏在你的手上，你不觉得会比较划算吗？

finance里面说，a dollar today worth less tomorrow. 我想就是这么个意思吧。

twinklestar

啊呀 你真是太棒啦! 先收藏 下班再看！

kikizhu7

Joeymel 发表于 2016-6-2 12:54
我已经回答过啦。。。

... 你可能没有理解我第一贴

我说的就是如果不是为了继续投资 这样做毫无目的


因为你原贴写的有点Misleading 多贷出的部分的确不用多付利息 这句话没错

可是也代表了你的Loan size变的更大
并且多贷出来的那一部分钱是不可以用的 (如果你不想付interest的话)

我唯一能想到的好处是 如果你可以跟贷款银行要一个更好的rate.

但是其实你在贷款方面的风险还是有提高的 . 并且也会影响到你申请其他信用的额度

当然这也是个人选择 不过既然讨论 我觉得有必要把细节讨论清楚 特别是finance

Joeymel

kikizhu7 发表于 2016-6-2 13:03
... 你可能没有理解我第一贴

我说的就是如果不是为了继续投资 这样做毫无目的

恩恩 这一点你说的对！

Joeymel

kikizhu7 发表于 2016-6-2 13:03
... 你可能没有理解我第一贴

我说的就是如果不是为了继续投资 这样做毫无目的

恩恩 从增加Liability的角度确实是增大了。但是从实际来看，增加的monthly repayment也就那么一点点，没有太大风险。是我 我可能会考虑这么做

Joeymel

kikizhu7 发表于 2016-6-2 13:03
... 你可能没有理解我第一贴

我说的就是如果不是为了继续投资 这样做毫无目的

我去修改下措辞 免得大家被误导了 谢谢你的提醒哈 感谢啦

soul

分析的很棒。。

Joeymel

soul 发表于 2016-6-2 13:15
分析的很棒。。

哈哈 谢谢鼓励

Joeymel

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... &extra=page%3D1

刚看到论坛的置顶帖里面有大神写的，非常棒！推荐给大家！谢谢大神

古德曼

若水无尤 发表于 2016-6-2 11:17
最大的坑是在原本的自住房转成投资房的时候.

不懂, 求科普.

古德曼

Joeymel 发表于 2016-6-2 12:54
我已经回答过啦。。。

请问refinance一次的交易费用是多少?

Joeymel

古德曼 发表于 2016-6-2 13:50
请问refinance一次的交易费用是多少?

refinance要看你现在在哪个银行，银行会收discharge fee， 如果你是fixed loan，可能还有Break cost.

这个我也基本不好给你估计。800+1200左右吧

Joeymel

古德曼 发表于 2016-6-2 13:50
请问refinance一次的交易费用是多少?

P&I 就是principal and interest, 是本息同还，意思是你每个月的还款不仅要还本还要还息。 你每个月还款额是固定的，但是从你刚开始还 贷款就开始还本，所以你的loan amount会下降。

而I/O就是interest only，通常银行会给你5年。就是说在五年内，你每个月要还的只是Loan amount会产生的利息。而不用还本金。所以五年内，你的Loan amount会保持不变。但是就像我们之前说过的，倘若你的offset有钱，你每个月还的利息可能就可以变少，最少可能是0（当你Loan amount和offset account balance完全相等时， 年费395要交）

两种还款方式，每个月的还款差距在1K左右。通常来说，如果刚工作没有太多钱，还款压力大，选第一种。
如果想充分利用少还钱多省出一笔流动资金，5年后再买投资房等打算，用第二种。

希望上面的可以帮到你

古德曼

Joeymel 发表于 2016-6-2 14:09
P&I 就是principal and interest, 是本息同还，意思是你每个月的还款不仅要还本还要还息。 你每个月还款 ...

谢谢

Joeymel

古德曼 发表于 2016-6-2 14:14
谢谢

不客气

雲帆

并不完全正确
存saving还要计算复息
所以根据金额的多少和存的时间，有可能存saving获利更多

delivercn

听课听课

Joeymel

雲帆 发表于 2016-6-2 14:59
并不完全正确
存saving还要计算复息
所以根据金额的多少和存的时间，有可能存saving获利更多 ...

恩 好吧 这个你说的有道理哈。但是在有房贷要还的情况下存定期可能大多数我们都不会选择这种投资方式吧。毕竟太多限制，一旦需要活动资金，破掉定期就更不划算了。

Aprilgo

太有用了，果断收藏

TonyStark

增值套现放进对冲

假如您的房产在若干年后发生了增值，那么可以选择做一次refinance,把这个增值部分的equity（净增值）放入对冲账户中帮您抵消利息。而假如您增值的部分放在里面不取出，也是不会产生额外费用的。

能解释一下吗 我的理解 不动 是不会减少利息的

Joeymel

TonyStark 发表于 2016-6-2 16:23
增值套现放进对冲

假如您的房产在若干年后发生了增值，那么可以选择做一次refinance,把这个增值部分的equi ...

意思就是做一次top up, 比如你房子增值20W，你就可以多借个16W，settle以后你的loan amount增大了20W，而你手上有16W的现金，假设这16W你放进offset account，然后动都不动，理论上来说，你就和以前没做refinance之前的repay会是一样的。

Loan amount+16W
Offset account+16W

但是这个时候你手上有了流动的资金。

这个是很极限的状态，如果你要拿这个钱去买投资房，那肯定你的monthly repayment会增加，毫无疑问，毕竟你的loan amount增大了。