讨论一下，假设利息3%，租金600/周。能够正现金流吗？

orangejue726

reserve bank不是说18年前基本不会加息嘛，正好是3年，3年内如果房子涨了 正现金流卖了还不错 如果市场保持这样 18年加息后 refinance 高利息 还能hold住嘛

奥泽东

三年以后呢

zhx601

LZ论坛这么老的ID自重啊，广告还做到精明买家版区了

anquandiyi

随便找个银行的repayment计算器算一下不就知道每周要付多少贷款了

buyaocai

楼主 我也大胆假设一下啊 按照三年利息3%来算 你买mascto那个楼盘120w两房 贷款80%，也就是96万，一年利息就是28800，租金收入700一周（未来几年租金估计平稳中下降哦，供肯定大于求），年租金收入36400，strata fee一年也要5000吧，water和council费一年1600，那么你这三年能有正现金流1000 p/a
三年后，meriton利息涨到6%，请问这个时候怎么破？卖房还是refinance？卖房的话，你起码要卖140w才叫有点赚头吧，refinance的话，如果利息按5%来算，你得亏18200啊:
个人建议，3%的利息可以有，不过meriton的楼盘能够90w两房，租金680p/w以上的话，这才能真正打动人嘛

十亭

看来还是自产自销比较好

jameskg

3%的利率，开发商补贴的实质是：
100万房子，开发商提价10万，卖110万。
拿出其中6万，分3年补贴利息，每年2万，2%。
思路就是这样，数字是个大概。

icac

jameskg 发表于 2015-12-14 22:17
3%的利率，开发商补贴的实质是：
100万房子，开发商提价10万，卖110万。
拿出其中6万，分3年补贴利息，每年 ...

没那么多陷阱啦

Meriton Vendors Finance 10几年前就有的，从2010开始一直是5%-5.5% (那时候银行7-8%）

只不过这几年一直没怎么调整，丢失了很多客户。

jameskg

icac 发表于 2015-12-14 22:30
没那么多陷阱啦

Meriton Vendors Finance 10几年前就有的，从2010开始一直是5%-5.5% (那时候银行7-8%）

反正是贴息2%左右，羊毛出在羊身上，就拿房价来补，就是个销售策略。
包租也一样，与市场实际租金的差额风险也用房价来补。

karaoke_oz

如果我没记错，楼主不就是拿周华当偶像的那个吗

水米

报告lz  有人把你的3%发到ozbargain去了 被鬼子一顿狂喷啊  meriton这个烂货

建议lz火线救援

amon0102

大牛哥 发表于 2015-12-14 16:06
600K x 3% = 18000

再加上 6000的 outgoing就是24000

哥，楼主说6000杂费已经是一年了，不用再乘以4

amon0102

jameskg 发表于 2015-12-14 22:17
3%的利率，开发商补贴的实质是：
100万房子，开发商提价10万，卖110万。
拿出其中6万，分3年补贴利息，每年 ...

提价没提价，10%还是20%， 你这个假设从哪里来的？



把meriton的最近两周价格表拿来一比较就有数

amon0102

楼主，其实你的目标是正现金流的话，大可不必买meriton的镂花，可以去稍偏远地方的house，悉尼开出去2，3小时差不多就有了，可以找个40万以内的house，正现金流轻松每礼拜100多，还不愁租

icac

水米 发表于 2015-12-14 23:37
报告lz  有人把你的3%发到ozbargain去了 被鬼子一顿狂喷啊  meriton这个烂货

建议lz火线救援 ...

我看了一下，很多人都不知所言。大部分甚至还是租房阶段…

看来ozbargain素质真的不如足迹

lhsydney

您是meriton的员工吗？

icac

lhsydney 发表于 2015-12-15 08:42
您是meriton的员工吗？

是的，负责project management部分

tony_wang99

这个价钱肯定不是悉尼

amon0102

icac 发表于 2015-12-15 08:45
是的，负责project management部分

楼主，有人说羊毛出在羊身上，meriton涨价了10%

麻烦你贴个上个礼拜的价格表和这个礼拜的，对比一下

马上就知道了

amon0102

tony_wang99 发表于 2015-12-15 08:50
这个价钱肯定不是悉尼

meriton大多在悉尼。。。

tony_wang99

amon0102 发表于 2015-12-15 09:05
meriton大多在悉尼。。。

60万，估计就studio 了， studio 租600百？ 那估计是city 附近了吧， 那那个starta+ council 才6000一年， 果然是良心价啊。

amon0102

buyaocai 发表于 2015-12-14 19:44
楼主 我也大胆假设一下啊 按照三年利息3%来算 你买mascto那个楼盘120w两房 贷款80%，也就是96万，一年利息 ...

请问供肯定大于求的结论是怎么得出来的？有具体数据么

amon0102

tony_wang99 发表于 2015-12-15 09:16
60万，估计就studio 了， studio 租600百？ 那估计是city 附近了吧， 那那个starta+ council 才6000一年 ...

楼主说租金450啊，你这个租金600哪里来的？

tony_wang99

amon0102 发表于 2015-12-15 09:19
楼主说租金450啊，你这个租金600哪里来的？

看错了， 不好意思。

katysail

这是meriton家的新推销手法吧  3% 看来他家房子最近不好卖啊 楼主谨慎啊

jameskg

amon0102 发表于 2015-12-14 23:48
提价没提价，10%还是20%， 你这个假设从哪里来的？

有优惠就是为了促销.
价格没变,但去化速度降了.假设要维持原有的出售速度需降价10%.
现在不降价,但贴息.反而有利于销售,买涨不买跌.楼花降价是最坏的选择.
总之,销售良好,开发商想的是涨价而不是贴息

jameskg

开发商是有销售目标的,假定每月销售20%,5个月销售完毕.现在降到10%,需10个月.
这多出的5个月开发商是有成本的,资金是借来的,是有利息的,销售人员是有开销的.周边楼盘是有竞争的.
那时开放商有如下选择:
1.啥也不变,支付增加的开销
2.搞贴息,包租,补贴前期物业费促销
3.直接降价提振销售速度

阿修罗之泪

都不用研究了，今天一大早已经改回来5%了，就是这么任性

icac

jameskg 发表于 2015-12-15 13:01
开发商是有销售目标的,假定每月销售20%,5个月销售完毕.现在降到10%,需10个月.
这多出的5个月开发商是有成本 ...

那这种1天不到改回来的叫？

wcc148

不觉得3年内房价还会暴涨