大家对昆州物业管理权前景的看法

amy081

飞儿 发表于 2015-11-28 11:35
工作量小？
我有清洁工，园丁，还有我老公下班后帮我，前阵累到差点病倒，当然也怪自己晚上追电视剧。。 ...

这个工作量可以很小，也可以很大。我认识的昆州做这个资历最早的鬼佬之一，目前老楼基本卖完了，手上还有六个otp买来的，每个规模在140 units以上，每天很闲。

一般来说，这个生意最忙的阶段就是：生意有一定规模，比一般物业大，但是还没大到可以公司化运作的时候。

amy081

goodhope.au 发表于 2015-11-28 09:24
这个物业管理权生意，一般买家都是贷款买的。稳定的部分仅是工资那一块。 这个生意的要求是买家需能有较强 ...

我想问一下：谁会等到10年8年再续约。正确的做法是：
对25年的agreement，最迟在达到18年之前就要续
对10年的agreement，每两年一续

amy081

leinlee 发表于 2015-11-28 10:02
飞儿就是做这个的还理解很浅？

看发言还在初级阶段：）

zhangwei7461

飞儿 发表于 2015-11-28 12:34
我的楼盘大些了。
除了本楼盘letting, 我还有其他业务的。

那你肯定累了。 收入也应该相当高了。 对比起收入 物业管理权的劳力还是对得起这个收入的

飞儿

zhangwei7461 发表于 2015-11-28 14:04
那你肯定累了。 收入也应该相当高了。 对比起收入 物业管理权的劳力还是对得起这个收入的 ...

收入的增加固然吸引，健康第一哈

话说我最近身心疲惫，已经没有了去年的野心勃勃，当时是个楼盘就想去争取管理，如今争取到了又主要给朋友管了。。

现在就想买个好点的house 自住，新的生意就看缘分了。

leinlee

amy081 发表于 2015-11-28 14:04
看发言还在初级阶段：）

公司运作什么都请人当然工作量小，不过对于大部分人可行度是多少？飞儿的情况是大部分经理的实际经营状态吧

飞儿

leinlee 发表于 2015-11-28 14:27
公司运作什么都请人当然工作量小，不过对于大部分人可行度是多少？飞儿的情况是大部分经理的实际经营状态 ...

那啥，我们确实还在个体户的起始阶段。。。

而且我们没什么大的计划，揾两餐食就够了

leinlee

飞儿 发表于 2015-11-28 14:38
那啥，我们确实还在个体户的起始阶段。。。

而且我们没什么大的计划，揾两餐食就够了  ...

所以有点不能理解他说你初级，原来是指规模初级

amy081

leinlee 发表于 2015-11-28 14:27
公司运作什么都请人当然工作量小，不过对于大部分人可行度是多少？飞儿的情况是大部分经理的实际经营状态 ...

目前鬼佬这边不说，单就华人群体，在进行公司化运作的也不是一两家。
确实目前行业内绝大多数都是个体经营，但随着行业的发展会面临各种问题，前面我说了这个行业的两极分化会越来越严重

amy081

leinlee 发表于 2015-11-28 15:08
所以有点不能理解他说你初级，原来是指规模初级

其实规模不算小了，关键的问题在于经营方式。如果是走个体经营的道路，我个人认为对长租来说最理想的规模在60-120 units之间
如果超过150 units（可以是一处物业也可以是多处物业加起来）则存在因扩张规模而带来管理模式改变的需求

小白猪猪

amy081 发表于 2015-11-28 16:21
其实规模不算小了，关键的问题在于经营方式。如果是走个体经营的道路，我个人认为对长租来说最理想的规模 ...

主要看利率变化和银行放贷的态度。
如果利率上升1-2%，银行放贷严格很难贷70%，那么一大批中小型的MR价格要下跌不少。
不过中国人韧性强，能抗，忍个四五年说不准又是一波高峰。
但谁能说得清呢。

bayswaterresort

amy081 发表于 2015-11-28 16:21
其实规模不算小了，关键的问题在于经营方式。如果是走个体经营的道路，我个人认为对长租来说最理想的规模 ...

大神的意思，是合伙买大的，再请人管理会比较稳？

amy081

小白猪猪 发表于 2015-11-28 16:40
主要看利率变化和银行放贷的态度。
如果利率上升1-2%，银行放贷严格很难贷70%，那么一大批中小型的MR价格 ...

在贷款利率10%以上的时候，这个生意的价格并没有大幅降低。。。
在购买物业时必须评估自己的能力和对风险有一定准备，这是完全正确的。但是我们需要深入了解行业历史上的变动，经济状况／利率／CPI／物业价格／经营状况几个因素之间的联系和影响
一般来说利率的提高体味着CPI的增长（澳联储的首要任务是根据通货膨胀率来调整利率政策，这是联储明确说明的），而CPI的增长意味着房价／房租的提高，以及物业收入的增长，当然这中间是有一个推导过程的，那么撑不下来的可能就被迫变卖了

amy081

bayswaterresort 发表于 2015-11-28 17:02
大神的意思，是合伙买大的，再请人管理会比较稳？

不是，我的意思是无论全款买小的自己经营还是合伙买大的公司化管理都可以。

true100

mark

飞儿

amy081 发表于 2015-11-28 17:37
不是，我的意思是无论全款买小的自己经营还是合伙买大的公司化管理都可以。 ...

过两年我们如果真的接下某新的大楼盘，或许就能雇人做为主，自己也主要管管投资了。。。

今晚咱家与一个澳洲的亿万富翁家庭一起晚餐，也算是进一步开阔了眼界

amy081

飞儿 发表于 2015-11-28 19:59
过两年我们如果真的接下某新的大楼盘，或许就能雇人做为主，自己也主要管管投资了。。。

今晚咱家与一个 ...

5m到10m的投资额（本金投入不算银行贷款）的规模下，可以做到全部雇人，但还是要亲力亲为不少事情。
上升到资本运作的高度在这个行业里很困难，最重要的原因是：在没有增值业务的情况下，规模的扩张无法带来利润的提高

飞儿

amy081 发表于 2015-11-28 20:03
5m到10m的投资额（本金投入不算银行贷款）的规模下，可以做到全部雇人，但还是要亲力亲为不少事情。
上升 ...

这个看个人怎么操作吧。有的中型楼盘投资者请个可靠经理，自己基本不用管的，当然可靠的人不好找。

有的人做大股东，由小股东做事，也可行。

自己死守一个盘，不是长久之计。我希望尽快转向其他方面投资，准备继续向某些高人学习

amy081

飞儿 发表于 2015-11-28 20:34
这个看个人怎么操作吧。有的中型楼盘投资者请个可靠经理，自己基本不用管的，当然可靠的人不好找。

有的 ...

是啊，我相信华人能在这个行业做出一片天地

浮华如丝

靠谱的回复真不多啊，现在的买家是到处打听，而不是去咨询自己的律师和会计！宁可信些所谓的朋友啦，什么群啦，也不愿意相信自己的律师和会计！

扳手指找找，其实华人能做的生意中也只有这个算是不错的选择了，而且大部分华人有些积蓄，充足而灵活的时间，相对稳定的收入。。。所以啊，楼上的同学说的很靠谱，价格和倍数真的不需要那么死扣！又想舒服又想少投入？另外法律迟早会改的，否则现在银行手里抵押的全是废纸！

买这个也要看运气，真的遇到很搞的的确烦心，各种不靠谱的事情，这个就要看你的business experience了。手里现在剩下2个小区了，长租短租加起来也有200个letting， 没觉得有多忙，时间一样大把的。

ikkilong

飞儿 发表于 2015-11-28 11:35
工作量小？
我有清洁工，园丁，还有我老公下班后帮我，前阵累到差点病倒，当然也怪自己晚上追电视剧。。 ...

盘子大了工作量的确不小

尤其现在， 太阳那个大呀， 雨那个多啊

冬天又太闲

hellochina

amy081 发表于 2015-11-28 13:48
午饭前有点时间，就先写点东西吧，懒得另外开贴了。

物业管理权这个生意类型在昆州有好几十的历史了，如果 ...

我也是这两年跟风买入物业管理权生意的一员，你的看法我基本认同，但你说大部分华人经营不好我很不认同。我认识的几十位华人经理，除了极其个别新移民没有经验英语非常不好的，都做得不错也对这个生意深感满意。有不少人短期卖掉的原因并不是经营不善，而是后悔当初太保守买小了，初尝甜头后立即决定换大的。

我觉得这个生意和别的生意相比，稳定性和时间灵活性上的优势是显而易见的，回报率不算特别高，可是投入的时间精力也算是少的，一般来说一个人管理100户的小区绰绰有余还能经常睡懒觉。在目前的经济形势下，已经算是很稳妥的投资。至于您提及的工资涨幅以及和业主委员会矛盾的问题，确实存在，但肯定没有您说的那么严重。不管工资涨幅是CPI还是5%，只要你拿工资，矛盾就天然存在，业主永远都觉得工资高巴不得你拿少点甚至不拿。但是，我们的工资是有合同保障的，只要态度好解释清楚份内工作做好，不会产生大问题。业委会也无非开会时发发牢骚，top up时候使个绊子（在全体业主投票的情况下他们的力量很小）最坏的打算，流水的业委会铁打的经理，熬到搞事的那一两个换届或者卖房。再再不行咱给他撑个十几年做到合同结束又怎么样？大不了最后让一小步重签一份合同，毕竟小区还是需要经理处理日常事务的。

飞儿

hellochina 发表于 2015-12-5 23:40
我也是这两年跟风买入物业管理权生意的一员，你的看法我基本认同，但你说大部分华人经营不好我很不认同。 ...

嗯，做这行心态一定要好。

话说咱盘有个新华人业主，放着家里两浴室不用，老是跑去泳池浴室只是冲凉，说她还不虚心接受，还恼羞成怒，以为自己应该要 take advantage

奇葩同胞哇。。搞大件事丢人现眼的是她哇。另一华人业主也曾厌恶地说，只有咱华人这样做

而且她是八零后，我长见识了

jj_1009

amy081 发表于 2015-11-28 13:48
午饭前有点时间，就先写点东西吧，懒得另外开贴了。

物业管理权这个生意类型在昆州有好几十的历史了，如果 ...

三是积极拓展经营模式，物业可以不只是物业的。

大神这点怎么理解~可以点拨一下吗？

amy081

jj_1009 发表于 2015-12-7 09:24
三是积极拓展经营模式，物业可以不只是物业的。

大神这点怎么理解~可以点拨一下吗？ ...

点拨说不上，在这点上我也只是探索阶段。
我们总是把letting pool看做letting pool，为什么不把每一个resident看做客户呢？另外可以把物业看作一个载体和平台，如果平台上能开发出更多的东西那么平台本身的收益就不是很重要了

bayswaterresort

amy081 发表于 2015-12-7 23:01
点拨说不上，在这点上我也只是探索阶段。
我们总是把letting pool看做letting pool，为什么不把每一个res ...

啥意思？

小白猪猪

amy081 发表于 2015-12-7 23:01
点拨说不上，在这点上我也只是探索阶段。
我们总是把letting pool看做letting pool，为什么不把每一个res ...

只能推销产品了。你这是嫌自己死的不够快

amy081

小白猪猪 发表于 2015-12-8 06:49
只能推销产品了。你这是嫌自己死的不够快

那只能说你理解错了

jj_1009

amy081 发表于 2015-12-7 23:01
点拨说不上，在这点上我也只是探索阶段。
我们总是把letting pool看做letting pool，为什么不把每一个res ...

大神这个建议是很不错 不过100多户的平台 做推广 和商家谈的话 自己获得利益也很有限吧 未来作为转型的平台是不是挺尴尬的
是不是作为开源的一个方面呢

amy081

jj_1009 发表于 2015-12-8 07:50
大神这个建议是很不错 不过100多户的平台 做推广 和商家谈的话 自己获得利益也很有限吧 未来作为转型的平 ...

100多户太少了