【 动荡的局势，我的投资】-A股股灾对澳大利亚房产投资的警示

greenearma

天涯浪客 发表于 2015-7-10 15:34
全澳大利亚最有权，有钱，有文化，有影响力的人，可能在股票上存在分歧，有人看空有人看多。但是他们对于 ...

就说一点，地产崩溃，富人的大把投资房不崩溃吗？

天涯浪客

greenearma 发表于 2015-7-10 15:42
就说一点，地产崩溃，富人的大把投资房不崩溃吗？

富人之所以是富人，就是现金流比一般人强大。如果崩溃，房价腰斩，对于他们来说，可能是最好的入货时机。

而中产，想好办法保住自住房就不错了，怎么可能抄底入货。。。

greenearma

天涯浪客 发表于 2015-7-10 15:45
富人之所以是富人，就是现金流比一般人强大。如果崩溃，房价腰斩，对于他们来说，可能是最好的入货时机。 ...

真崩盘，富人手里的大把的投资房一样遭受重大损失，能否自救很难说，说这么多，我想说得是房价崩盘所有人都会有重大影响，而不是富人置身事外，所以这结果没人想看到，政府也不会不理不睬，一定会想尽办法维持稳定的，除非发生重大事件连政府也干预不了那就另当别论了。

liu263

greenearma 发表于 2015-7-10 15:52
真崩盘，富人手里的大把的投资房一样遭受重大损失，能否自救很难说，说这么多，我想说得是房价崩盘所有人 ...

a股崩盘，作为大股东的国家也会亏，但这并不表示a股崩盘不会发生。

DwyaneWade

天涯浪客 发表于 2015-7-10 15:45
富人之所以是富人，就是现金流比一般人强大。如果崩溃，房价腰斩，对于他们来说，可能是最好的入货时机。 ...

自住房现在还能买？虽然是长期投资，不过买在高点也是很不爽

liu263

话说有点寂寞啊，原来我这篇文是唯一一个活动应征文呢。

说好的50分呢？

捍东

好了，就算宇宙爆炸。

悉尼房价也要爆涨，这下和谐了

HY子容

文章观点还是有理有据的

HY子容

HY子容 发表于 2015-7-11 08:05
文章观点还是有理有据的

我是空军部队一员吗？从看空悉尼墨尔本房价来看应该算是的，一直是吗？不能肯定，调整后也许就不是了

anklos

天涯浪客 发表于 2015-7-10 15:34
全澳大利亚最有权，有钱，有文化，有影响力的人，可能在股票上存在分歧，有人看空有人看多。但是他们对于 ...

民主国家的政府选票靠的是穷人，因为数量大；讨好的是富人，因为财力大。中产讨好你有毛用？

最应该培养的就应该是中产阶级，可是从现在各国的政策来看，没有哪个国家是这么做的。政府都是短视的。

房产长期来看是保值的，其实你要把股票拉到房产同样的时间长度你会发现同样很保值。

和股票的市盈率一样，房产有租售比。如果没人做空，大家对不合理的租售比都装作看不见。但一旦市场出现任何反转，不合理的租售比会对市场心理产生强烈的贬值压力，那种心理暗示对价格会产生很大的打击。

wwwjs

其实不管股票和房产都是一种投资方式。如果把投资的时间拉长来看，总体来说应该是股票的收益大于房产，这已经为很多数据说真实，也反映了风险高收益大。风险低收益小的原理。为什么大家都喜欢投资房产，就是因为它稳健几乎没有破产的可能（高杠杆的除外）。

lqbzddx

天涯浪客 发表于 2015-7-10 15:34
全澳大利亚最有权，有钱，有文化，有影响力的人，可能在股票上存在分歧，有人看空有人看多。但是他们对于 ...

中产家庭都只有一套自住房的话，我想他们也不希望暴涨吧。
为了下一代长远来看，微涨微跌持平他们更乐意。

美猴王

qwert227 发表于 2015-7-10 14:24
首先政府无意主观导致资产下跌吧?
应该说一切还是外部泡沫挤压流动性为先 ...

你觉得中国政府有意主观导致A股这样下跌吗?

美猴王

panada 发表于 2015-7-10 15:09
其实现在的空军基本上是每天全职骂房价，基本不是踏空的就是卖了房的，踏空的还可以报以同情，卖完房唱空 ...

"卖完房唱空的基本就是和吃人血馒头一样" 这个说法很不妥!
我既没踏空也不是卖了房的，也能理解他的观点. 人家是因为觉得房价要跌才卖房的, 这很正常吧"

viviansyd

greenearma 发表于 2015-7-10 15:52
真崩盘，富人手里的大把的投资房一样遭受重大损失，能否自救很难说，说这么多，我想说得是房价崩盘所有人 ...

天涯狼客同学已经说过了，
富人之所以是富人，就是现金流比一般人强大。如果崩溃，房价腰斩，对于他们来说，可能是最好的入货时机。

即使他们的财富缩水一半，对他们的平常生活是没有太大影响的。

hu017

freizeit

你可以说股票的基本面包括市盈率，但不能说就是市盈率。

real estate 和equity 能不能对比？可以，比什么？比return,risk, transaction cost, investment term, cash flow，所有的asset class都可以比。 这两个属于不同的asset class，不同的地方多于相同的地方。而且现在固定资产都已经证券化，比如REIT就是最典型的例子。有证券的属性，但是标的物为mortgage loan. 最好是分散投资，有经验的可以根据具体情况overweight某一个asset class


关于澳洲银行系统的房屋贷款，可以看看下面这篇RBA做的压力测试
不想看全文的我贴个结论

“The model suggests that through the 2000s the household sector remained resilient
to scenarios involving asset price, interest rate and unemployment rate shocks, and
the associated increases in household loan losses under these scenarios were
limited. Indeed, the results suggest that, despite rising levels of household
indebtedness in aggregate, the distribution of household debt has remained
concentrated among households that are well placed to service it. In turn, this
suggests that aggregate measures of household indebtedness may be misleading
indicators of the household sector’s financial fragility. The results also highlight
the potential for expansionary monetary policy to offset the effects of increases in
unemployment and decreases in asset prices on household loan losses”

需要翻译的移步谷歌
全文地址：
http://www.rba.gov.au/publications/rdp/2015/pdf/rdp2015-01.pdf

dingyipu

freizeit 发表于 2015-7-12 21:48
你可以说股票的基本面包括市盈率，但不能说就是市盈率。

real estate 和equity 能不能对比？可以，比什么 ...

内部文件都是这个调调。反正我觉得华人应该趁着现在的机会多占一切地方，便于今后更好的融入这个社会。估计悉尼如果继续大开发，近郊还是会处于缺地状态。

liu263

freizeit 发表于 2015-7-12 21:48
你可以说股票的基本面包括市盈率，但不能说就是市盈率。

real estate 和equity 能不能对比？可以，比什么 ...

房地产的稳定性当然比股票好，股票每日波动1%是常态，房地产就少多了。这也是为什么悉尼房地产杠杆1：4是常态，而a股最常见的配资比例是1：1。

尽管有这些区别，a股因为价格大幅超越价值，并因为杠杆作用巨幅波动对悉尼房地产还是有借鉴作用的。

我的文章重点是提醒：

1.注意价格与价值的关系
2.注意杠杆的两面性

Chimpanzee

liu263 发表于 2015-7-12 22:25
房地产的稳定性当然比股票好，股票每日波动1%是常态，房地产就少多了。这也是为什么悉尼房地产杠杆1：4是 ...

房地产杠杆1:4啥意思

freizeit

liu263 发表于 2015-7-12 22:25
房地产的稳定性当然比股票好，股票每日波动1%是常态，房地产就少多了。这也是为什么悉尼房地产杠杆1：4是 ...

股票杠杆和不动产杠杆一个区别就是，股市有margin call，不动产没有margin call。当你的margin 低于maintenance margin的时候，券商会要求你补足到maintenance margin或者initial margin。否则强平。

但是当你的不动产价值低于某个百分比的时候，银行不会要求你增加本金，只要你继续还贷款就行。因为这些贷款银行已经打包卖给其他机构了。那风险在哪儿呢？次贷危机提供了一个例子啊，就是这些借款人还不上贷款了，那银行拿不到钱，但是那些购买了次级债的机构要钱啊，这相当于银行违约，他们急了，咋办，抛啊大量的抛售CDO。RBA的文章主要就是说就算出现房价下跌，利率上涨这种情况，绝大部分借款人是不会违约的。

关于价值和价格，这一两句话说不清。基本面分析是价值分析的一种方法，但是你不能误导大家说市盈率=基本面分析啊。基本面分析涵盖的内容广了去了。

shdanding

NND，我也想写杠杆呢，金靴还要抢破皮鞋的分←_←

freizeit

Chimpanzee 发表于 2015-7-12 23:15
房地产杠杆1:4啥意思

房地产杠杆是1:5

好多人不懂杠杆的定义误导群众

1:5的意思是，100万的房子，你出20万，银行借你80万，加起来等于100万

100/20=5，所以是1：5


wiki上随便找的举个外汇杠杆的例子

“For example, many brokers offer 100:1 leverage for investors, meaning that someone bringing $1,000 can control $100,000“

其实杠杆计算记住公式就是 Asset/Equity

你买的房子就是asset，你自己的钱就是equity

604

freizeit 发表于 2015-7-12 23:47
房地产杠杆是1:5

好多人不懂杠杆的定义误导群众

学习了。

古惠芳

天涯浪客 发表于 2015-7-10 15:45
富人之所以是富人，就是现金流比一般人强大。如果崩溃，房价腰斩，对于他们来说，可能是最好的入货时机。 ...

市场崩溃，中产有什么可担忧的呢？即使中产，那么房子早已payoff,崩溃了，或许是黄金买点，对于中产是求之不得的买点，何来担忧？倒是富人（有些人自以为是的富人）要被夭折，血洗。

cyvs

freizeit 发表于 2015-7-12 23:39
股票杠杆和不动产杠杆一个区别就是，股市有margin call，不动产没有margin call。当你的margin 低于maint ...

Do you have a house loan?  Are you sure there is no margin call in housing loan?  May be you should double check your loan agreement if you have a loan.  Your statement is based on the assumption that the house price will never go down.  The risk in lenders calling on a property loan is low, but it is possible.

wdmznzd

freizeit 发表于 2015-7-12 23:39
股票杠杆和不动产杠杆一个区别就是，股市有margin call，不动产没有margin call。当你的margin 低于maint ...

这一点是误导吧？在澳大利亚mortgage是有margin call的吧，如果抵押房屋估值下降的话，银行会要你补现金否则银行就强制拍卖，这个是发生过的吧。不过希望有行内人士来确认一下。

liu263

Chimpanzee 发表于 2015-7-12 23:15
房地产杠杆1:4啥意思

就是自己拿1块，银行拿4块，合起来5块，去买房地产。相当于20%本金，80%贷款。

liu263

古惠芳 发表于 2015-7-13 06:59
市场崩溃，中产有什么可担忧的呢？即使中产，那么房子早已payoff,崩溃了，或许是黄金买点，对于中产是求 ...

a股崩溃，股民有什么好担忧的呢？好多不还没有用杠杆么？正好是入货良机啊！

liu263

freizeit 发表于 2015-7-12 23:47
房地产杠杆是1:5

好多人不懂杠杆的定义误导群众

这个是为了拿跟所谓1：1配资比较而说的。