负扣税实例之我有算错吗？

nobmw89

kkyy2528 发表于 2015-6-10 13:29
你只租了40周通常是只能给你减去40周的利息的，因为是从开始产生income的时候才能算, 或者更专业一点，是 ...

假如我7月1 settle好+清洁好，available for rent，但直到8月1我才正式有人来住，那这情况是不是我可claim 11个月的interest? 我这边房市奇冷，空个1，2个月很正常。

BesteverCPA

现在你还能买到租550的50万公寓我服了YOU。

分租，拆客厅加房不算

s@au

自住房买的家具，除虫等可以挑两张发票报到投资房那里么？

@lenny_dong

Pandaroo

nobmw89 发表于 2015-6-10 13:41
假如我7月1 settle好+清洁好，available for rent，但直到8月1我才正式有人来住，那这情况是不是我可clai ...

对

kylelly

lubo_hong 发表于 2015-6-10 10:19
另外，最后卖掉的时候，这些负扣税都要退回

这是为什么？能详细说明一下么？

Pandaroo

tas 发表于 2015-6-10 08:54
算法对。但是别忘了，你将来卖房的时候所有这些抵扣的钱要全部加到房价上，再把税吐出来。 ...

只是折旧部分加上，利息部分不加

jackotman

按照我的理解， 只要你是investment propose 利息就能报税。 不管有没有租客。

给一个极端的例子。 一个房子， 在domain上中介登广告一年没有租出去。 这一年的利息可以报税的。

这和你开店一年没有客人来买的道理是一样的。

鱼羊鲜

Pandaroo 发表于 2015-6-10 13:50
只是折旧部分加上，利息部分不加

coucil费用等也不加吧

kkyy2528

nobmw89 发表于 2015-6-10 13:41
假如我7月1 settle好+清洁好，available for rent，但直到8月1我才正式有人来住，那这情况是不是我可clai ...

如果你7月1号就登广告了，这是你available for rent的最好证明，那么利息可以claim 12个月。 最好是报纸或real estate, domain这样的地方登的广告，私人的有可能不承认的。

Pandaroo

鱼羊鲜 发表于 2015-6-10 13:59
coucil费用等也不加吧

对

Pandaroo

鱼羊鲜 发表于 2015-6-10 13:59
coucil费用等也不加吧

所以说为什么要买破房大地，负扣税全部是以利息损失拿回。将来也不会加回去。新APT折旧拿回多，卖时还要加回去。

winsome

lubo_hong 发表于 2015-6-10 10:19
另外，最后卖掉的时候，这些负扣税都要退回

只退回折旧部分还是利息+杂费-房租这个负扣税也要退回？

kkyy2528

kylelly 发表于 2015-6-10 13:48
这是为什么？能详细说明一下么？

不是负扣税退回去，而是房屋折旧部分退回去。

简单算，买房时50万，10年时间房屋主体折旧8万，10年后卖房卖了100万，

那么你的capital gain 是 100-50+8=58万，50% discount, 那么就有29万要算入当年收入去交税。

如果这10年不折旧，最后加入当年收入打税的是（100-50）/2 = 25万。

真实情况下还有其他费用要算进去，比如stamp duty, 律师费等等。

有人总说折旧最后吐出来要亏。就上面举的例子，假设年收入为8万， 10年时间折旧8万，平均每年8千，那么每年可退税8000*32.5% = 2600, 10年总退税26，000。

如果卖房时收入仍然是8万，加29万和加25万比，多交的税是40000*45% = 18，000

光数字看来10年间从ato拿回了2万6， 而最后只还回去了1万8， 这还没算10年的通膨。

折旧有没有必要，自己领悟吧。

nobmw89

BesteverCPA 发表于 2015-6-10 13:44
现在你还能买到租550的50万公寓我服了YOU。

分租，拆客厅加房不算

能不能全篇阅读阿。。。珀斯非悉尼

BesteverCPA

nobmw89 发表于 2015-6-10 14:21
能不能全篇阅读阿。。。珀斯非悉尼

一般全篇阅读正文，回复页数太多从来不读

kylelly

kkyy2528 发表于 2015-6-10 14:18
不是负扣税退回去，而是房屋折旧部分退回去。

简单算，买房时50万，10年时间房屋主体折旧8万，10年后卖 ...

肯定是有必要的对吧
CG算入当年的收入，如果正好我卖房这一财年不工作没收入了，是不是更好

柚子茶

7万5年薪怎么可能只交16000的税。我印象中是2万左右的税。

kkyy2528

kylelly 发表于 2015-6-10 14:49
肯定是有必要的对吧
CG算入当年的收入，如果正好我卖房这一财年不工作没收入了，是不是更好  ...

折旧的年份工资越高越好，卖房的年份没有收入最好

kylelly

kkyy2528 发表于 2015-6-10 14:53
折旧的年份工资越高越好，卖房的年份没有收入最好

有道理。卖房收入是按合同算还是settlement date算？

kkyy2528

kylelly 发表于 2015-6-10 14:59
有道理。卖房收入是按合同算还是settlement date算？

按合同日期算的。

kkyy2528

柚子茶 发表于 2015-6-10 14:52
7万5年薪怎么可能只交16000的税。我印象中是2万左右的税。

14-15的税率确实只要16000左右了， medicare levy再加2%。 不到1万8。

nobmw89

看了50個回復，該知道的都知道了，但最後有人能粗粗估算一下上面那個townhouse如果連傢具什麼的都算折舊，一年可claim多少？大約就行，這數字估算出來我會再認真算一算值不值得投資。謝謝

柚子茶

kkyy2528 发表于 2015-6-10 15:17
14-15的税率确实只要16000左右了， medicare levy再加2%。 不到1万8。

对的，我重新算了一下，确实不到1万8.

wulawula

good practice

jl0617

mark

智商21

nobmw89 发表于 2015-6-9 23:31
数字上不用太较真，都是假设的，这套算法对不对？

不报的话怎解释空置时水电气在动。。。 ...

说你在做慈善， 没收租

nobmw89

智商21 发表于 2015-6-10 17:37
说你在做慈善， 没收租

Ato: 最近我们也很穷，既然想做慈善，直接上来就好我们欢迎至极

nobmw89

才发现原来那么多坛友都想知道，看来这次真是抛砖引玉顺便赚分升鞋

智商21

nobmw89 发表于 2015-6-10 17:38
Ato: 最近我们也很穷，既然想做慈善，直接上来就好我们欢迎至极

lz回道：这要看捐助对象人品的。

逍遥自在

kkyy2528 发表于 2015-6-10 14:53
折旧的年份工资越高越好，卖房的年份没有收入最好

正解，所以很多人等到退休才卖投资房。