投資數學題。房價升了30%，匯率跌30%，贏還是輸呢？

ayzlgs

LZ的思维有些乱了~越想越糊涂。你应该这么想，澳元在跌，人民币也再跌，美元刚跌完，黄金跌完涨，谁知道还跌不，石油更是跌死了，所以大妈买啥也不保值，更不增值，国内房子不涨了，澳洲房子还在涨，所以你没得选，买房卖房还是上上策

linkspeed

mwatch 发表于 2015-1-29 11:10
印花税加过户5万5，中介2万，大妈也是人，花了时间要算人工，算你买啊卖才1万人工，先扣8.5万。180万人民 ...

该题没有说要卖房变现。

李十三

chenjianmti 发表于 2015-1-29 11:01
结论，投资悉尼的有赚，投资墨尔本的有亏损可能。

不能如此簡單說。本題的主人翁是以人民幣計價的。但是如果主人以澳元計價，就是另一種看法了。還有澳元匯率，也不是那麼容易看得準的。現在這個匯率，到幾年以後看，是高還是低，是否能斷定？

投資外幣資產，實際上就是同時投資了外幣和那項資產。有些公司投資外幣資產，會規避匯率風險，先賣出遠期外幣，這樣就可以不受匯率波動影響了。

mwatch

linkspeed 发表于 2015-1-29 12:18
该题没有说要卖房变现。

随便你怎么算，我不介意。我指出的问题很简单：

杠杆风险不货币化计算成支出的一部分，就是耍流氓，杠杆风险都是0了，你干嘛不贷款100万买苹果股票？

hyundai

貌似亏了， 我以30万作为本金，按照投资房算，都没有现在以5来换澳币多

但是长期持有又不一样了， 汇率炒短线， 房产应该是长线投资？

李十三

paramita 发表于 2015-1-29 11:00
按原题，收入支出不是抵消了。

我題目說的意思是現金流為零。就是租金剛好支付利息、維護費、等。但是一次性的支出，買房的印花稅、律師費等初期投入的資本，假設從10萬中支付。

mwatch

hyundai 发表于 2015-1-29 12:29
貌似亏了， 我以30万作为本金，按照投资房算，都没有现在以5来换澳币多

但是长期持有又不一样了， 汇率炒 ...

问题是，长线投资的话，悉尼房市年均增长才6-7%最多了。

上北很多房，能跑过通胀就万幸

jason8cn

chenyunsun 发表于 2015-1-29 11:56
10萬現金應該消耗掉不少的。印花稅，律師費等。所以把10萬算回去可能太樂觀了。 ...

印花税和律师费用不了１０万澳币的。

李十三

jason8cn 发表于 2015-1-29 11:41
印花税和律师费用不了１０万澳币的。

感謝分享。剛才有網友說大約7%。那就是7萬左右。那就還有3萬左右。如果作保守一點的預算，那麼也可以把這3萬當做預期雜項開支。進去一點的話，也可以最後把3萬折回人民幣。

jason8cn

chenyunsun 发表于 2015-1-29 12:45
感謝分享。剛才有網友說大約7%。那就是7萬左右。那就還有3萬左右。如果作保守一點的預算，那麼也可以把這 ...

http://www.realestate.com.au/blog/stamp-duty-calculator/

That's wrong again. Please check the above link.

李十三

jason8cn 发表于 2015-1-29 11:52
http://www.realestate.com.au/blog/stamp-duty-calculator/

That's wrong again. Please check the abo ...

這是網友說的。
“通常是7%左右，stamp duty=4.x%，卖房中介费=2.x%，律师费小几千”
他還算了賣房中介費，2.x%
我沒有驗證。方法對了，需要算的時候就把相應的數字代入計算。

猴子请来的逗比

简单算了一下，加上杂七杂八各种税费和实际上每年亏损1万澳元 （利率5%，租金500，一年50周出租，少许维修费用，收入算个税） 虽然有杠杆，但是投资200w人民币 2年也就赚20几万。不太合适，还没考虑时间成本，大妈还要买飞机票来澳洲看房子的各项费用。

总之 不合算

ellepopo

大妈自住还是合算的

李十三

猴子请来的逗比 发表于 2015-1-29 14:22
简单算了一下，加上杂七杂八各种税费和实际上每年亏损1万澳元 （利率5%，租金500，一年50周出租，少许维修 ...

當你現在做投資決定的時候，你會做多長時間的考慮？預期澳元匯率在這段時間如何變化？房價如何變化？不同的估計會導致不同的投資決策。

猴子请来的逗比

ellepopo 发表于 2015-1-29 15:27
大妈自住还是合算的

跳不了广场舞，不能张家长李家短。大妈们也就来玩几天，过了几天就吵吵要回家啦。

wocom

这个应该是一个技术经济专业硕士水平的题目，牵涉到现金流，机会成本，影子价格，风险量化，个人喜好，甚至于国际关系，政治因素，汇率水平，购买力平价。
这种计算既是耗时的，同时也会有很大的偏差，但我从经验可以简化的认为，对于自住和老年人来说，买房有利，对于年轻人及投资来看，回报很低的。

猴子请来的逗比

chenyunsun 发表于 2015-1-29 15:29
當你現在做投資決定的時候，你會做多長時間的考慮？預期澳元匯率在這段時間如何變化？房價如何變化？不同 ...

都考虑到的是华尔街的事，不过肯定的是 我绝不会投资海外房产。风险太大，汇率，房价，税收，政治等等，因素太多，作为一个外国人对当地不熟悉。所以绝不投资不熟悉的领域。

稀泥稀土

张大妈若是大陆还没退休的公务员，遇上2015年工资上调60%，肯定爽歪歪了丫！

李十三

猴子请来的逗比 发表于 2015-1-29 14:39
都考虑到的是华尔街的事，不过肯定的是 我绝不会投资海外房产。风险太大，汇率，房价，税收，政治等等， ...

各人的情況不同。有些人來說，澳元就是本幣。所以一般還是按照澳元來計算的。對於另外一些人，就按人民幣來計算。

李十三

如果大媽的房子是賣給女兒在澳洲讀書期間住的。會有什麼不同的計算呢？

猴子请来的逗比

chenyunsun 发表于 2015-1-29 15:49
各人的情況不同。有些人來說，澳元就是本幣。所以一般還是按照澳元來計算的。對於另外一些人，就按人民幣 ...

对啊 这就要具体情况具体分析了。

rongaikun

大妈不算这么多，就一条，买了放心，国内谁知道什么时候被土改当地主打倒充公

lifeparadise

chenyunsun 发表于 2015-1-29 14:51
如果大媽的房子是賣給女兒在澳洲讀書期間住的。會有什麼不同的計算呢？

你就把你的困难提出来算了，搞这么玄乎干哈？

wocom

rongaikun 发表于 2015-1-29 15:53
大妈不算这么多，就一条，买了放心，国内谁知道什么时候被土改当地主打倒充公 ...

这就是一种简化的计算，你给了它很大的权重。

李十三

lifeparadise 发表于 2015-1-29 15:00
你就把你的困难提出来算了，搞这么玄乎干哈？

我沒有困難。謝謝關心了。

rongaikun

wocom 发表于 2015-1-29 16:00
这就是一种简化的计算，你给了它很大的权重。

每个人情况不同。适合自己才是最好，再说买方2年马上卖？这边房子这种固定资产投资应该是长线。短线除非有装修或builder 可以这么操作

lifeparadise

chenyunsun 发表于 2015-1-29 15:03
我沒有困難。謝謝關心了。

没事快速买卖房产肯定是错误的投资思路，房产本身只有长期持有才有意义

楼主的疑惑应该是2年前买房划算，还是现在买房子划算？

李十三

lifeparadise 发表于 2015-1-29 15:13
没事快速买卖房产肯定是错误的投资思路，房产本身只有长期持有才有意义

楼主的疑惑应该是2年前买房划算 ...

沒有疑惑。目的是讓大家做題、動腦筋。

lifeparadise

lifeparadise 发表于 2015-1-29 15:13
没事快速买卖房产肯定是错误的投资思路，房产本身只有长期持有才有意义

楼主的疑惑应该是2年前买房划算 ...

这个问题就会更有实际意义一点，

因为这个两年汇率跌了很多，房价涨了很多，假设房价上涨比例和汇率跌的比例抵消了，那么那种划算？！

楼主，我是不是很聪明，一下子把你脑子里面的东西拎出来示众了，哈哈，不好意思啊

lifeparadise

chenyunsun 发表于 2015-1-29 15:16
沒有疑惑。目的是讓大家做題、動腦筋。

不要掩饰嘛，好不好，我有空宁愿看片子，也不会来这里出题，又不是小学生了。