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abh

不知道为什么，最近突然想要买个连锁来做做，花了不知道多少时间看完这个帖子。
从LZ的观点来看，现在的时机似乎很不好。
茫然中。。。

philguo

也许过2年回头看现在没买成是件好事，就像前段时间有人让我给看的布里斯班的一个连锁，幸好没买，现在给淹了！

dakeai

淹了不怕，有保险。
怕的是买了不赚钱。
最近又问了n个生意，看看位置，就知道不好。
这些人或者中介都太不要脸了，赔钱的生意也卖高价。

philguo

即使有保险对你的生意影响也很大，周围的房子都要装修，office也没有以前多了，很多商业可能要换东家。最后会怎么样谁都不知道了。

赔钱的生意也卖高价是因为有些人必须买生意，是刚性需求。如果2年内都不买，很多生意的价格就下来了，赔钱的生意也就关门了。

abh

请教LZ:

看了一家GJ，sales 585k, cost of goods, 200k, operating expenses 294k,，其中人工133k（owner casual），rent 45.6k

店在主街上，貌似街上还有些其它商家也有咖啡卖，这种情况请问大概值多少钱？

philguo

我假设营业额不包含GST,数据都是真实的，operating expenses里面是不是有不少比如说利息等owner自己的开支？正常情况下25万左右。

abh

营业额不包GST，忘了写净利润了，差不多是9万2。

另外关于rent，又说营业额的8%，又说CPI Annually的增长，似乎有点矛盾。下面这段描述我也不太明白，帮忙解释一下。
Term of lease:  7x5 (1.5+5)
Commencement Date: 2005
Increases/Reviews: CPI annually    Bank Guarantee $7318

谢谢！

shthh

楼主不光是好人

abh

原帖由 shthh 于 2011-1-19 20:26 发表
楼主不光是好人

那还是。。。？

philguo

差不多就是25万多一点的价值。我卖过一个营业额和房租类似的，27万。如果你实在喜欢，最多一定不要超过30万。

dakeai

Price: $590,000
Weekly Takings: $34,620
Gross Profit %: 18.5%
Gross Profit P/W: $6,405
Lease Period: 10 Years to December, 2019
Weekly Expenses: Advertising: $100
Bank Charges: $80
Accountants: $60
Insurance: $80
Electricity: $120
Vehicle: -
Rates:
Rent:1730
Post / Print / Phone: $60
Wages: Not Allowed
Wrapping: $30
Lease Equipment: -
Sundry / Depreciation: $100
Total Expenses: $2,360
Weekly Net Profit: $4,045
Annual Net Profit: $210,324
Sales: Beer: 37% (Incl. loose) Wine: 43%
Spirits: 18% Sundries: 2%
Comments: New licence – trading began 4th December, 2009
Constant growth with future potential.

这是个酒铺，感觉现在卖生意的都不要脸了。
楼主给个看法，值59万么？

[ 本帖最后由 dakeai 于 2011-1-20 14:12 编辑 ]

abh

原帖由 philguo 于 2011-1-19 21:03 发表
差不多就是25万多一点的价值。我卖过一个营业额和房租类似的，27万。如果你实在喜欢，最多一定不要超过30万。

谢谢！
房租那段能不能再帮忙解释一下，我还是看不太懂，尤其是 7x5 (1.5+5) 和 Bank Guarantee $7318。

philguo

是不是说7年后有个5年的option.7年的合同现在还剩1.5年。Bank Guarantee就是抵押金。

新移民

这样的好贴对于来到澳洲正在找生意的新移民是雪中送碳。希望在此能多看到类似的好贴

philguo

一封中介之间的对话
I think it will be another struggling store – nonetheless, ideal for a class 163.  Worth taking xxx with you for his info.
现在老外也都知道163是肥肉，所以这个生意要价比价值高1倍以上。所以这里的市场一定程度被投资移民搞乱了。
最近看了几个连锁，有几个作假的利害，一个卖kfc类似产品的小连锁营业额做的比同一个sc里的kfc还高。要价比实际价值高2倍以上。

sterlingbar

要搞乱也是些杂牌的，小的连锁品牌。真正大品牌的连锁，163是不可能申请到的，尽管很多新移民想进去，出的offer也高。

MJBao

一口气看完18页，受益匪浅，感谢楼主的无私奉献和耐心讲解，最近在寻找小生意，主要集中在烤鸡，鱼薯，奶吧上，因为资金有限，只有15-20万，请问楼主有什么好的建议吗，一直好奇楼主在那家中介做，可以PM一下吗，想咨询一下楼主代理的生意中有没有适合我做的，还想听听以楼主的经验对墨尔本各个中介的评价，再次感谢。

philguo

真正不乱的只有麦当劳，KFC, burger king,包括subway都乱得要命。

优拉娜斯

?那香烟连锁店可以做么

philguo

还是要看具体的生意，不过总体说来挺难做，因为烟草的利润太薄了。

飞雪888

请教LZ:

看了一家The Coffee Club，
Weekly Takings          $20,000
Cost of Goods        $
Gross Profit        $
Rent        $3,461
Wages        $4,500
Outgoings        $
Telephone        $
Insurance        $
Electricity        $
Gas        $
Misc 1        $
Misc 2        $
Total Expenses        $
Nett Profit        $4,000

Price       
$550,000

Estimated Stock       
10,000
(Additional)

Equipment       
240,000
(Included)

这个价格值吗？另外，Lease 1.5 years left. New lease available. 地点在一个大的SC里面，据说Run under management.

philguo

前提是营业额真实没作假。如果是西人中介，从用词来讲，这个营业额是包含GST的，那么实际上大概营业额是18.2k左右，按照这个营业额和房租所得利润大概价值40-45万，取决于你对这个生意的喜爱程度。当然如果owner用的是cash labour,利润会高得多，不过计算生意价值的时候这种情况不考虑。如果真的是20k的不包GST的营业额，价值大概45-50万。

这个Run under management除非用的全是21岁以下的小孩才有可能。New lease available你也要先确定房租不大涨。

greentomato

philguo能否仔细介绍下7/11？

是买纯的CONVENIENCE STORE好呢，还是带加油站的好呢？我听说油是不赚钱只为了带客的。而且跑一单一个月都白做了。

而且现在SHELL和CALTEX的－4CENTS竞争太厉害，带走了不少加油站的客人。去年圣诞节COLES AND SAFEWAY都出了消费30块可以拿到－8CENTS的加油票。

看上去7/11的加油站很难做啊！

现在AGANT卖的带加油站的店，都TAKING好低啊！不算油才100万一年TAKING，有的加上汽油才100万一年TAKING，这样的店是不是总部迟早要关掉的？

不带加油站的纯CONVENIENCE STORE出来卖的很多都是150万到170万一年的营业额，像这样的店很多AGANT开价都要40到60万，而且加盟费另算，这样的规模，能赚钱吗？

我知道楼主说的，大型的7/11好赚，但是很贵，而且市场上也很少出来卖的，而且一般人根本买不起的。

希望楼主帮我分析一下，像营业额160－170万的这样的店不带加油站，一年能赚多少钱呢？

万分感谢！

philguo

每个店的结构不一样，如果是车票这种东西卖得多，150-170万营业额的店最多也就能挣5万的利润，老板还要干活。如果是那种卖的大部分是高毛利的货物，老板干活的前提下大概能8万左右，最好理论上可以到十万，但是很难，前提是用中国和印度的现金工，一点损耗都没有。我的建议，200万以下营业额的7-11，甚至是250万以下的根本就不要看，风险太大。价格虚高的也厉害，大家都不买过2年一部分就要倒闭，一部分会降价。大一点的不要超过5年回本，最多5.5年。

至于代不代加油站，这个只能看具体的商业了，没办法一概而论。汽油一升能挣1分钱，加油只是带来人流的手段，不是你的主要挣钱来源。

ramolin

掐指头算算在澳洲呆了也有小十年了，跟很多童鞋一样，留学，独立技术移民（IT）,工作(IT related), 成家，一步步下来还算顺风顺水。不过在澳洲这种高税收的国家，光靠一份死工资除了满足温饱实在没有太大的出路。碰巧身边有几个朋友辞了工，作起了生意。其中有个接了个subway，新手上路，半年后基本上pat time。挣得虽然跟上班差不多，但是多了许多自己的时间。真是“羡慕嫉妒恨”啊。于是也想放手搏一搏，买个这种管理体制完善的连锁店，对新手可能容易一些。如果几年下来真不是这块料大不了再回去干老本行呗。
于是上网开始补课，从ABN，soletrader, public liability 到买店技巧，成本结构，租约合同，白天full time 上班，晚上full time学习。就像当初找房一样流连于各大生意交易网站，乐此不疲。现在路过Subway眼神都不对了
朋友介绍了新足迹生意版，上来一看，虽然163居多，但殊途同归。有赚了钱半夜做梦也会笑得。有赔了买卖又浪费了青春没事偷着哭的。有苦苦挣扎但乐在其中的。总之都不容易。
这帖子我是从1楼一直读到533楼，这一盆一盆的冷水浇下来还真是受益匪浅。投资有风险，下海要谨慎阿。
不过既然决定了也不打算回头了。回头有相中的铺子了一定把report给楼主看看。还请前辈给把把关！

greentomato

感谢PHILGUO的留言。

我还有个问题，关于TAKING 200万－250万，甚至更高的7/11，现在的市场价格（不含水分）是多少呢？

再次感谢！

philguo

还是要看净利润，即使营业额相同的店净利润由于所卖的商品结构不同也不一样。最近看过的一个营业额200多万的店由于车票香烟卖得多，价值大概是60万左右。同样营业额的店有可能值80万。

sterlingbar

帮你顶一把

响铃

前辈你好，谢谢你的“实话实说”，虽然给了不少人当头棒喝，但受益的还是广大网友。我相信你绝不是危言耸听，当然谁也不是未卜先知的圣人，不可能要求你句句命中的。只要大的方向不错，已经是金玉良言了！

即便如此我也可以理解为什么还有很多人跃跃欲试要“下海”，毕竟自古工字不出头啊。

也想问个油站的问题，如果200万左右的taking, 毛利率30%稍多，汽油利润每年五六万，除去loyalty后到手大约30万每年（含员工工资），您看这样的一个店goodwill多少比较合理？

sterlingbar

原帖由 响铃 于 2011-2-2 10:03 发表
前辈你好，谢谢你的“实话实说”，虽然给了不少人当头棒喝，但受益的还是广大网友。我相信你绝不是危言耸听，当然谁也不是未卜先知的圣人，不可能要求你句句命中的。只要大的方向不错，已经是金玉良言了！

即便如此我也可以理解为 ...

labor cost 是多少？加油站营业时间长，人工开销绝对是大头！