CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

LENNY_DONG

Jordan 发表于 2013-1-19 15:12
跟楼主探讨一下关于从自住房offset账号取钱付投资房首付退税的问题。

看到楼主在几个帖子里提到说这部分 ...

you can put deposit into investment property

but when you finance, finance 100% of the value and get deposit back

you need all home loan in one bank since your main residence can be secured in the bank to borrow 100%

as ATO will very specificly focus the loan structure, we need do the matter perfectly

rebeccamy222

mark

stella_hq

mark

zcflying

请教LZ，我投资买了块地，打算找builder盖好房后就卖，那我买地后一直到卖出前所产生的利息是否可以负扣税？有人告诉我说是要等builder正式开工后才可以，不知道到从什么时候开始算，需要什么证明

LENNY_DONG

zcflying 发表于 2013-5-20 21:46
请教LZ，我投资买了块地，打算找builder盖好房后就卖，那我买地后一直到卖出前所产生的利息是否可以负扣税 ...

If you intend to build rental property, u can claim interest when you bought the land.

however, if u just build the house and sell directly, you cannot claim interest, all interest will trade purchase cost of house

thankni

楼主

现在我和老公有一套自住房，当时有30万的贷款，基本已经还清了，贷款帐户还在，没有offset帐户。

即将准备再卖一处房产。我们一年大部分时间都在国内，算是non-resident for tax purpose。

请问：
如果把第一套房子的30万贷款拿出来买第二套房子，然后把第一套房子出租，搬到第二套房子作为自住。这样第一套房子贷款产生的利息能不能作为投资房的利息费用，来抵租金收入实现负扣税？

第一套房子如果出租2年以后再卖掉的话，是不是适用6年的rule，可以不交CGT？代价是不是我们第二套房子在这两年内的增值部分都要交CGT？

LENNY_DONG

thankni 发表于 2013-5-22 00:45
楼主

现在我和老公有一套自住房，当时有30万的贷款，基本已经还清了，贷款帐户还在，没有offset帐户。

请问：
如果把第一套房子的30万贷款拿出来买第二套房子，然后把第一套房子出租，搬到第二套房子作为自住。这样第一套房子贷款产生的利息能不能作为投资房的利息费用，来抵租金收入实现负扣税？

很不幸，不可以。

第一套房子如果出租2年以后再卖掉的话，是不是适用6年的rule，可以不交CGT？代价是不是我们第二套房子在这两年内的增值部分都要交CGT？

对的。或者到时你看那个增值更好再选择也可以

但是如果你们NON RESIDENET TAX PURPOSE，非常不利。

fintiewife

好贴 mark下

gcyw123

请教LZ几个问题:
自住房转为投资房之前的准备工作
1. 要进行房子的重新评估吗? 目的是什么?重新评估收费吗?
2. 折旧报告应该是什么时候做呢? 是租约开始的时候还是可以提前.
3.  家里有一个HEATER需要修理, 发票的日期是不是要在租房合同之后才可以扣税呢?
4.  6年内如果转让这处房产要交CGT吗? 我们已经另买了一处自住房.

LENNY_DONG

gcyw123 发表于 2013-8-13 20:34
请教LZ几个问题:
自住房转为投资房之前的准备工作
1. 要进行房子的重新评估吗? 目的是什么?重新评估收费吗? ...

自住房转为投资房之前的准备工作
1. 要进行房子的重新评估吗? 目的是什么?重新评估收费吗?

原因是要看你是否打算选第二套房子为自主，那么第一套之后升值放弃的话就要把之前升值估价，不需要交税。中介不收费把。

2. 折旧报告应该是什么时候做呢? 是租约开始的时候还是可以提前.租约开始

3.  家里有一个HEATER需要修理, 发票的日期是不是要在租房合同之后才可以扣税呢?是的

4.  6年内如果转让这处房产要交CGT吗? 我们已经另买了一处自住房.回到第一个问题，如果你第2套不想交，那么你搬出来第一套后的升值就要交税

戆戆猪

赚钱是王道 发表于 2010-7-27 15:49
请问楼主：

自住房一套贷款30万，提前还了5万后把这5万redraw出来当投资房首付，这5万怎么算退税呢？

自住房Redraw 的钱买投资房，利息可以抵扣么？

戆戆猪

假设自住A50万,贷款70%，35万贷款，多还了10万，这钱redraw,再加上10%的5万，LOC,共15万支付投资房首付。
请问这15万的利息可否都能抵扣？
假设投资房B 75万，加上其他银行80%贷款，能否等于100%利息抵扣么？
还是必需两套房子贷款合到一家银行处理？才能投资房100%利息抵扣？
假设自住A 几年后无贷款 免费给父母居住，自己再买套房子C 自住，父母住5年后卖掉A， 是否要交CGT?
假设现住的C，打算长期持有自少10年以上。

yingmu

LZ, 看了你的帖子，也就说，如果自住房A refinance拿出钱来，去买另一个自住房B，然后A转投资，那么A refinance后的贷款是不能全额抵税的。

比较好是A refinance，买B然后租出去 －－ 如果这样，买B时候产生的费用，stamp duty, 律师费这些，是否都可以在下一年的tax return里面100% claim?

如果我把B出租一年， 卖掉A，然后搬进B，这样可以吗？多年后再卖B还有CGT的问题吗？

LENNY_DONG

yingmu 发表于 2013-8-21 15:34
LZ, 看了你的帖子，也就说，如果自住房A refinance拿出钱来，去买另一个自住房B，然后A转投资，那么A refin ...

比较好是A refinance，买B然后租出去 －－ 如果这样，买B时候产生的费用，stamp duty, 律师费这些，是否都可以在下一年的tax return里面100% claim?

这些费用都是PURCHASE COST，不能用于退税，即使他出租了

如果我把B出租一年， 卖掉A，然后搬进B，这样可以吗？多年后再卖B还有CGT的问题吗？

有的，B的一年按将来总共持有时间百分比交CGT

折耳猫

谢谢分享

yingmu

再问楼主，如果refinance自住房A，买投资房B，那么A的贷款top up的部分，和买B找银行借的贷款，产生的interest都可以扣税,是这样吗?

另外，如果夫妻俩都有工作，但一方收入较高，投资房是否应该全部放在收入高那方的名下?以求退更多的税?

LENNY_DONG

yingmu 发表于 2013-8-21 23:07
再问楼主，如果refinance自住房A，买投资房B，那么A的贷款top up的部分，和买B找银行借的贷款，产生的inter ...

再问楼主，如果refinance自住房A，买投资房B，那么A的贷款top up的部分，和买B找银行借的贷款，产生的interest都可以扣税,是这样吗?

可以，但是最好单独SPLIT LOAN出来作为投资房B首付10%一来便于利息计算，二来ATO调查一清二楚。

另外，如果夫妻俩都有工作，但一方收入较高，投资房是否应该全部放在收入高那方的名下?以求退更多的税?
是这样说，但是以后卖的时交的也多。羊毛出在羊身上

yingmu

STS-TAX 发表于 2013-8-22 23:39
再问楼主，如果refinance自住房A，买投资房B，那么A的贷款top up的部分，和买B找银行借的贷款，产生的int ...

"但是以后卖的时交的也多。羊毛出在羊身上"

请问这个capital gain tax是在你最后卖房的时候才要交对吗？还是说转成自住房的那年就要交呢？如果转成自住房后，我们一直住在那里，假如说都到退休了才卖，是卖的那年才要考虑当时做投资房是产生的capital gain tax吗？如果那样，退休的时候可能收入已经不多了，税也不高了？

另外如果投资房几年后转自住，是应该转换的时候做valuation，用来决定投资房时期的capital gain，还是说就一直到卖的那天，算出总的capital gain,然后按时间的百分比来看？

谢谢LZ的帮助，获益不少

LENNY_DONG

yingmu 发表于 2013-8-23 09:31
"但是以后卖的时交的也多。羊毛出在羊身上"

请问这个capital gain tax是在你最后卖房的时候才要交对吗？ ...

请问这个capital gain tax是在你最后卖房的时候才要交对吗？还是说转成自住房的那年就要交呢？如果转成自住房后，我们一直住在那里，假如说都到退休了才卖，是卖的那年才要考虑当时做投资房是产生的capital gain tax吗？如果那样，退休的时候可能收入已经不多了，税也不高了？需要卖的时候决定当年个人收入加CGT来看税高不高。你说的有可能



另外如果投资房几年后转自住，是应该转换的时候做valuation，用来决定投资房时期的capital gain，还是说就一直到卖的那天，算出总的capital gain,然后按时间的百分比来看？投资转自住不估价，完全看持有时间比例来决定

merry43

澳洲的税太复杂啦。

hiramlynn

虚心求教，如果自住房要转成投资房，在出租之前是不是要做个评估报告。就是在出租的时候房产的价值。这种报告要找什么样的机构做呢，在以后卖出的时候可以作为交增值税的凭据吗（即出租后升值的部分交增值税?）谢谢

LENNY_DONG

hiramlynn 发表于 2013-8-31 21:56
虚心求教，如果自住房要转成投资房，在出租之前是不是要做个评估报告。就是在出租的时候房产的价值。这种报 ...

你好

找当地中介出具报告就可以。作为将来COST BASE

不过到时可以具体问题具体分析的。

hiramlynn

STS-TAX 发表于 2013-8-31 22:12
你好

找当地中介出具报告就可以。作为将来COST BASE

是说这个报告也不是必须要做的吗？可以真卖房子的时候还有别的办法？要是那样我就不费劲儿了 这个房子目前是打算长期持有的，除非以后经济上有问题需要卖掉。谢谢。

merry43

STS-TAX 发表于 2010-9-29 20:25
1. 不可以。也不可以，因为是投资房，转换有CGT

2.CENTRALINK是这样计算的。所以只有卖掉了 ...

楼主第二条能说的具体些吗？centerlink算投资房房租收入，会不会扣除物业管理费，市政费，贷款利息，修理之类的费用？谢谢。

merry43

STS-TAX 发表于 2013-5-23 20:02
请问：
如果把第一套房子的30万贷款拿出来买第二套房子，然后把第一套房子出租，搬到第二套房子作为自住 ...

第一条为什么不可以？是因为第一套房子是redraw帐户，不是offset吗？请楼主解释一下。谢谢。

LENNY_DONG

hiramlynn 发表于 2013-9-1 07:21
是说这个报告也不是必须要做的吗？可以真卖房子的时候还有别的办法？要是那样我就不费劲儿了 这个房子 ...

最好做着，以备将来

riverb74

请问lz

有一套自住房a
打算买一套投资房b。3年后把b推倒重建。然后b作为自住房。这个b以后卖时是按自住还是投资房卖的？

LENNY_DONG

riverb74 发表于 2013-9-2 19:56
请问lz

有一套自住房a

有自主也有投资在里面

你要是卖的话，头三年的比列要按时间相应比例增值交税

riverb74

STS-TAX 发表于 2013-9-2 20:13
有自主也有投资在里面

你要是卖的话，头三年的比列要按时间相应比例增值交税 ...

谢谢lz回复
假设b买时花了50万，3年后评估为60万，然后推倒重建，再过7年后卖掉为100万。怎样算税呢？

LENNY_DONG

riverb74 发表于 2013-9-2 22:17
谢谢lz回复
假设b买时花了50万，3年后评估为60万，然后推倒重建，再过7年后卖掉为100万。怎样算税呢？ ...

如果你买来先出租了，不存在评估的说法

虽然你后来自住了

那么按比列交税，分多少时间自住和出租算CGT