CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

LENNY_DONG

LENNY_DONG

yesido

I have a question about refinance rental property cost for income tax deduction.

I have refinanced my rental proptery, and used the equity of the rental property to borrow more money for another home which is using as primory residence.

Because I was using another bank, so I paid mortgage insurance again for both property and all the bank charge...

How much can I deduct the mortgage insurance and all the bank charges?

Any advise will be appreciated.

LENNY_DONG

如果你的REFINANCE全部用于自住房

你的所有相关开销不可以DEDUCTION

whiteorchid

请教楼主，
如果投资房每月租金收入比贷款利息少300元，是不是在一个财政年内可以退税300*12=3600元啊？如果我还有工作收入，退税的金额受影响吗？
多谢楼主：）

LENNY_DONG

3600×31.5%=

如果你收入是37000以上的话在减掉3600的损失以后

LENNY_DONG

seesun

mark

beta

请问：我想买一套自住房，但是3年以后打算转成投资房，转成投资房以后主要靠LG负扣税，因为我不上班，那么这种情况我是不是在签自住房合同的时候就要把产权分割成99%和1%啊？这个产权比例和还贷利息扣税比例必须一致吗？也就是说，能不能产权分割是各50%，而转成投资房了以后，租金收入和利息支出都算在LG名下以进行负扣税？

另外，如果现在自住房的产权按照各50%签，那将来转投资房时还能改变吗？需要有额外的费用吗？

LENNY_DONG

如果你打算三年后转投资，为何不一次性到位，我不太明白。

按照VIC 夫妻之间转换不需要印花税但是有手续费，几百块。

转换后可以以你老公为负扣税，不过要注意要给出合适理由为何产权转换了。不能转换产权是为了退税，ATO不允许

beta

原帖由 STS-TAX 于 2011-10-23 21:45 发表
如果你打算三年后转投资，为何不一次性到位，我不太明白。

按照VIC 夫妻之间转换不需要印花税但是有手续费，几百块。

转换后可以以你老公为负扣税，不过要注意要给出合适理由为何产权转换了。不能转换产权是为了退税，ATO不允许

现在如果把产权设成99%和1%，申请贷款银行不接受，我也不知道是为什么。

如果我现在把产权设成99%和1%，那么将来转成投资房进行负扣税时，ATO就不会问原因了吗？他们会不会还是认为我们是为了负扣税，不允许？

LENNY_DONG

一开始就是话没有问题的

你的贷款怎么不接受了？

那你老公100%贷还不给贷了？

哪个银行

1719700966

:)

LENNY_DONG

lulucai

Michael’s private residence includes a self-contained flat.
The floor area of the flat is one-third of the area of the
residence.
Michael rented out the flat for six months in the year at
$100 per week. During the rest of the year, his niece,
Fiona, lived in the flat rent free.
The annual mortgage interest, building insurance,
rates and taxes for the whole property amounted to
$9,000. Using the floor-area basis for apportioning
these expenses, one-third (that is $3,000) applies to
the flat. However, as Michael used the flat to produce
assessable income for only half of the year, he can claim
a deduction for only $1,500 (half of $3,000).
Assuming there were no other expenses, Michael would
calculate the net rent from his property as:
Gross rent $2,600 (26 weeks 5 $100)
less expenses $1,500  ($3,000 5 50%)
Net rent $1,100


LZ，上面的例子是ato的，也就是说自住房里面的房间出租，也是算rental income,而且相应的loan interest可以抵税咯，那么折旧什么的加上去，就可以negative gear了？？

LENNY_DONG

YES, BUT YOU NEED PAY CGT WHEN YOU SELL THE HOUSE BASED ON % OF NG YOU CLAIM

lulucai

原帖由 STS-TAX 于 2011-11-15 15:59 发表
YES, BUT YOU NEED PAY CGT WHEN YOU SELL THE HOUSE BASED ON % OF NG YOU CLAIM

那就不要卖啦。。

还有需要什么证明来证实这个rental么？就算是自己招的房客需要如何证明rental income

LENNY_DONG

Dont need approval

Just normal rental tax return.

小豹子

mark...

LENNY_DONG

LENNY_DONG

LENNY_DONG

小豹子

请问楼主，在出租房里装空调可以 Claim 负税吗？在 租出去前装 和 租出去后装 有区别吗？谢谢！

小豹子

咦？怎么不能编辑贴子？

还有一个问题就是，租客要求装窗帘或门帘，这种可以 Claim 吗？同样在租前或租后装有区别吗？房子原来是自住，现在想转投资。

谢谢！

LENNY_DONG

原帖由 小豹子 于 2012-3-2 14:03 发表
请问楼主，在出租房里装空调可以 Claim 负税吗？在 租出去前装 和 租出去后装 有区别吗？谢谢！

有点时间差别，关于计算折旧的，之前的话那部分折旧作废了

窗帘也是一样的，可以折旧

小豹子

原帖由 STS-TAX 于 2012-3-3 22:37 发表

有点时间差别，关于计算折旧的，之前的话那部分折旧作废了
窗帘也是一样的，可以折旧

谢谢。不过不怎么看得懂。。。

是不是这个意思：
如果在出租前装的空调，出租前的那一段时间要折旧掉，然后用折旧以后的价值来报负税。
如果在出租以后装的空调，就可以全部拿来报负税是吗？
谢谢！

LENNY_DONG

原帖由 小豹子 于 2012-3-7 09:42 发表


谢谢。不过不怎么看得懂。。。

是不是这个意思：
如果在出租前装的空调，出租前的那一段时间要折旧掉，然后用折旧以后的价值来报负税。
如果在出租以后装的空调，就可以全部拿来报负税是吗？
谢谢！

Yes.....

evelynf

现有自住房a，打算买投资房b.几年后打算搬入b住，把a转成投资房。请问
1.将来卖掉a或者b的时候，cgt怎么算法，可以apply 6 年的exemption吗？
2.从offset里面拿5万付b 的首付，a 还有贷款25万，在做tax return时，5万可以退税吗？具体应该怎么算呢？

谢谢Lz

LENNY_DONG

原帖由 evelynf 于 2012-6-12 21:45 发表
现有自住房a，打算买投资房b.几年后打算搬入b住，把a转成投资房。请问
1.将来卖掉a或者b的时候，cgt怎么算法，可以apply 6 年的exemption吗？
2.从offset里面拿5万付b 的首付，a 还有贷款25万，在做tax return时，5万可以退税吗？具体应该怎么算呢？

谢谢Lz

YOU CAN APPLY A AS MAIN RESIDENCE EXEMPTION

BUT B WILL ALWAYS INVESTMENT PROPERTY UNTIL YOU SOLD A

2. CLAIM 5/25 OF INTEREST OF TIME FOR INVESTMENT PURPOSE PLUS INVESTMENT LOAN

Jordan

STS-TAX 发表于 2012-6-13 11:55
YOU CAN APPLY A AS MAIN RESIDENCE EXEMPTION

BUT B WILL ALWAYS INVESTMENT PROPERTY UNTIL YOU SOLD A ...

跟楼主探讨一下关于从自住房offset账号取钱付投资房首付退税的问题。

看到楼主在几个帖子里提到说这部分钱时可以退税的，我的理解是不行的。注意这部分钱不是从投资房的offset里取得。如果按楼主的说法可以退税的话，那就无所谓投资房首付多少了。