刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-1 22:39
我就在想，未来AI会不会替代我这种房产投资人呢？几分钟数据一带进去，就能超越我十几年的房产投资经验？ ...

数据越多越全算得越准。和天气预报一样，不可能完全百分之百正确，但是准确率很高。

抓取信息的能力，和算法，是投资胜利的关键。AI不是你的竞争对手，而是你的工具。现在AI越来越厉害了，你比如你告诉他忘了算CGT，它马上就跟你加上去从新算一遍。另外它抓取数据的能力还行，不一定全对，有时候会错，但是它速度快，可以自行改正错误。这就好比，过去你要从头到尾写一篇作文，现在你只需要像老师一样点出来错误就好，AI就会几秒钟重写出来。

yzh1999

c4pe 发表于 2025-3-2 21:06
你根据什么觉得我不会？我八大会计毕业的，跟我提这些雕虫小技。

你的那些利率是从哪里抓取的？完全是错 ...

你能抓得到4大其中一个行的自住历史利率和投资历史利率吗？然后按月复利率来建模。

CBA的
https://www.commbroker.com.au/Ne ... instance=1877964200

年化转月复利或者连续复利是金融财会的基本功，对你肯定不是难事

moonhope

天涯浪客 发表于 2025-3-3 09:04
我前面说了，你是对的。不用算我就知道，两个条件，现金流无限，自住房不交税。在这两个条件下，相同规模 ...

想问问城主，你为啥当时没有选择偏远地区的house而是选择了unit呢？例如Penrith，hills等地的600平左右的house。是不是现金流没有unit的好？

xq052b

moonhope 发表于 2025-3-3 10:40
想问问城主，你为啥当时没有选择偏远地区的house而是选择了unit呢？例如Penrith，hills等地的600平左右的 ...

只要是house，租售比都不行

他那种玩法，对现金流是敏感的

c4pe

yzh1999 发表于 2025-3-3 10:03
CBA的
https://www.commbroker.com.au/Net/Documentum/interest-rates-fees/home-loan-rates-fees/histo ...

你分享的这个历史利息记录很有价值。

yzh1999

yzh1999 发表于 2025-3-3 10:03
CBA的
https://www.commbroker.com.au/Net/Documentum/interest-rates-fees/home-loan-rates-fees/histo ...

再来一个broker view，绿线是当时broker能为普通客户拿到的折扣利率
https://www.finder.com.au/home-l ... loan-interest-rates

Naive

买公寓投资，不如买美元债券， SGOV之类的，省心还有现金流，顺便对冲汇率风险

天涯浪客

moonhope 发表于 2025-3-3 09:40
想问问城主，你为啥当时没有选择偏远地区的house而是选择了unit呢？例如Penrith，hills等地的600平左右的 ...

简单说是没钱。仔细说任何投资都有一个心理预期，我投入十几万，通过贷款买入5套房子，自己住一套，其余出租，租金扛住贷款。每套房子一年升值两万，一年就是10万，我当时工资是税前5万，我的投资预期就是平均一年升值10万。达到了就行，我没有更多的预期。

tepidus

c4pe 发表于 2025-3-3 09:35
没看懂你在问什么。

全款买投资房，就没有利息支出。但是租金要交税。

全款买投资房，你太有才了。好奇你读的是哪一所八大？我得记下

天涯浪客

xq052b 发表于 2025-3-3 09:43
只要是house，租售比都不行

他那种玩法，对现金流是敏感的

一套house里面住十几个人这种的我见的多了，不太喜欢这种方式。这些房东应该更敏感。。。我有几套房子扛不住的话可以卖一套，毫无压力。就一套house，扛不住了也要抗啊！

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-3 08:32
所以，收入不高的，根本没有办法选择我推荐的不停更新自住房的投资方式，现金流扛不住。收入高的人群，明 ...

和收入关系不大，贷款30M的我都见过，所以你说你做生意的才贷个几百万，我只能说你很保守，不可能做到贷款90％的玩法。我每次买房就是在突破贷款极限，如果这个最大的问题不用想，那就太简单了。

c4pe

tepidus 发表于 2025-3-3 11:11
全款买投资房，你太有才了。好奇你读的是哪一所八大？我得记下

我有说我全款买投资房吗？这理解能力绝了

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-3 11:20
和收入关系不大，贷款30M的我都见过，所以你说你做生意的才贷个几百万，我只能说你很保守，不可能做到贷 ...

我是房贷几百万。我没说我生意贷款多少。别猜了。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-3 10:27
我是房贷几百万。我没说我生意贷款多少。别猜了。

我猜那干啥？我的意思是你算的那些东西自己都玩不了，算出来结果的目的是什么？

pan123au

你们都没有看懂刘德华的财计，他用10几万现金买了5套房产，几年后 又用这些现金流和贷款能力买第6个townhouse。 然后10年后又从6套房产中，卖出2套公寓套出70万现金，加上3-4套房产贷款套出90万现金，一共 160万现金，加贷款买下 200多万house，比 用 10几万买一个house 200万好太多。 现在有 4套townhouse 价值 500多万，1个house 200多万，还没有现金流问题。 10几万现金搞出 700-800万房产。10年后翻一倍，就是 1500万以上资产。  

xq052b

天涯浪客 发表于 2025-3-3 11:36
我猜那干啥？我的意思是你算的那些东西自己都玩不了，算出来结果的目的是什么？ ...

他想要你仰慕他^_^

coolangatta

太厉害了！
但是我有一点不理解，1年前十几万买5套房产，平均一套3w多澳币，十年之后卖了其中2套公寓，套出90w现金。
这个操作能实现吗？6w现金在房产市场待了10年，没流动，翻了10多倍？

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-3 11:36
我猜那干啥？我的意思是你算的那些东西自己都玩不了，算出来结果的目的是什么？ ...

好奇。

1.怎么我看到的一些公寓亏得一塌糊涂，还有人投资公寓。
2.我自己算完了，利润率可以就会玩。这不是算出来风险又大，利润又低。当然不玩。

你又是投资贷款，又是最高的LVR，房贷利率是最高的一种，抗压能力真的是厉害。如果扛不住，被迫卖房的话，能卖到理想价格嘛？房子不适合太过频繁的交易，stamp duty太贵。你卖公寓，买townhouse，这种变换，都会导致不必要的钱浪费在stamp duty里。

tigeriscoming

pan123au 发表于 2025-3-3 11:39
你们都没有看懂刘德华的财计，他用10几万现金买了5套房产，几年后 又用这些现金流和贷款能力买第6个townhou ...

我和刘德华做类似的事情，14年开始14万起步（父母赞助的启动资金），目前来看效果离他差远了

1 起步早5年赶上了好时候
2 复利效应

c4pe

xq052b 发表于 2025-3-3 11:51
他想要你仰慕他^_^

这就比较无聊了。我一个陌生的号，让陌生人去仰慕，这趣味我说不上来。

论坛里就是讨论，你指出我的错误也好，不仅对我有帮助，对整个论坛都有帮助。很多问题是讨论出来的，我自己都没发现。

pan123au

coolangatta 发表于 2025-3-3 11:52
太厉害了！
但是我有一点不理解，1年前十几万买5套房产，平均一套3w多澳币，十年之后卖了其中2套公寓，套出 ...

10年后又从6房产中，卖出2套公寓套出70万， 加上3-4套房产贷款套出90万现金，一共 160万现金

kiddkidd

c4pe 发表于 2025-3-3 10:32
所以，收入不高的，根本没有办法选择我推荐的不停更新自住房的投资方式，现金流扛不住。收入高的人群，明 ...

还有建筑公司 项目经理 每几年买房推然后低价建 高价卖自住房

天涯浪客

coolangatta 发表于 2025-3-3 10:52
太厉害了！
但是我有一点不理解，1年前十几万买5套房产，平均一套3w多澳币，十年之后卖了其中2套公寓，套出 ...

你写的我也没看懂。

c4pe

pan123au 发表于 2025-3-3 12:00
10年后又从6房产中，卖出2套公寓套出70万， 加上3-4套房产贷款套出90万现金，一共 160万现金 ...

不说其他的。就说这公寓，算他2012年花8万+超高贷款买的两套公寓，2022年卖出的时候套出来70万。这就是神一般的存在。你仔细分析一下这个case，租金收入和房价涨幅这两大块，要超过银行贷款多少，可以达到他这样的收益？

pan123au

c4pe 发表于 2025-3-3 12:15
不说其他的。就说这公寓，算他2012年花8万+超高贷款买的两套公寓，2022年卖出的时候套出来70万。这就是神 ...

他这10几年已经把2个公寓的贷款基本还完了，40多万，每个卖了60几万，具体他自己写的。

第一个 房价20万，卖60万，尽得 40万中30万加上已还本金

第二个 房价 20几万，卖60万， 大概尽得 40万中30万加上已还本金

天涯浪客

tigeriscoming 发表于 2025-3-3 10:57
我和刘德华做类似的事情，14年开始14万起步（父母赞助的启动资金），目前来看效果离他差远了

1 起步早5 ...

我主要买房时间是12到14这三年，那几年悉尼房价每年都是10％以上的增幅，连续上涨。当时有一个新闻，一个出租车司机一年之内把同一套房子refinance了六次买房，而且都成功了。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-3 11:15
不说其他的。就说这公寓，算他2012年花8万+超高贷款买的两套公寓，2022年卖出的时候套出来70万。这就是神 ...

我没说啊，你不能瞎编故事吧？

天涯浪客

pan123au 发表于 2025-3-3 11:19
他这10几年已经把2个公寓的贷款基本还完了，40多万，每个卖了60几万，具体他自己写的。

第一个 房价20万 ...

他可能不懂什么叫本息同还。

pan123au

天涯浪客 发表于 2025-3-3 12:26
他可能不懂什么叫本息同还。

兄弟，你牛。他们看不懂。

天涯浪客

pan123au 发表于 2025-3-3 11:19
他这10几年已经把2个公寓的贷款基本还完了，40多万，每个卖了60几万，具体他自己写的。

第一个 房价20万 ...

我第一个房子是我最早的自住，有钱对冲，你懂就行了。