地产投资问题专贴（悉尼住宅地产）

Consultant

原帖由 spicypig 于 2007-10-5 18:05 发表
请问20年房龄的townhouse有升值空间吗？

我们认为是都有的，一个房产的升值不在于年份，而在于location,position and space.

spicypig

原帖由 Consultant 于 2007-10-6 00:33 发表


我们认为是都有的，一个房产的升值不在于年份，而在于location,position and space.

谢谢，但是自住的话，会不会维修成本太高呢。在册子上看到auburn和allawha都有一套房龄差不多20年的townhouse，价格还可以，比较适合米少的我们。但是不知道买这样的房子风险会不会大啊。

Consultant

原帖由 spicypig 于 2007-10-6 21:02 发表


谢谢，但是自住的话，会不会维修成本太高呢。在册子上看到auburn和allawha都有一套房龄差不多20年的townhouse，价格还可以，比较适合米少的我们。但是不知道买这样的房子风险会不会大啊。

自主的话，您考虑的问题当然要全面，旧房子自然会在维修上面的成本会相对高一些，但是也取决于房子本身的质量。对于自住房的选择，个人认为要谨慎，价格虽然重要，但应该不是您考虑的最主要因素。

wil

kogarah有什么会升值的利好消息么？

休

据说rockdale council 要将 bay street 打造成南边最繁忙的商业街,这个消息对rockdale 利好.

Consultant

原帖由 休 于 2007-10-8 13:03 发表
据说rockdale council 要将 bay street 打造成南边最繁忙的商业街,这个消息对rockdale 利好.

我想对Rockdale周边也都是利好消息，而且据说Rockdale council还准备把kograph bay打造成第二个bondi，呵呵。

vivian

kogragh 和 bondi 是一个档次的view吗？， 搞笑

舒克

请问楼主对Parramatta的投资房（unit）有什么看法？从capital gain的角度讲，上涨空间如何？个人认为房屋在出租上是有优势的，毕竟是一个大的CBD，就算租房市场再萧条，parramatta 也是瘦死的骆驼比马大。

Consultant

原帖由 vivian 于 2007-10-8 21:39 发表
kogragh 和 bondi 是一个档次的view吗？， 搞笑

这是今年初rockdale council搞的一个fuction的主题，主旨是希望华人投资，呵呵。
无论怎么说，大家的初衷都是好的，希望自己的区有发展。

wil

原帖由 vivian 于 2007-10-8 21:39 发表
kogragh 和 bondi 是一个档次的view吗？， 搞笑

bondi真的有那么好吗？wollongong的beach已经很好了，但那边的鬼子都说bulli有最好的beach。那个海滩上人不多，看上去和明信片的景色差不多。可惜还是没多少人知道，原因是什么，也许商业成分不够浓。to sum up，只要投足够的钱，我绝对相信kogarah可以赶超bondi。日本在海边建了个室内beach，结果人们宁可多花钱来享受这个人工beach，也不愿到200米远的真正beach去。这年头，档次这个词就是金钱的标签。

Consultant

原帖由 舒克 于 2007-10-8 21:52 发表
请问楼主对Parramatta的投资房（unit）有什么看法？从capital gain的角度讲，上涨空间如何？个人认为房屋在出租上是有优势的，毕竟是一个大的CBD，就算租房市场再萧条，parramatta 也是瘦死的骆驼比马大。

对于parramatta的投资，个人认为是个不错的选择，就像您所说的作为悉尼第二大的CBD，发展潜力是很巨大的。但是具体物业选择的时候，我认为避免选在parramatta的中心地带，尽量选在他周边的住宅区，以降低风险。

Consultant

原帖由 wil 于 2007-10-8 22:41 发表


bondi真的有那么好吗？wollongong的beach已经很好了，但那边的鬼子都说bulli有最好的beach。那个海滩上人不多，看上去和明信片的景色差不多。可惜还是没多少人知道，原因是什么，也许商业成分不够浓。to sum  ...

个人觉得bondi之所以著名其中一个重要原因是距离city近，对旅游的人们来讲方便。至于bulli, wollongong的beach还是留给当地的居民自己享受吧，呵呵。不过对于投资者来讲当年投在bondi附近的，现在的日子可就不一样了，赫赫。如果kograph bay真的能够建成第二个bondi, 那绝对是投资的好地方！

小雨林

原帖由 Consultant 于 2007-10-8 22:43 发表



对于parramatta的投资，个人认为是个不错的选择，就像您所说的作为悉尼第二大的CBD，发展潜力是很巨大的。但是具体物业选择的时候，我认为避免选在parramatta的中心地带，尽量选在他周边的住宅区，以降低风 ...

对不起，没全看懂。中心地带是指多大范围？周边住宅区又是指哪一块？为什么避免选在parramatta的中心地带？

紫色鸡尾酒

最近在考虑买投资房避税,LZ有什么好的讲座请PM我,另外想问问BANKSTOWN值得考虑吗?可以买些楼花吗?

Consultant

原帖由 小雨林 于 2007-10-9 13:02 发表


对不起，没全看懂。中心地带是指多大范围？周边住宅区又是指哪一块？为什么避免选在parramatta的中心地带？

因为在我们专业投资人士看来，在city CBD的中心投资住宅地产风险会相对较大。

从需求的角度上来看，city的需求是与海外经济关系比较紧密地，大部分的居民是海外留学生或者海外的工作人员。一旦海外的经济受到影响，比如亚洲金融风暴，在city居住的人口会大大的降低。随之而来的是空置率的升高，投资人的压力就会变大。这就不像其他地区需求比较有规律，因为大多数在residencial地区租住的还多是永久居民的。

从供应角度来看，city一般提供的是高密度的apt，而其他residencal的surburb是中高密度或者低密度的住宅。由于这种高密度住宅的不断涌现，会对原有的物业，造成比较大的冲击。也就是说它的供应是不像其他地区那样有规律，而且供需矛盾即使是房源比较紧张的今天也不像其他地区那样突出。

从人口结构来看，city大多数属于tennat occupied, 大多数的owner属于投资人群，而且海外的居多。这样一种情况会使city房地产的价格波动比较大，因为对于海外投资人来讲，他们对于房地产的理解，很多属于短线投机行为，也就是说一旦经济不好，city房价crash永远是最严重的。而相对的，在residencial surburb大多说居民属于自住人群，他们不会因为地产的变化而大量的变卖自己的物业，从而使这个地区的房价相对稳定。

从租金回报来看，现在city一个两室一厅的apt大约租金在600-700，貌似是个不错的汇报，但是这样一个物业的价格一般会超过700k。另外在city的strata 又远远大于其他地区，所以相对来讲这个租金回报绝对是没有residencial地区好。

从银行贷款来看，一般银行在city物业的借贷额度一般是在70%左右，这也从侧面说明银行也同样认为在city投资的风险较大。

以上说的是现在对于city的见解，大家都知道parramatta已经是悉尼第二大的CBD，虽然他的建设与老的city还是有很大的区别，但我们认为对于parramatta投资不是不好，投资在他周边地区会更好。

小雨林

谢谢回答。长了不少学问。

Consultant

原帖由 紫色鸡尾酒 于 2007-10-9 13:07 发表
最近在考虑买投资房避税,LZ有什么好的讲座请PM我,另外想问问BANKSTOWN值得考虑吗?可以买些楼花吗?

Bankstown是可以考虑的，现在那边的变化已经很大，随着西区被大力的开发，那里我相信会变成一个西部重要的城镇。买楼花也是一种非常好的投资选择，风险比现房要小很多。

Consultant

原帖由 小雨林 于 2007-10-9 21:44 发表
谢谢回答。长了不少学问。

本职工作，了解相关知识而已，您客气了，呵呵，

wil

spicypig

不知道berala这个地方有没有发展前景哦.

Consultant

原帖由 spicypig 于 2007-10-12 16:03 发表
不知道berala这个地方有没有发展前景哦.

berala 属于auburn council,紧贴六号路，交通方便，有火车线，council计划在berala的火车站修建一个shopping center，这些都应属于这个地区的增长点。

spicypig

原帖由 Consultant 于 2007-10-12 21:05 发表



berala 属于auburn council,紧贴六号路，交通方便，有火车线，council计划在berala的火车站修建一个shopping center，这些都应属于这个地区的增长点。

呵呵，感觉你像council代言人，哪个council的打算你都知道。谢谢

Consultant

原帖由 spicypig 于 2007-10-12 22:34 发表


呵呵，感觉你像council代言人，哪个council的打算你都知道。谢谢

您客气了，只不过身在这行，了解的相对多一些罢了，呵呵。

ioguilin

请问一下Narwee和Riverwood这2个区怎么样啊？有没有打算考虑一下这2个区的：）

Consultant

原帖由 ioguilin 于 2007-10-15 21:12 发表
请问一下Narwee和Riverwood这2个区怎么样啊？有没有打算考虑一下这2个区的：）

这两个地区我以前提过，如果您是做自住打算的话，还是可以的，交通比较便利，距离hurstville, bankstown也较近，购物相对还可以。但是做投资的话，个人认为没有很多作为发展潜力得X 因素。

ioguilin

谢谢啊：）还有一个问题，不知道如果要买的房子旁边的房子是Fiber的话，会不会对这个房子的价格有影响？而且这种情况到底会不会造成健康问题呢？

jeffreychiu

想請教GLENFIELD這區好嗎?有朋友介紹我謝謝!!

Consultant

原帖由 ioguilin 于 2007-10-16 00:57 发表
谢谢啊：）还有一个问题，不知道如果要买的房子旁边的房子是Fiber的话，会不会对这个房子的价格有影响？而且这种情况到底会不会造成健康问题呢？

没有听过关于光纤类似的事情。

Consultant

原帖由 jeffreychiu 于 2007-10-16 08:27 发表
想請教GLENFIELD這區好嗎?有朋友介紹我謝謝!!

对于自住房的选择本身就是带有很多个人色彩的，而且每个区的概念也是相对的。有人认为glenfield好的同时必然有人会认为glenfield不好，主要看您买房的目的了，以及自身的情况了。如果您准备投资的话，交通尚算便利，该区物业价格也不是很高，但租金回报相对偏低。

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-10-16 11:07 编辑 ]

ioguilin

原帖由 Consultant 于 2007-10-16 10:37 发表


没有听过关于光纤类似的事情。

对不起，是我表述不清楚：（
我的意思是纤维板的房屋，就是有石棉的那种。不是这个房子本身是，而是他近距离的房子是这种材料的，不知道住在旁边会不会有问题？我是想买自住的。
而且，想多问一下，不知道riverwood的小学学校怎么样？麻烦LZ了，这么多问题：）