地产投资问题专贴

Cooogeee

想请教下楼主，60多W预算买两房投资，CITY,，KINGSFORD和HURSTVILLE哪个升值潜力更大些，谢谢

Consultant

原帖由 Cooogeee 于 2011-12-12 17:57 发表
想请教下楼主，60多W预算买两房投资，CITY,，KINGSFORD和HURSTVILLE哪个升值潜力更大些，谢谢

个人觉得，600K您在city可能很难买到什么像样子的两房了，hurstville600k的两房也属于top了，倒是kindsford属于学区，且距离city较近，向对来讲会更好一些。但是买房不是个数字的横向比较，需要具体问题具体分析。

Cooogeee

原帖由 Consultant 于 2011-12-12 20:40 发表



个人觉得，600K您在city可能很难买到什么像样子的两房了，hurstville600k的两房也属于top了，倒是kindsford属于学区，且距离city较近，向对来讲会更好一些。但是买房不是个数字的横向比较，需要具体问题具体分析。

谢谢回答，不过CITY有些10几20年旧的两房貌似也就60多70万不到的样子，租金看起来能到700，是否适合投资呢？
新房的确是贵

cammy

加分？分呢！！！
忽悠我
-------------------------------
不好意思, 我是新手, 没找到如何加分方法,
就
就

放弃了!

管理员在吗, 我这总共有15分, 全部都给LZ吧!

Consultant

原帖由 Cooogeee 于 2011-12-12 22:59 发表


谢谢回答，不过CITY有些10几20年旧的两房貌似也就60多70万不到的样子，租金看起来能到700，是否适合投资呢？
新房的确是贵

对于city的投资，除非是那种买明显低于市场价格的房子，否则参见：
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... page%3D1&page=6

Consultant

原帖由 cammy 于 2011-12-13 21:18 发表
加分？分呢！！！
忽悠我
-------------------------------
不好意思, 我是新手, 没找到如何加分方法,
就
就

放弃了!

管理员在吗, 我这总共有15分, 全部都给LZ吧!

怎么搞得我跟抢钱的似的．．

LinuxXp

请教一下专家，假设我有一个自住房的贷款 50 万，属于 offset 那种，当时贷款是 internet only 的，所以我有 saving account(offset account) + Home loan account.
如果我把 30万放在 saving(offset) account, 可以抵消一些利息。同样我也可以放到 Homeloan account, 一样是可以抵消利息。 Offset account 和 homeloan account 之间的金钱是可以自由移动的。
现在我要把这个自住房变为投资房，我听人家说，由于我放进了 20 万到 homeloan account, 因此我只能把我的投资房只有 20 万的贷款来负扣税。
我说我完全可以把我的 homeloan 的钱，立即移到我的 saving account 呀。。人家告诉我这是违法的。
我以前根本不知道这两个 account 有什么区别，所以我一直把更大的金额，移到了 homeloan account. 请问有同学了解这方面信息吗？
我目前还没有把我的自住房变为投资房，我听有些同学说，在把我的自住房变为投资房之前，只要把我的 homeloan account 的钱，移到 offset account,算是合法的。
由于大家的意见都不同，只能上来求助专家了，先谢谢了！

Consultant

原帖由 LinuxXp 于 2011-12-19 07:52 发表
请教一下专家，假设我有一个自住房的贷款 50 万，属于 offset 那种，当时贷款是 internet only 的，所以我有 saving account(offset account) + Home loan account.
如果我把 30万放在 saving(offset) account, 可以抵消一些 ...

以我的经验，应该不存在法律的问题，顶多是从homeloanaccount中redraw money相对比较麻烦而已。
建议您是去您所在的银行问一下他们的经理，应该不会有什么问题的。

LinuxXp

谢谢楼主的热心帮忙！我得到的消息是：

虽然 offset account 和 homeloan account 的钱是可以自由移动的，但是如果把自住房变为投资房，想要负扣税的话，是要看你的银行 loan statement 的历史，以最低 home loan ammount 的那次来计算的。所以我放到了 homeloan account 的多余的钱，就算我是 interest only homeloan,但是银行的 loan statement 显示，我的 home loan amount 是减少了的，所以其实是不能把以前的所有贷款来负扣税的。也不能通过 refinance 来达到更大的 homeloan 来负扣税的。

Consultant

原帖由 LinuxXp 于 2011-12-19 13:18 发表
谢谢楼主的热心帮忙！我得到的消息是：

虽然 offset account 和 homeloan account 的钱是可以自由移动的，但是如果把自住房变为投资房，想要负扣税的话，是要看你的银行 loan statement 的历史，以最低 home loan ammount 的那 ...

我的投资房，我refinace出来的钱我装修，我可以再作投资，总之是以投资为目的的开销，导致了我的贷款额度上升，所以我要多扣税。我觉得是讲的通的。
这事儿我估计会计比我门儿清，哈哈哈，主要看他们怎么给您做解释了。

Consultant

原帖由 LinuxXp 于 2011-12-19 13:18 发表
谢谢楼主的热心帮忙！我得到的消息是：

虽然 offset account 和 homeloan account 的钱是可以自由移动的，但是如果把自住房变为投资房，想要负扣税的话，是要看你的银行 loan statement 的历史，以最低 home loan ammount 的那 ...

区别主要在于您如何解释多贷出来的钱的用途，您要说是Pay了自住房的首付或者贷款，那貌似是不成的。

crizykitty

专家我开贴问了问题但是还没人回，所以在这里专门再请教你一下可以吗？辛苦了！

1. 我想买500k左右的新房，unit或apt，好打理，先自住4-5年，然后转成投资。看中parramatta有个楼花，2房的，540k左右就在coles 对面，交通生活都还挺便利。感觉有点贵，你觉得这个是不是也有点overvalue了呢？

2. 朋友告诫说足迹上讨论很久了，千万别碰楼花。刚才在这翻了半天帖子，没找到相关链接。我这种情况买楼花合适吗？买楼花要注意哪些陷阱呢？

3.假如我贷款80%也就是400K, 自住期间，在offset acct 里一直也放着400K, 也就是一分利息也不用交，这样子银行允许吗？

4. 等到5年后自住转成投资房的时候，我再把400k取出来买其他房子，这样原来这个房子就可以按照400k来负扣税了是吗？

Consultant

原帖由 crizykitty 于 2012-1-10 16:47 发表
专家我开贴问了问题但是还没人回，所以在这里专门再请教你一下可以吗？辛苦了！

1. 我想买500k左右的新房，unit或apt，好打理，先自住4-5年，然后转成投资。看中parramatta有个楼花，2房的，540k左右就在coles 对面，交通生活都还挺便利 ...

不好意思，以后一定多去看看别人的帖子。
1. parramatta两房低于500k比较合适，另外估价会有问题，您要有心理准备。
2. 除非是中介恶意欺骗买家，一般情况下，楼花的风险不大。您能否具体说出您的担心？个人认为楼花最大的风险在于成交的时候资金不足或者估价不够，导致的无法成交。或由于开发商无法完成项目而导致的机会成本的丧失。
3. 可以的，没有问题。
4. 只要取出来的钱是用于投资目的，即可。

crizykitty

原帖由 Consultant 于 2012-1-12 17:46 发表


不好意思，以后一定多去看看别人的帖子。
1. parramatta两房低于500k比较合适，另外估价会有问题，您要有心理准备。
2. 除非是中介恶意欺骗买家，一般情况下，楼花的风险不大。您能否具体说出您的担心？个人认为楼花最大的风险 ...

万分感谢！

Consultant

原帖由 crizykitty 于 2012-1-12 21:28 发表


万分感谢！

ＮＰ

一天

墨尔本的有没有人明白的？

Consultant

起码我不明白，哈哈哈哈

yybb

一口气看到这里。楼主真是一个热心助人的好人，相信好人有好报。

最近考虑买个投资房。能力有限，不能超过40万，35万左右的比较适合，目前看中parramatta 和blacktown两个区，主要是离我家baulkham hills不远，投资房将来可能要留一间房给父母住，那里交通比较方便，也有不少华人。但是35万的话，在parramatta只能买比较旧的两房，在blacktown可以买较新的两房或者旧点的3房，不知道哪个区更好呢？

如果不考虑父母住，单从投资的角度讲，还有哪些区可以考虑呢？谢谢！

Consultant

原帖由 yybb 于 2012-1-16 16:05 发表
一口气看到这里。楼主真是一个热心助人的好人，相信好人有好报。

最近考虑买个投资房。能力有限，不能超过40万，35万左右的比较适合，目前看中parramatta 和blacktown两个区，主要是离我家baulkham hills不远，投资房将来可能要 ...

如果非要比较这两个区，个人认为parramatta一定要好于blacktown,毕竟是未来的的CBD之一。另外投资房产不是投资房子本身，而是投资地区和该物业的价值。parramatta的问题是supply太大，resale压力大。

云妈

原帖由 Consultant 于 2011-1-7 18:59 发表
两年前由于种种原因，我慢慢的远离了这个平台，离开了这个曾经奋战过的阵地，
两年后的今天，当我再一次打开这个帖子，发现还是有人再找我，忽然有种莫名的感动...
半年前离开了为我提供了人生转折点的地产公司，开始了全新的事业， ...

谢谢分享！

stephanie198518

Merryland 区 怎么样?
Thank you

Consultant

原帖由 云妈 于 2012-1-20 16:01 发表

谢谢分享！

希望有用

Consultant

原帖由 stephanie198518 于 2012-1-20 17:47 发表
Merryland 区 怎么样?
Thank you

一个让我看不清的区，merryland地理位置，购物，交通个人认为都还是符合投资的原则的，但是人口组成比较嘈杂，近年来增值不明显。

leofc

请问老师，epping park meriton的楼花投资的话怎么样，恳求您给点建议，本人是首次置业，所以毫无经验。

2房的580k左右会不会太贵，租金情况不明（没有参照）交通情况是否对那里的出租有影响？

希望cash flow压力不要太大，主要是抵税。

XUGANG1996

全新房哪有不贵的。看有没有人愿意更贵接手

Consultant

原帖由 leofc 于 2012-1-21 12:38 发表
请问老师，epping park meriton的楼花投资的话怎么样，恳求您给点建议，本人是首次置业，所以毫无经验。

2房的580k左右会不会太贵，租金情况不明（没有参照）交通情况是否对那里的出租有影响？

希望cash flow压力不要太大，主要是抵税。

千万别说老师，担待不起，都是朋友，不敢说求教，只是个人经验分享而已。

Meriton的最大特点是房价的飘忽不定，您永远不知道买贵了还是便宜了，只要有一周的销售好了，房价立刻涨，反之则降，对于外面的买家根本无从判断是高是低。

Epping park环境尚可，可出行并不便利，价位只能算是合理吧，毕竟都在涨，只不过很多人觉得这个区值这个价格而已。

租金不会像他们承诺的那么好，但是悉尼整体的租金市场还是看涨，所以出租应该不成问题，可能会稍微慢一点。

现在的楼花项目除了meriton其实并不多，我相信您可以找到更好的项目作投资。

idontknow

LZ的回答很专业，从来不直面攻击哪里好哪里不好，听着就舒服:si20

samtheexpert

Epping Park 和 AVJennings 两个超大楼盘都在Epping/Eastwood的，离火车站很远。
怎么看啊？谢谢

Consultant

原帖由 idontknow 于 2012-1-22 21:55 发表
LZ的回答很专业，从来不直面攻击哪里好哪里不好，听着就舒服:si20

多谢夸奖，不过没事就来夸我吧，哈哈哈哈

Consultant

原帖由 samtheexpert 于 2012-1-22 22:13 发表
Epping Park 和 AVJennings 两个超大楼盘都在Epping/Eastwood的，离火车站很远。
怎么看啊？谢谢

这两个区都没有很好的地了，要不就是在blexland rd, or calinford rd上面的开发项目， 如果从安静的角度来看，还是可以的，当让价格也不菲了。