亚太集团iron fish有tz打过交道吗？southbank的期房，能投资吗？分分伺候！

icac

原帖由 lqdream2000 于 2009-11-18 20:17 发表
很好奇, 如果租金不能COVER 利率的话, 怎么能不继地通过REFIANCE 去继续投资房呢, 这明显是要自己再额外投入呀,这 只能是房产肯定升,只能自己有每月有充足资金肯定能付掉利率跟租金的差额, 这样才有希望呀.

所以能 ...

其实一开始的时候的确租金不能抵消利率(除非有25%左右的首期），但随着通货膨胀，租金也越来越高

如果这里有租房子的人应该都有这种感觉吧？

当租金到了一定程度就能cover 利息了

我做了一个很粗略的计算，假设房价并没有随着过去40年一样每10年升一次，而是只有一半5%

当然每年还有5000左右的杂费，而且也会随着通货膨胀而增加3%

Year        Property Value        Mortgage Amount 90%        Rent 5.5%        Interest 7%        Fees
1        500000         450000         27500         31500         5000
2        525000         450000         28875         31500         5150
3        551250         450000         30319         31500         5305
4        578813         450000         31835         31500         5464
5        607753         450000         33426         31500         5628
6        638141         450000         35098         31500         5796
7        670048         450000         36853         31500         5970
8        703550         450000         38695         31500         6149
9        738728         450000         40630         31500         6334
10        775664         450000         42662         31500         6524

在没有用negative gearing的情况下，大概8年后租金可以cover interest + expense

当然，如何keep住8年就是最大的风险

不过一般情况下如果2夫妻一起工作而且平常不消费的太过分问题是不大的

在十年后房子的升值大概是 $￥275,664
租金 $￥345,892
利息$￥315,000
费用$￥57,319

就是说 升值+租金-利息-费用=$￥249,237
当然如果卖掉（其实不建议20年内卖掉）还要付tax

大概是30%左右就是 $￥174,466 左右的利润
一开始的时候投资了约$50,000,等于回报348.93%

如果用compound 来算的话大概是每年13.5%

[ 本帖最后由 icac 于 2009-11-19 11:31 编辑 ]

stockcomments.c

别岔开话题，接着讲30岁1000万的故事啊。

panada

不是否认投资房是很好的投资方式，但是为什么要用比市面价格高20％的价格去买一个毫无诚信的骗子公司的产品？
我所知道的例子，2006年铁鱼就敢把liverpool的两房apt卖到差不多40万，而市面价格才20多万不到30万。打着大家都是华人的旗号，装出一副好人的样子来骗人，你佣金落袋，风险全是别人的。完全是又要作XX又要立牌舫。
不仅仅是铁鱼，其他的不了解，最起码市面上流行的几家华人公司都是一路货色，或许也包括楼主你打功的那家。

[ 本帖最后由 panada 于 2009-11-19 12:48 编辑 ]

stockcomments.c

很奇怪为什么水鱼不去买癫人同盟的房，然后癫人同盟去买黑暗置业的，黑暗置业买未来的，这一圈下来不就实现了共同富裕啦。
过五年又翻倍了。
一定要搞个讲座忽悠老百姓去买？？？

fifi

原帖由 icac 于 2009-11-19 11:25 发表



其实一开始的时候的确租金不能抵消利率(除非有25%左右的首期），但随着通货膨胀，租金也越来越高

如果这里有租房子的人应该都有这种感觉吧？

当租金到了一定程度就能cover 利息了

我做了一个很粗略的计 ...

How do you substantiate the 5.5% rent return/7% interest rate/5% capital gain in your assumption?

icac

原帖由 fifi 于 2009-11-19 13:18 发表


How do you substantiate the 5.5% rent return/7% interest rate/5% capital gain in your assumption?

this is base on past performance... infact if history repeat itself, capital gain should be around 7.5% per year (in the last 40years, property price double every 10years)

rental 5.5% is very reasonable, a $500,000 property rent out for $525 a week is what the current market are like...

icac

原帖由 panada 于 2009-11-19 12:46 发表
不是否认投资房是很好的投资方式，但是为什么要用比市面价格高20％的价格去买一个毫无诚信的骗子公司的产品？
我所知道的例子，2006年铁鱼就敢把liverpool的两房apt卖到差不多40万，而市面价格才20多万不到30万。打 ...

无可否认，铁鱼的物业有些比市价贵

但问题是他们不是发展商而且也不能代表全部的地产公司，如果你跳开铁鱼去找发展商买，我不觉得发展商会给你如何折扣（除非你买很多）

那你可能说发展商卖太贵了，但发展商本身也没有办法，因为成本越来越高而因为银行贷款的难度也增加了

那你可能又说既然新房子太贵了，那买旧房子好了

人人都想你一样想，结果旧房子炒高了，直到大家觉得新房比旧房合算.

这是一个trend，而且不停循环了几十年...

我手上有一个例子：

http://www.domain.com.au/Public/ ... spx?adid=2007655392

这是canterbury的一个楼盘（不是我们公司的，只是一个朋友考虑在那边买房问我意见)，那边的二手的价格应该是36万左右:
http://www.investsmart.com.au/pr ... 2193/Canterbury.asp

可是新的楼盘却从40万开价，而且卖的很快;

但如果你在canterbury一年前买房就发觉一年前那边大概是33万左右,而这个楼盘几个月前就有了

一年前让你选择的话你一定买二手房,因为便宜7万,可是现在呢?尤其是投资者,加上印花税的折扣,买个新房比旧房贵3万

而新房的维修费用和每年的depreciation都比旧的好...

____________________

同样的道理,再看铁鱼的southbank楼盘,他们有一个一房的36万

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同类型的二手房,在它们附近的是34万开价,算你便宜2万,32万成交

可是因为是新房,印花税上便宜1万,就是说铁鱼的新房比二手贵3万左右

那多付10%买两年的增值,如果说每年capital gain是5%以上那这个楼盘并不贵

但考虑到以后的depreciation,新房比旧房有一定的优势

panada

http://www.domain.com.au/Public/PropertyDetails.aspx?adid=2008103056

southbank 290,000
http://www.domain.com.au/Public/PropertyDetails.aspx?adid=2007986622
$310,000
http://www.domain.com.au/Public/PropertyDetails.aspx?adid=2007986622
$250,000
http://www.domain.com.au/Public/PropertyDetails.aspx?adid=2007947395
$259,000

我看了这么多1房的，好像都是20多万，而楼上非选出一个34万的，不知道是什么居心，

34万和36万差别不大，但是26万和36万呢？

[ 本帖最后由 panada 于 2009-11-19 14:43 编辑 ]

icac

原帖由 stockcomments.c 于 2009-11-19 13:10 发表
很奇怪为什么水鱼不去买癫人同盟的房，然后癫人同盟去买黑暗置业的，黑暗置业买未来的，这一圈下来不就实现了共同富裕啦。
过五年又翻倍了。
一定要搞个讲座忽悠老百姓去买？？？

我已经说过了,他们内部也有买(尤其是PIA,基本上30%的楼花都是内部销售的),而且内部也的确有许多人已经富起来了

你看joseph,lanly, justin wong 还有许多以前奥迪的

你再看一下报纸上亚太当家那帮人的简历,都是靠房地产投资富起来的

icac

原帖由 panada 于 2009-11-19 14:38 发表
http://www.domain.com.au/Public/ ... spx?adid=2008103056

southbank 290,000
http://www.domain.com.au/Public/ ... spx?adid=2007986622
$310,000
http://www.domain.com.au/Publ ...

如果你看清楚,20几万的不是residential property

而是酒店的房间,简单的来说是买了后不能住只能交给酒店出租

这种投资不单贷款困难,而且出售很难所以价格便宜

而且在southbank有20几万的,也有50几万+的1房:

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$612,000

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$535,000 (under offer)

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$535,000

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$530,000

http://www.domain.com.au/Public/ ... spx?adid=2008067096
$540,000- $580,000

stockcomments.c

这个帖子真的太好玩了，IC啊，你接着说。实在太喜欢你了。
不是讲座，胜似讲座。
你举的例子，用的语句都很有趣。很黑色幽默。

尤其这一句，实在是太经典了，我已经用在QQ的签名上了
“你再看一下报纸上亚太当家那帮人的简历,都是靠房地产投资富起来的”

icac

原帖由 stockcomments.c 于 2009-11-19 14:45 发表
这个帖子真的太好玩了，IC啊，你接着说。实在太喜欢你了。
不是讲座，胜似讲座。
你举的例子，用的语句都很有趣。很黑色幽默。

尤其这一句，实在是太经典了，我已经用在QQ的签名上了
“你再看一下报纸上亚太当 ...

彼此彼此,我也越来越想知道你到底是从事什么职业的?

黑暗集团?名字挺cool的

stockcomments.c

我是卖房的，也发财了，靠办讲座发的。
应该算是同行吧。

kawara

---昨天我的一个在大地产公司的branch当经理的朋友跟我吃dinner时说他那里要雇个人做accounts，原来的人走了。不用CPA, CA qualification的，薪水还不错，我跟他说让我嫂子去。他答应了。

请问嫂子是不是被你们铁鱼雇佣了？

stockcomments.c

是时候表露身份了，我就是铁鱼（内部暗号是水鱼）的。
对，我昨天见到你嫂子了。还请她向你问好。

IC同志，你已经通过考验，正式成为房地产致富钻石级顾问。（掌声鼓励）
以前的回帖都是对你的考验，现在证明你对房地产致富信念的绝对忠诚。特发此贴，以兹证明。

我就是办讲座的，以后跟IC同志站在同一阵线。

Melbourner1978

原帖由 stockcomments.c 于 2009-11-19 15:34 发表
是时候表露身份了，我就是铁鱼（内部暗号是水鱼）的。
对，我昨天见到你嫂子了。还请她向你问好。

IC同志，你已经通过考验，正式成为房地产致富钻石级顾问。（掌声鼓励）
以前的回帖都是对你的考验，现在证明你 ...

我是李大师的马甲，也发来贺电

stockcomments.c

IC，周华喊你回去开讲座。

对于近期有人质疑周华房地产致富的言论，我已经向董事会提交了你的建议，你的金句：“你再看一下报纸上亚太当家那帮人的简历,都是靠房地产投资富起来的”
会在这个周末报纸的头版头条刊登。这实在是太有说服力了。白纸黑字，无可辩驳。好，我们再高声朗诵一次：“你再看一下报纸上亚太当家那帮人的简历,都是靠房地产投资富起来的”

雄壮的回音，在讲座里久久不能散去。

（吖，楼下的别笑，认真点，5年10倍，过了这村没这店啦。）

[ 本帖最后由 stockcomments.c 于 2009-11-19 16:24 编辑 ]

icac

变成相声贴了啊？

那我也来一段:

感谢感谢，先向各位问候，但我不是房地产致富钻石级顾问

其实我真正的身份是澳洲政府因为经济危机而成立的部门：

利用房地产投资救澳洲经济低迷于水深火热中无坚不破，人人为我我为人人特殊高屋特派部门

头衔是：网上发布留言引人买房主席

我而且在加里顿大学刚刚成立了一个研究社：

如何利用少林功夫帮助学生买房研究社

这个月32号在大学有演讲，请各位务必光临

fifi

原帖由 icac 于 2009-11-19 14:07 发表


this is base on past performance... infact if history repeat itself, capital gain should be around 7.5% per year (in the last 40years, property price double every 10years)

rental 5.5% is very  ...

It is still the argument but no reference provided.

Would you like to refernce how you get the percentage figure and which report you are referring to here?

Without reference, the figures are all articulation and calculation is worthless based on the artificial figure.

stockcomments.c

IC啊，周华打电话给我，说你在论坛上吹他有2000万，
其实他资产远比这个数为多。老不高兴的，让别人都以为他是骗子。
这星期在讲座上你自己向他解释一下，都是自己人，好说话。
但下次对外人别太谦虚了。坏了水鱼的名声，事情就闹大了。
你知道，水鱼的声誉是用了多少年才得来的。好啦，周末见。

蓝马

好热闹.

stockcomments.c

中国不能亡，帖子不能跌。
IC快来啊。等你讲30岁1000万的故事啦。

billwong999

我发现很多人都在拿ic耍着玩，你们不厚道啊。

周华

大家好，我是周华。有事找我吗？


今天这个讲座向大家介绍左手右手理论

左手。。。

右手。。。

15。。。

20。。。

收晒。。。

开晒。。。

信周华，得永生！

哦弥陀佛， 拜拜。

(DEVIL STAR: 照片我给编辑了, 过火了)

[ 本帖最后由 Devil_Star 于 2009-11-20 17:40 编辑 ]

icac

原帖由 fifi 于 2009-11-19 16:29 发表


It is still the argument but no reference provided.

Would you like to refernce how you get the percentage figure and which report you are referring to here?

Without reference, the figures ar ...

For interest rate:

4 Nov 2009          +0.25          3.50
7 Oct 2009         +0.25         3.25
8 Apr 2009         -0.25         3.00
4 Feb 2009         -1.00         3.25
3 Dec 2008         -1.00         4.25
5 Nov 2008         -0.75         5.25
8 Oct 2008         -1.00         6.00
3 Sep 2008         -0.25         7.00
5 Mar 2008         +0.25         7.25
6 Feb 2008         +0.25         7.00
7 Nov 2007         +0.25         6.75
8 Aug 2007         +0.25         6.50
8 Nov 2006         +0.25         6.25
2 Aug 2006         +0.25         6.00
3 May 2006         +0.25         5.75
2 Mar 2005         +0.25         5.50
3 Dec 2003         +0.25         5.25
5 Nov 2003         +0.25         5.00
5 June 2002         +0.25         4.75
8 May 2002         +0.25         4.50
5 Dec 2001         -0.25         4.25
3 Oct 2001         -0.25         4.50
5 Sep 2001         -0.25         4.75
4 Apr 2001         -0.50         5.00
7 Mar 2001         -0.25         5.50
7 Feb 2001         -0.50         5.75
2 Aug 2000         +0.25         6.25
3 May 2000         +0.25         6.00
5 Apr 2000         +0.25         5.75
2 Feb 2000         +0.50         5.50
3 Nov 1999         +0.25         5.00

The average for RBA target rate for the last ten years is 5.308333333 (the bank usually add 1.5 - 2 % on top)
If you look for historical interest rate before 1999, you can see the trend for interest rate is going down(e.g. in early 90's interest rate was ~ 14%)

http://www.rba.gov.au/Statistics/cashrate_target.html

[ 本帖最后由 icac 于 2009-11-20 07:57 编辑 ]

icac

For rental;

http://www.prlog.org/10249245-sy ... port-june-2009.html

icac

For capital Growth:
http://www.aph.gov.au/Library/Pubs/rn/2006-07/07rn07.htm

if you look at 1986,
the median house price is ~  $80,800, and
in 1996 the the MHP is ~ $160,500

Almost Double, if you still don't believe, look at 2006
the median house price is $396,400
more than double in 10 years

in another word, the average return is ~ 8.5%
and in the cash flow chart i used previously, I only use 5% capital growth, which is very conservative.

icac

原帖由 billwong999 于 2009-11-19 22:28 发表
我发现很多人都在拿ic耍着玩，你们不厚道啊。

各位一直觉得我在忽悠人，然后叫我拿证据

现在这些数据都是第三方的，能够证明了吧

至于说铁鱼是否真的不好，我不赋予评论

但我希望各位明白，地处投资本身是可行的，而且也不是每家地产公司都会骗人

icac

原帖由 stockcomments.c 于 2009-11-19 22:13 发表
中国不能亡，帖子不能跌。
IC快来啊。等你讲30岁1000万的故事啦。

他接下来在brisbane有一个seminar

你敢不敢跟我打赌有这个人？

如果这个人只是我虚构的，我以后再也不在论坛上出现

可是如果你输的话，只要以后在论坛上见到我叫我一声“大爷”就行了

当然，如果你怕输的话可以以后一辈子用马甲啊，就像你前面用的一样

[ 本帖最后由 icac 于 2009-11-20 08:17 编辑 ]

kawara

icac,

你还没回答我的问题呢。

嫂子是不是进了铁鱼了？

嫂子是谁请参见此帖：

http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... p;page=8#pid3071132