请问我如果年底卖掉在出租的自住房，另外还拥有offplan的楼花2016年交楼，需要交Captial Gain Tax么？（加分）

sololing

我的第一套自住房11年底买的，住了1年半之后因为孩子上幼儿园的原因，就搬去离工作单位和幼儿园都很近的地区租房居住，空出来的自住房也就在13年5月出租了。13年5月还买了一套offplan的楼花，15年底16年初左右交楼。
我打算年底或者明年年初卖掉第一套房子，请问我这种情况需要交CGT么？
我一个朋友说要交，因为买了楼花签了合同，也算投资房。我觉得她说的好像不太对。
另外一个朋友说找个专家过来给第一套房子估个高价，然后以低于次高估价卖出去，不需要交CGT.他有两套房子，一套住着，一套出租，也打算卖掉出租的那套曾经是first home的房子，这是他得到豁免CGT的信息.
请问CPA或者投资专家们，如果卖掉我的第一套first home的出租房，楼花还没有交楼使用，我需要交CGT么？谢谢！

ssbb

sidneygan

这个跟你买楼花没有关系，关键在于，你用你的自住房出租了，而出租这段时间根据你的描述也不符合六年豁免政策，那么出租的这段时间就需要在卖房的时候体现在CGT上，答案是如果有Capital Gain，就要交一定的CGT。你出租的时候如果房子做过revaluation，可以用新的房价来做cost base，算出CGT，或者用实际买房的花费作cost base，算出CGT后再乘以出租时间的百分比。两种方法可以自由选择。

sololing

sidneygan 发表于 2014-8-7 09:52
这个跟你买楼花没有关系，关键在于，你用你的自住房出租了，而出租这段时间根据你的描述也不符合六年豁免政 ...

请问能说说六年豁免的政策如何？我有个朋友买了first home,自己住了1多年然后出租了好几年，卖了没有交任何CGT.她说房子在5年之内卖掉就不需要CGT.

sololing

有没有专业人士可以指导一下我如何可以避免CGT?我还需要回去住几年么？

乐享d天涯

不到6年，为什么要交CGT？

楼花和目前这套房没关系呀。

大江东去

乐享d天涯 发表于 2014-8-7 10:08
不到6年，为什么要交CGT？

楼花和目前这套房没关系呀。

楼主出租房的理由不适用于六年法则（回国或到其他城市工作学习）

sololing

刚才问了一下我的broker,他说以他的知识，如果我搬回去住，就可以豁免CGT，但是建议我询问专业会计。我没有自己的会计，每年都是找不同的会计帮我退税。有没有人可以指点我一下？谢谢！

sidneygan

sololing 发表于 2014-8-7 09:55
请问能说说六年豁免的政策如何？我有个朋友买了first home,自己住了1多年然后出租了好几年，卖了没有交任 ...

6年豁免政策，需要你证明你很想在这个房子里面住，但是由于不可抗拒的一些因素导致你无法在这个房子里面住。比如说出国工作和上班，那么这个时候你就可以连续出租这个房子6年而卖的时候可以豁免CGT，（包括你出租5年，你又回来住半年，然后再出租6年都可以适用。）

但是你的情况是虽然出去租房子，但是还在一个城市，不能算是不可抗拒的因素，所以不能apply这个6年豁免政策。

sololing

请问我想豁免CGT的话，搬回去住可以么？

smurphy

sololing 发表于 2014-8-7 10:28
请问我想豁免CGT的话，搬回去住可以么？

你出租期间已经不满足豁免条件了，再搬回去住10年也改变不了这个事实呀

乐享d天涯

Example
Bill buys a unit and lives in it for three years. He then moves out to live with a friend, while his son occupies the unit rent free. He does not treat any other dwelling as his main residence. 12 years later, he sells the unit and claims the main residence exemption from CGT.
End of example
If you use the dwelling to produce income (for example, you rent it out or it is available for rent) you can choose to treat it as your main residence for up to six years after you cease living in it. If, as a result of you making this choice, the dwelling is fully exempt, the home first used to produce income rule does not apply.
You can choose when you want to stop the period covered by this choice.

上述文字摘自ATO官网，和lz情况类似，6年法则适用，没看到任何说一定要出国或者其它不可抗力的说法。
所以我认为lz当然可以免CGT，不用搬回去住。

LENNY_DONG

https://www.ato.gov.au/General/C ... after-you-move-out/

乐享d天涯

如果说6年法则有条件的话，条件就是He does not treat any other dwelling as his main residence

sololing

LENNY_DONG 发表于 2014-8-7 10:45
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Real-estate/Treating-a-dwelling-as-your-m ...

能直接和我说说我的case么？ATO的东西好多看的我头痛，我的case是不是不可以豁免captial gain tax呢？如果这样我还是马上搬回去，至少可以少交点CGT.

乐享d天涯

发ATO官网相关页面链接供大家参考https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Real-estate/Treating-a-dwelling-as-your-main-residence-after-you-move-out/

mr_founder

进来等答案

乐享d天涯

sololing 发表于 2014-8-7 10:48
能直接和我说说我的case么？ATO的东西好多看的我头痛，我的case是不是不可以豁免captial gain tax呢？如 ...

不是已经说了吗？

不用搬回去，直接免CGT。

大江东去

我打算年底或者明年年初卖掉第一套房子，请问我这种情况需要交CGT么？

要交。按你自住和出租时间的比例交


另外一个朋友说找个专家过来给第一套房子估个高价，然后以低于次高估价卖出去，不需要交CGT.他有两套房子，一套住着，一套出租，也打算卖掉出租的那套曾经是first home的房子，这是他得到豁免CGT的信息.

你的陈述有问题。你朋友应该是在出租房屋前找人估了高价，卖房的时候卖价比这个估价低，所以不用交增值税

请问CPA或者投资专家们，如果卖掉我的第一套first home的出租房，楼花还没有交楼使用，我需要交CGT么？

前面已经说过。要按比例交

sololing

乐享d天涯 发表于 2014-8-7 10:51
不是已经说了吗？

不用搬回去，直接免CGT。

您说我不用交，我好开心。可是还有更多的人说要交，我好痛苦。我又没有自己的会计。到底答案是什么？

乐享d天涯

问13楼的，他是会计。

不过不知道收费标准哦

sololing

乐享d天涯 发表于 2014-8-7 10:58
问13楼的，他是会计。

不过不知道收费标准哦

我问了，他给了我一个ATO链接啊！他在悉尼么？我还要找会计退税呢？

sololing

LENNY_DONG 发表于 2014-8-7 10:45
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Real-estate/Treating-a-dwelling-as-your-m ...

请问你在悉尼么？熟悉护士这个职业的退税么？

qingqin

乐享d天涯 发表于 2014-8-7 10:51
不是已经说了吗？

不用搬回去，直接免CGT。

进来学习谢谢

LENNY_DONG

sololing 发表于 2014-8-7 11:01
请问你在悉尼么？熟悉护士这个职业的退税么？

对于会计来说，各类职业都是很普通的。不复杂。

无非你们有SALARY PACKAGE

一些特别公会或注册费，或者学习费用要抵扣

房子问题，客观上我同意9楼的说法。

但是如果你有各类理由申明你出租不是为了抵税而是别的原因所以要出租的话ATO是可以接受

但是很多人就是即为了抵税又要免6年政策，那么就很危险

sidneygan

乐享d天涯 发表于 2014-8-7 10:42
Example
Bill buys a unit and lives in it for three years. He then moves out to live with a friend, w ...

在master tax guide上面有区别partial exemption和main residence 的区别，这里例子中因为没有generate income，所以可以视为是fully exempt CGT,但是如果有income你需要证明动机，不然就是partial exemption.

乐享d天涯

sidneygan 发表于 2014-8-7 11:06
在master tax guide上面有区别partial exemption和main residence 的区别，这里例子中因为没有generate i ...

就是因为出租了，才特别说明能免6年CGT。

否则就是可以无限免下去。（当然无论如何只能同时享受一套自住房免税）

看这一条：If you do not use it to produce income (for example, you leave it vacant, or use it as a holiday home) you can treat the dwelling as your main residence for an unlimited period after you cease living in it.

乐享d天涯

LENNY_DONG 发表于 2014-8-7 11:06
对于会计来说，各类职业都是很普通的。不复杂。

无非你们有SALARY PACKAGE

如果要抵税，确实就是标准的投资房了。

复杂的问题，还是需要专业的会计来处理哦。

sololing

LENNY_DONG 发表于 2014-8-7 11:06
对于会计来说，各类职业都是很普通的。不复杂。

无非你们有SALARY PACKAGE

我在私立医院上班，没有Salary package.我还给nursing agency 做casual,偶尔会同一天做fulltime和casua两份工作。
我没有加入工会，早就退了。有在学习。我同事找的菲律宾会计还给她买的包包，外套退税，我从来没有claim过。

问您的原因是因为护士同事们和我说，要找那种专门给护士退税的会计，他们知道护士还可以退那些，什么oncall电话费啊uniform等等。希望你别介意！请问你在悉尼还是墨尔本，我怎么记得好像论坛里的会计都是在墨尔本呢？你在悉尼还是墨尔本，我怎么记得好像论坛里的会计都是在墨尔本呢？

搬家主要是因为我自己房子南区周围的幼儿园没有offer,孩子都3岁了，还在waiting list。我工作单位东区的幼儿园给了fulltime的offer,我就搬家了，我上班不需要开车，还是上幼儿园也很近。我的房子租的很便宜，开始是中介负责的，出租1年后，我今年5月接手自己管理，也没有加房租，房客都很开心。3-2-2的10多年新的Townhouse在Miranda才出租560刀一周。我自己在Randwick租一个破小的2-1-1unit都要520刀/周。

自己一个单亲母亲又要工作又要学习又要带孩子，多么希望第一套房子增值的钱可以用来在东区买个小house让家人住的好一点啊！～

LENNY_DONG

sololing 发表于 2014-8-7 11:21
我在私立医院上班，没有Salary package.我还给nursing agency 做casual,偶尔会同一天做fulltime和casua两 ...

我在墨尔本。

论坛很多悉尼客户找我做报税

所以如果你需要见面会计可能帮不上忙了