投资房潜力之我见。 请不要很傻很天真。

momohan

发现一说到投资房地区选择上， 一堆人说这个区这个区， 有潜力。什么政府要在旁边修购物中心， 什么改造。修路， 火车站。

就刚才看个帖子比较悉尼PARRAMATTA和ROCKDALE的。

大多人认为ROCKDALE地理位置好。而拥护P的都说政府造什么造什么。

我一直不明白政府做发展和基础建设， 和你们一个草民的一个投资房有什么关系么？ 你们如何把政府基建和你们自己钱包能联系上的呢？ 你们要的是投资要的是收益，不是其他的吧？

要潜力， 讲政府开发，去买WENTWORTH POINT呗。 楼花中介最喜欢什么政府开发做台词给你们鼓吹潜力了。 政府要决定基础建设或者购物中心开建， 哪个不是要确保，有大量的人口要涌入这个地方保证当地COUNCIL受益才批的。

两个选择，

A区 无便利购物，无政府规划，无“潜力”。 地理位置不错， 每年平均500家庭愿意在这里买房居住，而每年能拿出来卖的就是200旧房套。

B区， 政府大力开发， 前景“波澜壮阔” 地理位置不太好。 每年500家庭愿意在这里买房居住，每年拿出来卖的不光是200套旧房，还有政府批准新开发商造的一年400套新房。

你们买哪个？ 说起来投资房很多人口若悬河对政府开发一套套的了如指掌， TOO SIMPLE... SOMETIMES NAIVE...

最基本的经济原理都没懂； 价格是什么决定的？ 市场。。市场是什么？ 供和求。

wilsonshen

exactly

e-s-s-y

有道理

飞儿

有的人一买三个楼花-----”耶，偶有三个套投资房哦”

rdlcs

额

clyn

楼住的分析有道理，但好像有点片面哦。没错供需形成市场，市场决定价格。但这不能说明政府规划对价格没有影响啊。

1。政府的规划对于供求的影响很大。首先很多政府的规划旨在创造就业职位，数以万计的就业职位因为政府的规划而在该地区形成，人口自然会往该地区移动。
2。有些政府的规划把原本不便的交通变得很快捷，例如WestConnex，也会因此让部分人的居住选择发生改变。
3。其他环境，医疗，教育，旅游等的就不提了，但这些变化都会改变商业的运作，商业运作也是很大部分人口的生计，那么他们的居住选择也会发生变化。

所有的这些改变就会导致供需的变化，正如楼住所说，供需的变化决定了价格。

所以政府的规划建设对于房产的价值有莫大的联系，但不能说每一项规划都会起到作用，得思考分析，不能盲目地认为有规划建设的地方就一定升值。

ko1314

clyn 发表于 2014-6-3 01:16
楼住的分析有道理，但好像有点片面哦。没错供需形成市场，市场决定价格。但这不能说明政府规划对价格没有影 ...

没错

BlueMountainAu

政府规划肯定play a big role,若干年前the rocks,darling harbour,,pyremont,等等，全是下层劳动人民，搬运工，水手的居住地，典型又小又破的terrace,看看现在？

momohan

BlueMountainAu 发表于 2014-6-3 06:21
政府规划肯定play a big role,若干年前the rocks,darling harbour,,pyremont,等等，全是下层劳动人民，搬运 ...

当然， 政府的发展绝对对国家的人民有积极向上的作用， 同时也有部分推动房价的效果。 宜居的效果会很快体现，但导致房价上涨的效果体现出来需要多久。

而多数人持投资房究竟要HOLD多久？ 短期收益和投资比是否可以给自己带来更大的财务利益。 这个是我们草民需要考虑的。

您所说的the rocks , darlingharbour.的改变绝对没有问题，只要政府在楼盘周围有动作就买，政府哪里开发开发商就到哪里造，不看价格， 不看供求关系， 只看大方向， 买了就永远不要卖， 迟早升值， 这和楼花中介鼓吹的不是一模一样么。 然后5年买3个投资房，最后达到财务自由。 可中间如何做到，却没有解答。 5年3个投资房的确理论上可以说的通，但是必须确保3个投资房是跑赢平均增幅的， 而如何跑赢平均增幅， 就要动动脑筋了。

你所说的变化， 所有人都认同。 但是还是一样， 和投资收益没有多大关系。如果您不太认同， 没关系咱们还可以再继续就情人港的房屋买卖形态八一八。

momohan

clyn 发表于 2014-6-3 01:16
楼住的分析有道理，但好像有点片面哦。没错供需形成市场，市场决定价格。但这不能说明政府规划对价格没有影 ...

LS的确说的是， 我发一贴，了了几分钟， 无法总括投资的方方面面， 但是因为发现论坛说起来地区的选择， 氛围上是感觉“ 这里政府的项目NB, 买这绝对升” “那的政府更有钱， 你说的那政府项目没这NB" 这种很片面的讨论。 我发的只是为了反驳这种观点而已。

我自己买房绝对各个因素综合考虑， 研究时候包括租房市场剩余量，（这个其实对于购买投资房是一个很关键的数据） 而几年前很喜欢八周围有什么政府开发项目， 现在已经是如果有固然很让人欣慰， 但是没有也真的无所谓的态度了。

但当买了投资房后，我相信投资者最厌烦的莫过于：“隔壁居然又要起2个楼盘， 最好别造了， 抢我租客，卖房时候抢我买家。”而政府说了“我造购物中心，修路就是要更多人享受这便利，我要让人做你邻居就做你邻居， 要你管？”

RHODES, WP, ZETLAND。 哪个不是政府开发带活？ 我绝对承认这几个区往后都大有作为， 但是你看看现在租房回报不够， 租客难找， 几年投资不升值导致资金链断裂的比比皆是，当然也许在撑个几年，咱们就赢了，可谁让咱们是草民, 想要尽快发家致富呢， 造个路十几年， 那时候真的孩子的孩子都快会打酱油了。

愚以为， 投资是如此复杂的东西， 先把基本的经济要素搞清楚的前提下， 再去整那些“政府规划在合理供求关系下，造成的人口构成变化，以及对于房屋价格，租金的影响吧”

由于时间问题， 还有很多想法比如“经济大循环对房价的影响” “利率变换对买家卖家行为的影响” “政府项目可行性分析等” 都有时间再八八我自己的看法， 如还有片面， 还望海涵， 并以理智审视的眼光阅读。

tinkei

momohan 发表于 2014-6-3 09:51
LS的确说的是， 我发一贴，了了几分钟， 无法总括投资的方方面面， 但是因为发现论坛说起来地区的选择，  ...

我顶认同你的  澳洲政府其实规划到实施  落实是非常漫长的一段时间    不说别的 westconnect什么的  至少最快也要四五年后建成吧    而且通常会拖延     但是开发商不一样  有了这个卖点 就漫天要价  提前把很长一段时间的升值全都消化了   所以关键还是需求    中国的话  规划可能比较靠谱一点

momohan

tinkei 发表于 2014-6-3 13:05
我顶认同你的  澳洲政府其实规划到实施  落实是非常漫长的一段时间    不说别的 westconnect什么的  至少 ...

而且， 当年所谓的GREEN SQUARE TOWN CENTER, 一提出来新房价格大涨，每个人心目中都是如此美好， 这么几年下来了。 其实无非也就多了个COLES。 可是周围的居民，尤其是买什么第2期，第几期楼花的，早已为这什么政府计划多交多少冤枉钱来买单。

其实说起来WESTCONNEX多NB多NB， 无非就是修了条宽点的路。 如果照政府开发，地产必大涨的道理讲，那么已经造好的4号，5号路这么一个繁忙的经济带， AUBURN ， GRANVILLE价格早该破百万，SILVERWATER属于要道以及经济中心而住宅价格直接甩掉MOSMAN几个街。 那什么交通闭塞， 无经济的东区，DEEWHY，山区就理应沦为贫民窟了？

意淫来意淫去， 说白了就是修条大马路。 尾气噪音都避而不及。别一看政府规划就摩拳擦掌搞得跟人生最大的发财机遇莫过于此一样。 理性， 理性。

dedge

山区房价倒是实打实的靠政府西北铁路概念炒上去了，还不知道哪年通车呢，房子已经从Cherrybrook一路炒到Kellyville了。

tinkei

momohan 发表于 2014-6-3 13:45
而且， 当年所谓的GREEN SQUARE TOWN CENTER, 一提出来新房价格大涨，每个人心目中都是如此美好， 这么几 ...

投资个人觉得要看现在实打实的因素  教育  火车  交通阿 附近工作机会等等的   风险小  其实赚得不一定比潜力股少

北风

呵呵，楼主把政府的项目和盖apt混为一谈了

北风

Perth就是这么涨起来的
你非要说政府计划，大项目，政策扶持，行业兴起都和房价无关？
一些项目确实会压低房价，很正常，因为一个地区成为了热点，去开发的人就多了，一段时间内供应量就会多，供求关系自然会有影响。
但是只要持续增长，供应量会持续的被消化。

当然要分情况看
有些地区基本情况很差，政府是为了扶持而扶持的
而有些地区是因为经济发展要求，居民居住要求，政府顺应民意而加大发展的

你不能一刀切的就否定大环境的影响

niuniumum

供的话A只有200， B有400+200，那么求的话AB肯定不会相同

momohan

niuniumum 发表于 2014-6-3 14:33
供的话A只有200， B有400+200，那么求的话AB肯定不会相同

我就是大概一个意思， 真正的供求没人能清楚算出来。 但是供求是要考虑的。

如果不太确定供求。 REAL ESTATE上右边有个SURBURB PROFILE. 会列举就这个区他们网站的统计， 每个物业有多少人在寻找。 而澳洲平均数值是多少。 会有个大概数字， 再一个出租物业数量会变向代表供求关系是否紧张。 可以试试作为一个参考。

当然如果有新盘的话， 看看广告就知道近期有几个盘总共多少套，多少期拿出来卖。 总是心里会有个大概比较吧。DA都能翻出来。 买房么， 自己功课不做做好， 就只能拜佛了。

北风

很赞同楼主的一点，看一个地方的潜力，最重要的是这个区本身的这素质，就像看人一样的
1.地理位置，交通，环境，人口组成，公共设施，教育，收入属于基本素质
2.空置率，租金/房价比，在市场上的时间，成交率都属于房价相关数据，但是他们会变化
在政府的项目开始之后，2往往会有较为强烈的变化，但是直到1有显著变化之前，房价相关数据的变化都是不稳定的，有时候是透支的。要小心。
如果你不能在大家都没上船之前上船的话，最好等到大家都坐好了再看看要不要上船，免得大家都上船的时候摇晃的太厉害，落水。

xiangjia

以前西北还是那个西北住在哪里的人还是那些人。要没有西北铁路的政府规划。房价能从几十万暴涨到一百几十万吗？所以说政府规划确实是很重要的。

xiangjia

以前大家都嫌远，如今正因为西北政府大开发的规划前景，所以以前决定不会来住的人纷纷迁过来了。形成新的商机。单靠老百姓投资没有政府支援的背景下能实现吗？

sk

momohan 发表于 2014-6-3 13:45
而且， 当年所谓的GREEN SQUARE TOWN CENTER, 一提出来新房价格大涨，每个人心目中都是如此美好， 这么几 ...

现在卖楼花的老拿WESTCONNEX说事，还NB的很，你没被他们洗脑吧，他们连楼花地址（哪个区的）都不告诉你，还说他的客户，只要听到了这个增长点，没有不买的。那还老打电话来骚扰？(paopaobing(71))

jasonjttan

这个贴很理性。顶

jasonjttan

dedge 发表于 2014-6-3 13:59
山区房价倒是实打实的靠政府西北铁路概念炒上去了，还不知道哪年通车呢，房子已经从Cherrybrook一路炒到Kel ...

有铁路的区。相对出行方便。容易起来。。没火车的区要看周围了

momohan

xiangjia 发表于 2014-6-3 15:57
以前西北还是那个西北住在哪里的人还是那些人。要没有西北铁路的政府规划。房价能从几十万暴涨到一百几十万 ...

1 我从未反对政府的规划会带来地产价格的变动，而我所表达的是理性的投资房，而不要盲目跟从政府项目，请不要曲解我的意思。

2 山区是因为政府规划造成大涨， 还是供求关系涨？ 是不是西北铁路线表现最好而其他区这几年都表现平平？山区作为整体来看，CHERRYBROOK表现表现抢眼， 请问是铁路通了CHERRYBROOK还是因为那的学校好造成的供求关系？

3 不能否认政府项目有刺激作用， 但是所谓投资谁挣到了钱？

请注意， 我所说的是投资房， 请注意我的标题也是投资房。

试问几人山区购置投资房的？ 而山区本就以学区好环境好事宜自住而闻名， 多少自住买家跻身山区为一学区房挣破头？ 而归根结底又是供求关系， 我没见到山区大片大片建公寓。 而我相信发财的人是2-3年前均价65万就住在那的自住买家， 而绝不是闻风政府项目， 现在均价80万后挤入市场的投资者。 所见供求还是最大的因素，而政府发展是一个很好的催化剂， 再一因素，山区房价我也在研究， 固然山区这1-2年增值表现不错， 但整体表现却也不比一些，西区，南区城镇快多少， 而低利率和汇率以及这些区的供求关系紧张才是主要增值原因。政府规划只是把人们的眼光吸引到那里。

发财的人绝对不会是因为政府的项目出来后再跑去那里买房的人，不知道你是否同意。

但是我相信， 山区在未来几年会出现大量公寓。打着火车的名义引领大批投资客到来。

albert/139

有道理

luyao1986

地产投资也无非是投其所好，实质是什么不重要，重要的是市场怎么想怎么看，如果所有人都把潜力放在第一位，那当然就按这个套路来~当然明白人毕竟是少数，有闲钱可以做长期投资

davi00007

政府规划是绝对的决定性因素呀，如果没有政府规划，澳洲地方多的是，四面环海，到处是海滩，没规划，没工作，没交通，没医院学校，就算你在一片海滩上，无敌美景，谁会去那里长住生活？

iewallaby

卖楼花的只会说好的，真实情况还要自己做功课

catherinep

I feel that market is supported by population. People who is priced out from one expensive area will buy in a cheaper area. That's why more and more people move into north west these days. But once the price in north west is too expensive to accept for most of people, people will move to the next area where price is still ok for them... it never stops...