买个50多万的投资房，一周450，其实没什么意思是么？

luoluoyehua

最近我们在看房子，预算是100万内的。但昨晚突然想这是我们first home，要是50万内还免stamp duty。要是现在买个50万的3房villa之类的，先自己住半年还是1年的，然后转为投资，再自己买个好点的。因为想都贷款差不多钱，这样可以先买一个投资的，以后帮着附点利息。
每周450-480。480应该是最最多了，如果villa很新的话。看了几个location，现在房价已经不便宜，能不能再涨就不知道了，但是villa涨幅肯定很小的。如果每周420房租，勉强够利息和agent fee吧，要是租450，可能也够万一需要什么maintenance fee。那这一年下来，什么都赚不到。

只有1. reduce一小部分的税，（比如说房子的fix等费用一年花了1万，这个可以从income tax里deduct掉），也只有小3-4千？

2.希望房子可能涨个5-7%，升个值？这个也不一定的事。搞不好还跌5%。

那这买个50万的投资房还有什么用啊？大家不都买unit神马的来投资么？难道都是买house等地升值？

圆满的考拉

我要是告诉lz我33万的unit租450lz会咋想

luoluoyehua

圆满的考拉 发表于 2014-4-23 13:30
我要是告诉lz我33万的unit租450lz会咋想

那是你买的早吧，现在不好碰。你重新装修过么，远离city？那你一周除了interest还有差不多200刀income，这是极好的回报啊~~

墨世晴天

我用:我的惨痛经历告诉你.投资房产需谨慎
不要听中介瞎忽悠.什么租金可以cover 利息.
我买的48w 租金480 是cover 利息了.但是还是年年都在亏的.租客这个要换哪个要修的.全都是进你头上.还一堆的这个费用哪个费用
一年起码贴进去2000来3000块
只有那点个cg可以赚赚

luoluoyehua

墨世晴天 发表于 2014-4-23 13:36
我用:我的惨痛经历告诉你.投资房产需谨慎
不要听中介瞎忽悠.什么租金可以cover 利息.
我买的48w 租金480 是 ...

你的租金很高哎。要是房子一年花费3000，NGT可以claim，从你income-3000，再tax是吧。哎那你这个就是在等着房子升值呗，租金没赚头，要是升了10万就值得了？但是unit，villa很难啊

圆满的考拉

luoluoyehua 发表于 2014-4-23 13:32
那是你买的早吧，现在不好碰。你重新装修过么，远离city？那你一周除了interest还有差不多200刀income， ...

买的不早，只能说布里斯班的租售比比悉尼的合理，不过增值也慢就是

孤独马夫

圆满的考拉 发表于 2014-4-23 13:30
我要是告诉lz我33万的unit租450lz会咋想

你房子现在的价值是多少？

孤独马夫

墨世晴天 发表于 2014-4-23 13:36
我用:我的惨痛经历告诉你.投资房产需谨慎
不要听中介瞎忽悠.什么租金可以cover 利息.
我买的48w 租金480 是 ...

买的房子太破旧是主要的原因吧？

鱼羊鲜

已经很好了，这都没意思的话，那买72w，租500的怎么想

墨世晴天

孤独马夫 发表于 2014-4-23 13:43
买的房子太破旧是主要的原因吧？

a

3年的house 能叫太久么.

luoluoyehua

鱼羊鲜 发表于 2014-4-23 13:46
已经很好了，这都没意思的话，那买72w，租500的怎么想

要是70多万，哪就是house，主要等着地升值了~~租金是小事

luoluoyehua

墨世晴天 发表于 2014-4-23 13:55
a

3年的house 能叫太久么.

3年的house还要一直fix这那么》这不是新房子么？每年还花3000修理？你的房客是不是太事儿了啊？我俩现在租的一周440，应该有10年多的villa了，我们从来不找房东修什么。

墨世晴天

luoluoyehua 发表于 2014-4-23 13:40
你的租金很高哎。要是房子一年花费3000，NGT可以claim，从你income-3000，再tax是吧。哎那你这个就是在等 ...

买ulti 的精髓就是要够便宜.买楼花的精髓就是要够有钱.
要找租金回报去美国找会好很多!
悉尼就这能买买赌这两年还能升

墨世晴天

luoluoyehua 发表于 2014-4-23 13:57
3年的house还要一直fix这那么》这不是新房子么？每年还花3000修理？你的房客是不是太事儿了啊？我俩现在 ...

真的.非常事儿啊.一会说说烤箱一会说说黑特.各种要我修.

luoluoyehua

墨世晴天 发表于 2014-4-23 13:59
买ulti 的精髓就是要够便宜.买楼花的精髓就是要够有钱.
要找租金回报去美国找会好很多!
悉尼就这能买买赌 ...

嗯我觉得如果unit低于45万，周450左右的。都算好deal
你有关注过美国么？我有个朋友之前买过一个house在美国，15万全付来投资。也不知道现在怎么样了。觉得挺风险的那么远

luoluoyehua

墨世晴天 发表于 2014-4-23 14:01
真的.非常事儿啊.一会说说烤箱一会说说黑特.各种要我修.

哎你遇人不淑啊，要找年轻的20多岁的professional，没那么事的，而不是30多岁大叔大姐型，他们会过日子。。

墨世晴天

luoluoyehua 发表于 2014-4-23 14:02
嗯我觉得如果unit低于45万，周450左右的。都算好deal
你有关注过美国么？我有个朋友之前买过一个house在 ...

有最近悉尼房子升的太过血腥.准备抛1件去美国买2.
在美国15w他是买到大城市了吧.我看上了2套美国的duplx 才4W多 每月租金加起来1200
但是美国就是税太厉害了.还在深入学习研究中.有机会可以一起交流探索

luoluoyehua

墨世晴天 发表于 2014-4-23 14:06
有最近悉尼房子升的太过血腥.准备抛1件去美国买2.
在美国15w他是买到大城市了吧.我看上了2套美国的duplx  ...

可能吧，我也记不清了。
那你好好研究哈，要是入市了额也效仿一下~~~~要是才4万这么便宜。。大家不都投资了么。。

亚雷特

我记得你是在PERTH的吧

500K在PERTH楼主你可以考虑home land package。很多区都还可以。不一一定要距离CBD近。但是建议买HOUSE。我买的破烂town house就吃亏了，很后悔当年为了省钱没多拿50K首付买HOUSE。

至于能不能做到breakeven你要自己去看看当地的平均rental，以及你自己的管理租金模式（是中介带出租，还是自己搞）。

。

铭宝妈

墨世晴天 发表于 2014-4-23 13:55
a

3年的house 能叫太久么.

那是太偏？

luoluoyehua

亚雷特 发表于 2014-4-23 14:09
我记得你是在PERTH的吧

500K在PERTH楼主你可以考虑home land package。很多区都还可以。不一一定要距离CBD ...

对呀我在perth~home land不是要现盖嘛，不想等了，要是离city远好像租金不好吧？升值呢？你是买在远离city的么，有升值么？
th比unit要好吧，但是50万买不到什么好的th，每周觉得也难到460的样子。。我们就想要不要先买个便宜的做个投资，一年后再自己买个好的，还是直接自己买个好的住得了，你看现在perth房子也不便宜，升的也差不多了。

孤独马夫

墨世晴天 发表于 2014-4-23 13:55
a

3年的house 能叫太久么.

新房子啊？

墨世晴天

luoluoyehua 发表于 2014-4-23 14:08
可能吧，我也记不清了。
那你好好研究哈，要是入市了额也效仿一下~~~~要是才4万这么便宜。。大家不都投资 ...

恩.美国中小型城市你去看看就知道了3  4万的房子很多.当然啦投资有风险
那边真的看眼光了.要买到便宜然后要有稳定的租客.不然的话每年的地税都交死人
但是再怎么样我也觉得目前来说美国会比悉尼安全.杠杆不是那么好用的.银行钱不是那么好控制的,一个不好来个跌市借着80%贷款要多难看有多难看了

孤独马夫

墨世晴天 发表于 2014-4-23 13:55
a

3年的house 能叫太久么.

我明白了，你买的是人家专门造的投资房，这种房子，建造时房主不上心，建筑商心里明白着呢。

墨世晴天

铭宝妈 发表于 2014-4-23 14:12
那是太偏？

um 你们会不会理解错了啊.哥哥我米有说我的house 买的不好!
好歹也是现在火爆半悉尼的西北开发区好吗.

亚雷特

luoluoyehua 发表于 2014-4-23 14:15
对呀我在perth~home land不是要现盖嘛，不想等了，要是离city远好像租金不好吧？升值呢？你是买在远离cit ...

我的烂town house在PERTH已经13年了。我每周还贷340刀，STRATA LEVY 25刀一周， WATER RATE 16.5刀一周，COUNCIL RATE 24刀一周。这玩意基本固定，铁打不动。我房子在Carousel附近。

只看present cash flow一周的现金流出是405.50刀最少。以前还不想卖这套房子的时候问过中介说他们可以整套拿走出租，每周可以保证我拿到370刀的租金（除开他们的费用）。只这样看我一年亏1846刀。好在房子无保险，strata insurance全包了。所以基本就是1846刀+维修费是一年开销。维修费strata lot实际不是很高，基本也就是热水器和水管了。

然后把LOSS和你的income group together，实际亏损可能在1000~1200左右（我忘记当时算的数字了）。其他就是看你的房子和通胀的增值了。

你要考虑买投资带strata的话建议看看burswood的楼，然后去网上买几份报告，burswood的楼租金回报很不错。

500K想买CBD近又得新房的话比较难，南部在cannington附近都很少了，北部现在都到Alkimos了。不过Cannington附近投资租金回报还可以。房子出租那叫快。租金也还可以。就是区不怎么样，我住久了也习惯了。

还有距离CBD远不一定升值慢，参考COCKBURN, ATWELL,SUCCESS,这边的区。还有ROCKINGHAM上面的几个新区。这几年很疯狂。

luoluoyehua

亚雷特 发表于 2014-4-23 14:22
我的烂town house在PERTH已经13年了。我每周还贷340刀，STRATA LEVY 25刀一周， WATER RATE 16.5刀一周， ...

哦你的房子是自助不是出租是吧？房价要是涨了很多还是很值得的，即使每年亏1000多。
嗯你知道的很多嘛，南面哪几个区是增值不错，但我同事的rockingham这几年基本没变化，所以给卖了。我们得再算算到底合不合适，值不值得投资。我看vic park，como，osborn park，innaloo等租的也可以，就是50万的不多。要是算过后没啥涨头，那还不如直接买个贵的house自己住的开心些，等过几年自己房子还款完了再买个投资的。。。
看最近perth房价好像不涨了，平缓了，我们看的房源也不太多。

亚雷特

luoluoyehua 发表于 2014-4-23 14:37
哦你的房子是自助不是出租是吧？房价要是涨了很多还是很值得的，即使每年亏1000多。
嗯你知道的很多嘛， ...

VIC PARK房源很少，多数老的不行的房子，而且空间狭小，需要一定的资金注入，建议慎重。

PERTH现在房价比较平稳了，剩下一些便宜的区还在增长，贵的区基本暂时停长了。而且最近房源也少了不少，尤其是CBD附近房源少的很多。

当然你如果先买HOUSE也可以用投资房的名义买，然后第二套的房子再拿政府的first home grant。我记得是可以这样的。因为我当时打了电话给department of housing问他们说我这房子不想住满一年卖会咋样。他们说叫我还stamp duty和7000的补贴，因为房子会被算作投资房，但是我1年后还可以再申请一次，他们还会发给我。

所以我理解的是每个人都有一次机会申请first home grant，不一定是你第一套房的。（具体你可以问问departmen of housing 确定下）。

只是如果你第一套买投资贷款，最好给银行提供一个另外的非PO BOX的住址。我朋友尼玛就写我家。。。。。。。。。。

luoluoyehua

亚雷特 发表于 2014-4-23 14:45
VIC PARK房源很少，多数老的不行的房子，而且空间狭小，需要一定的资金注入，建议慎重。

PERTH现在房价 ...

嗯是我们主要看gwelup这个区了，基本没有房子都。要是再碰不到合喜欢的自住的，就先买投资然后慢慢挑自住的。现在政府对first home buyer只给3000的补助，哎了剩于无啊。
谢谢你的信息，我再看看南面那几个新区便宜的。似乎还有涨头~