房企老总谈在澳投资

铁板烧

越来越多的人在海外买房投资，越来越多的房企走出国门，开拓市场。那么在澳洲开发房地产要注意什么？买房通过哪种途径好？当地的房价水平如何？近日，记者在广州举行的澳洲房产推介会上，采访了澳洲辅诚集团董事长陈寅。

他当过兵、打过仗、负过伤、做过连锁店、“养”过牛、现在在澳洲建房和卖房……

“五年换一个行业。”陈寅太太曾经这样评价陈寅。在不同行业中转换，陈寅说，他乐在其中。“从学生到战士、商人、工人、农民，可以说工农兵学商我都干过。”

后来，房地产却成为他的主业。近年，他开始致力于澳洲的房地产开发和销售。虽然他在很多人眼里已经很成功了，但他认为自己并不那么成功，只是做自己想做的事。

谈楼市 澳洲住房空置率只有2%-3%

南都：您在墨尔本房地产业多年，认为澳洲与中国的房地产业有怎样的不同？

陈寅：最显著的区别是中国房子的空置率比较高，澳洲空置率只有2%-3%，因为澳洲的房子比较稀缺。澳洲房屋年供应量远远低于人口增长，但房价涨幅却很稳健。有统计数据显示，在过去几十年，每7到10年房价才翻一倍。

南都：那澳洲的二手房交易应该很活跃。

陈寅：的确是。在澳洲，几乎每一套房子都可以租出去。只要你有能力付得起首付，后期的房贷就不成问题，因为如果首付30%或以上，每月租金完全可以抵消当月房贷。但在国内，若用贷款买房，能有多少房子的月租金可以抵消月还款额呢？

南都：二手房交易和国内有怎样的不同？

陈寅：交易手续要比国内简单的多。但会出现四个律师：卖方律师、买方律师、银行律师、贷款律师，银行贷款转接、房屋交易等手续，当天四个律师就可以办完所有手续。

另外，在澳洲投资“实体”，签买卖合同时必须有律师见证才能生效。也就是说，澳洲的法律相对健全，能够充分保障投资者的利益。而在中国，投资较难有保障。

南都：听说当地居民很少炒房。

陈寅：这纯属道听途说。在澳洲，投资房产的人真不少，很多当地人也买多套房产作为投资或者资产留给后代。

南都：澳洲房价水平与当地人收入水平是怎样的？

陈寅：当地的房价相对国内房价而言是不高的。一个应届毕业生的年收入约5万-8万澳元，除去基本生活消费以外，相当于两至三年就可以偿付一套房的首付。这对国内大部分应届毕业生来说是很难的。

谈开发 拿着钱贸然就过去了，结局很惨

南都：与国内相比，在澳洲开发房地产项目最大的不同是什么？

陈寅：在澳洲开发房地产项目，最为关键的是信誉机制。房企在澳洲拿地及开发的过程中，都不会全部用自持的现金，基本都会向银行借款。所以信誉对开发商尤其重要。

南都：各种税率会不会很高？利润能有多少？

陈寅：其实和国内差不多。土地税、印花税、企业所得税等都是要支付的。但没有统一标准，各个区政府都不同。开发利润其实也和国内差不多，一般在25%左右。但也很难说，因为国外的条条框框比较多，如，要对市政做贡献，不修路不能卖，项目内要有公园等，而不能卖的路和公园都是开发成本。

南都：近两年，万科、碧桂园等国内知名房企都走向国外，你对此怎么看？

陈寅：这是好事，有利于国内的房地产业的进步与发展。

南都：有没有开发不成功的案例？

陈寅：太多了。在国外开发房地产项目不同于国内。很多国内企业，对当地的市场、政策等都不了解，拿着钱贸然就过去了，结局很惨。一个朋友7年前花20多亿在澳洲拿了一个项目，到现在还没有开工，照这个进度估计再过20年也不能完工。

另外一家在国内排名靠前的房企，用4500万元在悉尼拿块地(我觉得不值这么多)，这块地性质为工业用地，上面还有别人的一个仓库。如果在国内，这两个问题可能容易解决，但在国外，政府卖地后不会过问这些事情。作为开发商，你想让人家的仓库搬走，即使人家同意，你也得帮它找新地方，并且要赔偿损失。

南都：造成这种现象的最主要的原因是什么？

陈寅：中国很多企业的特点是：宁愿相信所谓的自己人，也不相信专业人士。很多企业对知识产权不尊重，对当地了解也不够，更缺乏考虑，以为把国内的“那一套”搬到国外即可，但事实并非如此。

谈销售“卖房一定要有牌照，否则没有卖房权”

南都：听说，在澳洲，开发和销售是完全分开的。

陈寅：也不全是。在澳洲开发项目不需要牌照，但是卖房一定要有牌照。房企建好房后，一定要请有当地房地产牌照的人或机构才可以销售。因为当地法律理念是，你在管理别人的钱，就要对别人负责。购房者属于弱势群体，有牌照相当于有保障。

南都：这是怎样的牌照？

陈寅：此牌照相当于国内的资格证书，不仅要通过八个月的全职培训，还要通过考试，才可以拿到。持有房地产牌照的人比较稀缺。因为，有牌照才能成立销售公司，一个牌照只能成立一家公司，但可以多个牌照成立一家销售公司。

在维多利亚想要考到房地产经营的牌照，至少要全职读八个月，但在其他州，只用读一个月就可以拿到牌照。也有人在悉尼拿到牌照后把牌照转到维多利亚。

南都：进驻澳洲的国内房企，是不是也需要找当地有牌照的销售公司？

陈寅：是的。房企自己不销售而通过别人进行销售，那么它所用的那个公司必须要有牌照；若它们(房企)是自己进行销售的话，则需要有这样一个牌照。

南都：如果购买房屋出现问题，交楼时应该找谁？

陈寅：找持有房地产经营牌照的销售公司，牌照在这个时候就起到了至关重要的作用。

南都：你对国内准备进驻国外的房企有怎样的建议？

陈寅：一定要尊重当地的市场，尊重当地惯常的做法，当然要有自己的创新，但是要遵守国外的惯例、法律法规、还有当地的专业人士，要尊重他们的意见。在国外，不是钱多钱少的问题，而是对知识产权、法律法规尊不尊重的问题。国内很多人追求短平快，总是想走捷径，往往会遭受更多的挫折。

谈投资 海外买房要从当地人的角度想问题

南都：你对准备去澳洲买房的中国人有怎样的建议？

陈寅：购房者的思维方式也要改变一下，要从当地人的角度思考问题，不能老带着中国式思维，否则会老碰钉子。此外，还要选择一家好的中介，但如果你对自己很有信心，对当地的情况也非常了解，可以直接找开发商，但开发商没有专门的人接待，一旦房屋出现问题，维权可能不那么容易。

南都：怎么不易？

陈寅：举个例子，一个人在墨尔本买了一套300万元的房子，但因为自己的转款原因迟交付超过半年，如果此人直接通过开发商买，可能会面临开发商对买家罚款的现象。但通过我们专业的代理公司买，因为我们对当地法律非常了解而且与开发商合作多年，我们帮你交涉，最后帮你免去迟交付产生的大额罚款利息。

人物

他曾是中国第一家麦当劳餐厅经理

1990年，中国内地第一家麦当劳餐厅在深圳市罗湖区开业，当时的餐厅经理，就是陈寅。在麦当劳的5年里，陈寅出差跑过不少国家。1995年，陈寅带着太太和女儿移民到了新西兰。3年里，陈寅一边打工，一边完成了梅西大学M BS的硕士论文，并接触到互联网，看到了其中的商机。1998年，回国创业。

他的互联网公司做了一个二手交易平台，有点类似于现在的淘宝。两三年过去，当时的互联网生意并未见到曙光。2005年，他把中国的事业都停了，重新回到新西兰。


回到澳洲之后，陈寅四处考察项目，一个偶然的机会让他进入了房地产市场。

刚到澳洲，太太想买套房投资，当时房产中介经纪人强烈推荐某物业，说投资价值非常高。陈寅毫不犹豫买下。但几年后，此物业价格涨幅非常缓慢。

“为什么不自己开发项目呢？”陈寅这样问自己。他开始进军房地产业，逐渐参与项目开发，同时成立了销售公司。在当地开发并销售了多个项目，且小有名气。

对房地产业，陈寅称：“我能看到商机在哪里或者意义在哪里，虽然我现在尚未在某个项目上特别成功，但我依然是行业的领先人物。”


来源: 南方都市报(深圳)

墨尔本大伟

   陈哥啊，人不错。在做西北角项目。 很牛的人。

TigerBNE

在墨尔本比铁鱼厉害？

theforest

十个有钱，8个房地产  

firefly123

Burwood1

墨尔本的房产商已经无耻到令人发指

墨尔本大伟

TigerBNE 发表于 2014-4-6 00:38
在墨尔本比铁鱼厉害？

铁鱼算个锤子。

华人里面陈算中等的，在Brim Bank 弄了个house + land package ，低调，沉稳，是我们年轻人的楷模。

最大的华人开发商Golden Age 很低调，一般华人报纸都不鸟，只和同一个楼里Morgan Stanley 和野村他们探讨国际市场发债的问题。

只有铁鱼这种天天租个銱丝地方做seminar天天炫耀自己的宾利，人家jeff座架也是宾利，和喜来登一起合作做酒店公寓。
看人家炫耀么？

Burwood1

墨尔本大伟 发表于 2014-4-6 14:24
铁鱼算个锤子。

华人里面陈算中等的，在Brim Bank 弄了个house + land package ，低调，沉稳， ...

小兄弟是陕西人？

TigerBNE

墨尔本大伟 发表于 2014-4-6 13:24
铁鱼算个锤子。

华人里面陈算中等的，在Brim Bank 弄了个house + land package ，低调，沉稳， ...

不知道觉得很厉害！！

01121999

不觉明厉

wu_zhimin

澳洲行

lingyang

墨尔本大伟 发表于 2014-4-6 13:24
铁鱼算个锤子。

华人里面陈算中等的，在Brim Bank 弄了个house + land package ，低调，沉稳， ...

成败论英雄，他们都是成功人士。

passenger

墨尔本大伟 发表于 2014-4-6 13:24
铁鱼算个锤子。

华人里面陈算中等的，在Brim Bank 弄了个house + land package ，低调，沉稳， ...

谢谢朋友来论坛分享   但无缘无故说人家算个锤子 那想必自己肯定也是了不得的人了

-古-

中澳，实在没有可比之处！

julia20110926

都是大老板

猎豹

Burwood1 发表于 2014-4-6 13:19
墨尔本的房产商已经无耻到令人发指

为何让你如此之愤慨？

Burwood1

猎豹 发表于 2014-4-15 21:34
为何让你如此之愤慨？

墨尔本，第2个底特律？

3大车行关门将导致猫耳笨10万工人失业，会不会暴动？

维州10万工人受汽车行业失业影响的，算上家庭亲戚 30万。

波音裁员，银行裁员，制造业裁员。。。

猫耳笨失业工人会暴动吗

一个新的研究报告预言，汽车制造业将导致澳大利亚失去将近20万个工作岗位以及造成高达290亿澳元的经济损失
http://www.abc.net.au/news/2014- ... 0-jobs-lost/5389682

汽车工厂的关闭将给维州带来最严重的打击，在未来的三年里，福特，通用霍顿以及丰田将相续关闭他们在澳洲的制造业。

研究显示，随着工厂的关闭，高达10万个直接和间接工作岗位将在维州消失。
The study estimates that up to 100,000 direct and indirect jobs will be lost in Victoria when the plants shut their doors


3大车厂撤退将重创维州和南澳，但是对新州影响不大
http://www.smh.com.au/federal-po ... 20140211-32g2p.html


VIC：澳大利亚国家信息与通讯技术中心维州分部裁员近半
http://www.theage.com.au/technol ... 20140210-32cvr.html


在过去两年，维州有超过1116张公立医院病床消失了


[VIC/TAS] 波音宣布裁员300人

根据ABS的统计，2011年墨尔本的就业人口204万人，失业人口11万人，失业率5.5%。
Worked full-time          1,226,134
Worked part-time          587,550
Away from work          114,241
Unemployed             111,457
Total in labour force  2,039,382


2014年2月份，VIC州失业率为6.4%，  NSW失业率5.3%。

2017年，VIC失业率》10%？

Burwood1

　　在经过数个月的考虑之后，联邦内阁周二决定将雪梨新机场的选址定在Badgerys Creek。

　　新机场预计将从2016年开始建设，在施工最忙碌时期将创造4000个营建岗位。艾伯特表示，机场的主要投资将来自私营部门，政府将带头完善周边基建，包括道路建设。

　　建设这个新机场的成本大约要25亿元。

Burwood1

明天联邦政府宣布拨款30亿澳元进行悉尼第2机场的配套基建项目

Burwood1

悉尼将成为建筑工程大热城市

根据经济预测机构BIS Shrapnel的报告，悉尼将超过中央昆士兰和西澳的皮尔巴拉成为下一个全澳建筑工程活动最热的热点地区。

最新的独立报告称，新州将向可持续发展的阶段迈进，这和其它州与地区的进程是完全相反的。BIS Shrapnel称，悉尼非资源工程建设的工作将有所增加，而这是导致工程活动发展的最大因素。

这些项目包括价值90亿元的西北铁路，28亿元的M1和M2连接公路，价值16亿元的悉尼轻轨，价值36亿元的WestConnex第一阶段道路工程，太平洋公路升级工程等。它们都将提振悉尼的基础设施建设。

新州州长奥法拉（Barry O'Farrell）说：“我们在为新州的未来建设新的基础设施，这样的工程项目也有利于创造新的工作岗位，发展经济，帮助通勤者每日上班更加便利地使用交通工具。”

报告称，资源相关的工程建设将在未来五年内规模缩减42%，石油和天然气两个项目的建设规模就要缩减50%。报告称，此前昆州和西澳等资源类工程项目频繁的地区，将受到最大的影响。

BIS Shrapnel设施和矿业研究组负责人哈特（Adrian Hart）说：“新州直到2005年左右仍然是一条'沉睡的巨龙'，但在过去的几年间工程建设增加了80%，这主要是煤炭开采和港口建设所导致，另外还有道路、铁路和电力的投资等。”

江北

看来市场是一派欣欣向荣啊

Burwood1

2015年，西南铁路通车。
2016年，悉尼新会展中心建成。
2018年，Barangoo 项目竣工。
2019年，悉尼新赌场开业

Burwood1

Over at Darling Harbour, the new International Convention Centre Sydney (ICC Sydney), which includes a convention and exhibition centre plus a theatre, is scheduled to open in late 2016

icomm

今天有很多关于悉尼发展的消息

猎豹

Burwood1 发表于 2014-4-15 21:50
墨尔本，第2个底特律？

3大车行关门将导致猫耳笨10万工人失业，会不会暴动？

不要紧，墨尔本也在大张旗鼓搞基础设施建设，就是这个速度嘛

猎豹

墨尔本大伟 发表于 2014-4-6 13:24
铁鱼算个锤子。

华人里面陈算中等的，在Brim Bank 弄了个house + land package ，低调，沉稳， ...

宾利也要分年份和款式吧，就周先生的那种二手宾利，我也能买

关键是开个二手老款宾利无所谓，但是整天挂嘴边上一开座谈会就叨叨，就很让人各洋。

南行者

路过

老四

墨尔本大伟

猎豹 发表于 2014-4-16 20:59
宾利也要分年份和款式吧，就周先生的那种二手宾利，我也能买

关键是开个二手老款宾利无所谓，但是 ...

你就是太爱说实话了