他山之石—精品文章翻译—房产投资-税务和贷款安排

瑞米

一直比较留意几个地产投资咨询网站，里面是很多文章高屋建瓴的提出了很多建设性的建议，因此，我找一些时间翻译为中文，供大家参考。

我希望我每天能翻译一篇文章供大家参考，因此，除非是你觉得我的翻译有不到位的地方或者是原作者的本身有些提法有偏颇，你在本帖提出来讨论，一般情况请别回帖。
如果你有其他问题想讨论或咨询，我另外有一个‘你问我答’的帖子，我们可以在那个帖子里面讨论。

请注意，我翻译这些文章并没有营利目的，因此也没有征求原作者的同意，只是在文章前面标明作者，在文章结尾注明来源。因此，请勿再次转载，谢谢你的配合。

瑞米

理解资本利得税和主要住所地豁免
                　　　　　
　　　　　　　　　　　　作者：Damian Collins， 翻译：瑞米

你主要或首要住所是一个很重要的概念，因为它对你将来的财务状况将产生重要的影响。
当你出售你住所的时候，它是你收到却不需要承担纳税义务的意外之财。因为你的主要住所如果符合几个标准将豁免全部资本利得税。

对于很多人来说，定位自己的主要居所地是非常简单和直接的。但是对于某些人来说，由于特殊的情况就不是那么简单了。在一些情况下，你甚至有选择那套房子作为你主要居住地的权利。对于这些情况，理解一些关键规则是非常重要的。

　　它必须是住所
住所是主要为居民住宿地的建筑或部分建筑以及连在建筑上的土地。因此，住所可以为车屋或移动房屋，但不可以是空闲土地
　　你必须住在里面
这个条件法律并没有进行定义，但是ATO 有一个考虑因素的清单以是否允许你将该屋申报为你的主要居住所
　　这些因素包括
        你居住在这个房产里的时间长度（一般而言，至少3个月，但是法律没有明确规定）
        你的直系亲属居住地
        你是否保留你个人物品在你的房产内
        你的邮寄地址
        你的选举地址是否和你的房产地址一致
        煤气，电话和电的连接
        你住这套房的意图
　其他考虑因素

一个时期只能有一个主要住所
你在一个时期只能申报一个地址为你的主要居住地。但是你在更换你的主要居住地的时候允许6个月的重叠（在你获得新居住地和处置老住所的时间段里面）

短暂离开

如果在某一个阶段你决定搬到别的地方同时租出你目前的住所，即使你已经不再居住在原来住所，你可以在接下来的6年内继续视这个住所为主要住所地。这不会影响你这6年内由于出租这套住房而申报的抵扣，它只是影响你的资本利得税。
但是，如果你已经申报你前住所为你的主要住所地，意味着你在这段时期将不能再申报其他房产作为你的主要住所地。

部分豁免
有时候，一个房产只能豁免部分资本利得税。其中之一是你搬家，你把新房视为你的主要住所地，同时你出租你原来的房屋。

这段时期，你的旧房出租，你也不再视其为主要住所地，它未来出售将需要缴纳资本利得税，但是，你将豁免你在此居住并视为主要居住地这段期间的增值的资本利得税。

另外一种情况是，如果你部分的主要居住所用于经商或者其他营利性目的（例如在你空余的卧室里面为客户提供美容服务），你将只能收到部分资本利得豁免。在这种情况下，你用于营利目的的部分在那段时期将需要缴纳资本利得税，其他部分将获得豁免。
这部分非常复杂，如果你有疑虑，请咨询专业意见

居住前的期间

如果你在一块空地上建房子，或完全把房子推倒重建，而因此不能居住在该住所，根据居住前期间法则，这二种情况你仍然可以申报其为主要居住地。
根据这个法则，只要你新建的房屋达到居住条件后3个月内你正式搬入这套房屋，在此之前在最长不超过4年内你可以视这个房产为主要居住地在。当然，在这段时间内，你如果申请其为主要居住地，你就不能申请其他房产为主要居住地

个人名下的房产.

只有个人名下的房产并申报为主要住所地的情况下可以获得资本利得税的豁免，因此，公司或信托持有的房产不能申请豁免。

由于这个税法规则，绝大部分人以个人名义持有房屋。如果你考虑到资产保护，最好考虑是否以一个合伙人的名义持有该房产以享受资本利得的优惠条件。

税法不总是直接了当的，许多规则要配套解释使用，因此如果你有疑虑，请从会计师处获得专业意见。

本文英文来源链接：
http://propertyupdate.com.au/und ... ception/#more-21184

瑞米

关于信贷额度(line of credit)的常见错误

作者： Ed Chan 翻译：瑞米

许多有信贷额度和房产投资的人会犯一个严重错误.这个错误非常普遍，你最好知道，因为弥补这个错误将非常昂贵。
现在，我假设你已经知道什么是信贷额度(line of credit)。信贷额度(line of credit)好像是一个很大的信用卡，银行给批准你在限额内消费，你可以用在任何地方，你甚至可以用来归还你本身的信用贷款。

让我们假设有人获得10万澳元的信用额度(line of credit)，然后他用这个10万澳元作为购买一套房产的20%的定金。所以这是营业费用，它是可以抵扣的。这个10万澳元的利息是可以抵扣的，因为这个钱流向投资房产。

然后，他们接下来就会犯错。他们把他们的工资转入信用额度(line of credit)账户，因为银行和他的经纪人说，很好的主意，这样你就节约利息了。
这是不是很多人被告知这样做呢？很多人还被告知办理一张信用卡，全部的费用用信用卡支付，然后一个月月结一次，所以你就可以将你的工资存入你的信用额度里面赚利息，信用卡有55天的免息期，在第54天，你把你信用额度(line of credit)的钱汇出支付你的信用卡。

而问题在于你用这个办法已经改变了你的贷款用途。你这笔贷款原始的用途是可以抵扣税的。
我们假设你12个月你将你的工资存入你的贷款额度(line of credit)账户里面，假设你的工资是5万澳元。我们先看一下大的框架。你把你5万工资存入后你的信用额度(line of credit)的贷款降低为5万，然后我们假设你12个月的信用卡消费了5万澳元。 然后你把你信用额度(line of credit)的资金归还到信用卡，你信用额度(line of credit)贷款又变为10万，所以这段时期你节约了5万澳元的利息。

现在，你能够看到这个5万澳元已经变为私人用途了吗？你能够看出你这种方式已经改变了你贷款的目的了吗？

税务局只看你的贷款资金流向和贷款的用途。

即使你10万澳元的贷款还在这里，你准备申请100%的利息抵扣，可惜你现在只能申请其中50%利息的抵扣了。更糟糕的是，你的会计估计要收你2000澳元把12个月里面这些零碎的往来账目拆分出来。
这样有意义吗？你需要特别注意这点。
那我应该怎么做呢？申请二个信用额度
例如，如果你有营业或投资的信用额度10万澳元(line of credit)，不要碰它，由它去。
你可以申请一个私人用途的信用额度(line of credit)，也可以为10万澳元，这个你就可以用来存入你的工资和归还你信用卡的钱了。
本文英文链接：
http://propertyupdate.com.au/com ... h-a-line-of-credit/

zcflying

请教LZ 一个问题：
我现在有两块地A和B，打算A盖好房子后立刻搬进去，然后开始盖B，在A处住了三个月以上等B盖好了，这时卖了A搬去B，是否A的增值部分不用交税？

瑞米

zcflying 发表于 2014-1-22 21:43
请教LZ 一个问题：
我现在有两块地A和B，打算A盖好房子后立刻搬进去，然后开始盖B，在A处住了三个月以上等B ...

是的，但最好住满6个月为佳。

zcflying

瑞米 发表于 2014-1-22 22:48
是的，但最好住满6个月为佳。

LZ好快的回复啊，再问个问题：
如果我盖了房子后找银行重新评估，refianance 多出来的钱再拿去买投资房，是否这部分前可以负扣税？

瑞米

zcflying 发表于 2014-1-22 21:54
LZ好快的回复啊，再问个问题：
如果我盖了房子后找银行重新评估，refianance 多出来的钱再拿去买投资房， ...

Refinance出来的钱只能抵扣你将用来买的投资款的税负。而且特别注意，Rēfinance出来多余的钱不能先存入Offset帐户，要直接用之于支付新投资房的房款，否则你贷款的用途就已经改变。

zcflying

瑞米 发表于 2014-1-22 22:48
是的，但最好住满6个月为佳。

LZ好快的回复啊，再问个问题：
如果我盖了房子后找银行重新评估，refianance 多出来的钱再拿去买投资房，是否这部分前可以负扣税？

zhuzhu6286

请问一个问题，如果申请100% offset 帐户，还用提供收入证明吗？

yuntan

楼主好专业！请教个问题。自建房子A，住了三年，目前涨了大概 100K，还有180K房贷。REFINANCE时看投资房，但不小心看中一个FAMILY HOUSE B，快SETTLE了。B是100%贷款。想把A 出租，但租金肯定高于利息，税务上的BENEFIT，象NG，就没有了，反而要多交税。B是喜欢的房子，带泳池，不容易出租。又不想卖掉A。纠结中。求指教。

xiaoxiaomt

慢慢细读

cantonese

你在一个时期只能申报一个地址为你的主要居住地。但是你在更换你的主要居住地的时候允许6个月的重叠（在你获得新居住地和处置老住所的时间段里面）-

---------请教六年法则=6.5年？

fishinmel

瑞米 发表于 2014-1-22 22:59
Refinance出来的钱只能抵扣你将用来买的投资款的税负。而且特别注意，Rēfinance出来多余的钱不能先存入O ...

问个小白的问题：如果refinance做好了，但投资房还没买。refinance出来的钱不放在offset账户，那应该放哪里呢？

瑞米

zhuzhu6286 发表于 2014-1-23 00:10
请问一个问题，如果申请100% offset 帐户，还用提供收入证明吗？

不需要提供收入证明，如果你是从固定利率变为浮动利率，记得把OFFSET账户与你的贷款账户LINK起来就好了。

瑞米

fishinmel 发表于 2014-1-23 08:57
问个小白的问题：如果refinance做好了，但投资房还没买。refinance出来的钱不放在offset账户，那应该放哪 ...

我简单回答吧。
1. 你REFINANCE的时候，银行在贷款合同里面会要你提供放多余贷款的账户，很多人都会提供OFFSET账户，那么这时你的钱用途就变为Private，但是如果你不提供账户，银行就会把多余的钱放在你REDRAW账户，REDRAW一则麻烦，二则其实质用途也已经发生改变，可能导致不能抵扣。
2. 解决办法，
A。在你需要购买投资房的时候与新贷款一起申请REFINANCE，由转贷银行将你多余的贷款直接转入卖方律师账户，
B 。申请line of credit，它实际上就是银行对你的授信额度，老外用第一套房子的EQUITY来付新投资房的20%都是用这种方式。LINE OF CREDIT的好处就是不用的时候不会计算利息，贷款也不会转到REDRAW账户，而且它不需要按期还利息，利息可以自动转到你LINE OF CREDIT账户。不好的就是申请麻烦一些，利息稍微高一点，并且由于不是TERM LOAN的方式，银行需要紧缩银根的时候，可能会取消对你的授信额度。

fishinmel

瑞米 发表于 2014-1-23 22:09
我简单回答吧。
1. 你REFINANCE的时候，银行在贷款合同里面会要你提供放至多余贷款的账户，很多人都会提 ...

那完了，我的投资房就是从offset里付的那20%。是不是基本没有办法将这部分的利息抵扣了？

瑞米

fishinmel 发表于 2014-1-23 21:21
那完了，我的投资房就是从offset里付的那20%。是不是基本没有办法将这部分的利息抵扣了？ ...

p

你征求你会计师的意见吧，以我目前的知识来说，你这20%是不能抵扣了。ATO去年9月开始重点查利息的抵扣问题，你也可以咨询ATO。

fishinmel

瑞米 发表于 2014-1-23 22:24
p

你征求你会计师的意见吧，以我目前的知识来说，你这20%是不能抵扣了。ATO去年9月开始重点查利息的抵扣问 ...

非常感谢

Weilu888

瑞米 发表于 2014-1-22 16:45
关于信贷额度(line of credit)的常见错误

作者： Ed Chan 翻译：瑞米

fandiandizhi :si78

瑞米

yuntan 发表于 2014-1-23 00:12
楼主好专业！请教个问题。自建房子A，住了三年，目前涨了大概 100K，还有180K房贷。REFINANCE时看投资房， ...

我在翻译一篇文章，就是分析你这种情况应该怎么办。这二天就会放在帖子里。

瑞米

cantonese 发表于 2014-1-23 02:37
你在一个时期只能申报一个地址为你的主要居住地。但是你在更换你的主要居住地的时候允许6个月的重叠（在你 ...

6年法则是给你一个选择权，在这6年内（有些情况可能长于6年）你有权选择以那套住房为你的主要居住地。
6个月重叠规则是在你搬入新住所准备出售原来房屋的情况下，ATO很人性给你6个月的处置时间。 如果你入住新住所后，并没有处置老住所的意图，你就不能适用6个月重叠申报的权利。

zhuzhu6286

瑞米 发表于 2014-1-23 21:52
不需要提供收入证明，如果你是从固定利率变为浮动利率，记得把OFFSET账户与你的贷款账户LINK起来就好了。 ...

谢谢回复

cantonese

瑞米 发表于 2014-1-23 22:44
6年法则是给你一个选择权，在这6年内（有些情况可能长于6年）你有权选择以那套住房为你的主要居住地。
6 ...

再请教，我搬到新房子后，并没有把旧房卖掉，这六年法则还适用吗？

瑞米

cantonese 发表于 2014-1-24 12:10
再请教，我搬到新房子后，并没有把旧房卖掉，这六年法则还适用吗？

完全适用。但是你记住，如果你选择你老房子为你税法的主要住所，你新房子这段时间不能享受CGT的豁免权。

laohai002

瑞米 发表于 2014-1-22 16:45
关于信贷额度(line of credit)的常见错误

作者： Ed Chan 翻译：瑞米

good

billyluo1985

yuntan 发表于 2014-1-23 01:12
楼主好专业！请教个问题。自建房子A，住了三年，目前涨了大概 100K，还有180K房贷。REFINANCE时看投资房， ...

自住房全贷款，
投资房没贷款，

可怜，，，，，，早规划各

yellowpeach

谢谢了楼主，收藏啦

zwfyj

“你在一个时期只能申报一个地址为你的主要居住地。但是你在更换你的主要居住地的时候允许6个月的重叠（在你获得新居住地和处置老住所的时间段里面）”
想问一下，悉尼也是这样吗？我听一个朋友讲悉尼重叠期允许1年呢？是变了吗？谢谢

mlhdo

学习

jacky_lin

瑞米好专业。我们现在有个问题很头痛想向您请教。我们本身住在一个40年的老House里面已近6年，刚刚又买了一个较新的大Unit ，我们想搬到新unit去住，现在的老房子改成投资房。现最大的问题是我们的老房子已差不多pay off了（所有钱都放进去loan帐户中-本应该放进offset的），如果现在自住房转成投资房那就没有什么利息可负扣税了，而且还要缴纳租金的税，同时新unit又背负很重的利息。请问瑞米在会计上怎样规划呢？

另外想请教是否投资房所有装修的费用都可以在本财政年度的报税中抵扣呢？

对于新unit 我们是否需马上搬进去12个月，以后卖出时才能享受50%的CGT折扣呢？不好意思问题多多，先谢谢了！