投资大侠们帮看看,我现在的情况 有没有更好的方法做房产的投资，refinance还是换大房

Tomm

本人的情况，国内北京一套房，350万人民币吧，贷款还差30万，租4000一个月
澳洲二线城市一套小House,几年没涨了，09年新建的时候34万吧，现在能卖36万吧，银行评估38万，已经Refinance好几万了，贷款29万，租350/周，有一稳定租客已经租了2年了
悉尼大妈区Unit, 去年5，6月份入手的，37万买入，贷款30万，现在能卖43万吧，银行能评估45万，估计能Top up 5万块钱出来，现在用来自住。
以上澳洲所有房子均只还利息。
今年，打算把二线城市的小house出手，能到手7万左右吧（或者保持出租状态，因为是自建新房，可以一直退税，租金收益比还可以，请大侠们帮分析一下）
近2年内，也想把北京的房子卖了，这边换一个自住区的House, 给孩子上学，老人养老。
悉尼大妈区Unit打算留着当出租房，应该还有增长的潜力。
现在三套方案：
1. 卖澳洲二线城市小House, 卖北京房，换悉尼自住区House（100-120万）,承担50万左右贷款， 享受生活。
2. 所有房子都不卖，用悉尼大妈区的Unit， top up 几万块钱，加上不多的积蓄，继续买悉尼的投资房，比如perith, bankstown,走租金Cover贷款路线，所有投资房等几年后再卖，或者再top up.
3. 卖北京房，换悉尼西区House, 自住舒服些，无甚么贷款，然后Top up 钱买投资房，保持共持有4-5套房的状态。

另，本人新移民吊丝一个，35了，英语烂，找不到好工作，来澳洲4，5年了，因为这两年老婆一直生孩子，自己一个人工作勉强维持家用，税后6万工资吧。

请有投资经验的大侠帮我分析一下，我现在的情况应该资产如何优化配置，未来两三年应该如何计划，十分感谢！

sgml

我能说这是显摆贴吗。。。

Tomm

sgml 发表于 2014-1-13 16:16
我能说这是显摆贴吗。。。

从大学毕业，一直工作也10多年了，在北京也工作生活了7年，都是一点点积累的，当时北京的房子也就4000块一平，用公积金花了4万首付买的，应该跟我相同年龄的同学们，只要是在北上广的，应该只会比我强，真心希望大家帮分析一下，谢谢了。

wowmygame

澳洲二线城市House卖了。换个悉尼1MAPT，享受生活。

theforest

求税后 6W的烂工作

Tomm

wowmygame 发表于 2014-1-13 16:22
澳洲二线城市House卖了。换个悉尼1MAPT，享受生活。

二线House卖了，也就能到手7万左右，悉尼1M APT，逗我玩呢吧

Tomm

theforest 发表于 2014-1-13 16:23
求税后 6W的烂工作

报税实际收入很低，有一些Cash收入，所以基本都到手

lydiaqq1985

wowmygame

Tomm 发表于 2014-1-13 17:26
二线House卖了，也就能到手7万左右，悉尼1M APT，逗我玩呢吧

1M的好地段APT楼花,你只用再回国拿15人民币换三万块，加卖房的7万。10%deposit就齐了。
Unit住两年，再攒点钱加refinance ，直接搬新APT住。旧unit出租。
地点没得说，建身房，游泳池，娱乐上班两方便。这才叫悉尼美好生活。
留着北京房，别学那些没家底的人搞大地破房，怎么也涨不过北京。
你就享受人生吧，高档APT就是为你这样身家至少有1M的人享受的。

treebear2008

35岁——大学毕业应该是2000或者2001年，再加几年积蓄也不会超过2004年。北京房价大概在4000到6000之间。
350万——2004年以前，买房子不可能超过五环的。按四万一平算，差不多90平到100平，大两居或者小三居，现在社区应该也方便成熟。
悉尼大妈区unit——华人区就那么几个，房价都不低。45万，那得条件比较差的的2居室了。
这两年一直生孩子——至少有2个孩子，而且媳妇短期内无法上班。

坦白来说，您现在工作情况不如当初在国内，居住条件恐怕还不如当初在国内，何必呢？
从投资角度不好说，但从生活角度说，人都到澳洲了，为什么还憋憋屈屈的住小unit呢？
买个带地的house，再过一两年小家伙也有个地方可以跑跑跳跳，多好啊。

theforest

Tomm 发表于 2014-1-13 16:27
报税实际收入很低，有一些Cash收入，所以基本都到手

求cash收入工作

wca

第一套方案可行。第二套，第三套会很辛苦。因你一人工作且不为高薪，随孩子长大，开支会增大，情况不会像现在一层不变。指望房产会像09-10年大涨不现实，需扛很长时间不如兼顾生活，轻松上阵。

Tomm

wowmygame 发表于 2014-1-13 16:36
1M的好地段APT楼花,你只用再回国拿15人民币换三万块，加卖房的7万。10%deposit就齐了。
Unit住两年，再攒 ...

感谢回复，我等级太低，不能加分了，这开拓了我的思路，百万apartment还真没想过

Tomm

treebear2008 发表于 2014-1-13 16:53
35岁——大学毕业应该是2000或者2001年，再加几年积蓄也不会超过2004年。北京房价大概在4000到6000之间。
3 ...

看来您也在北京呆过，分析北京的情况基本准确，你的观点我比较倾向，由于来悉尼也就两年多，当时立足未稳，而北京的房子也没涨那么高，按不动国内资产的原则，而二线城市的house也不好出手，当时的工资也就是悉尼c打头大妈区的老unit了，今年这波涨势，让我等没什么钱，但勒紧裤腰带投资的房奴情况好转，才能做下一步规划，拼不了爹，就得靠省吃简用和合理规划了，等级太低，加不了分了，谢谢回复

Tomm

wca 发表于 2014-1-13 18:20
第一套方案可行。第二套，第三套会很辛苦。因你一人工作且不为高薪，随孩子长大，开支会增大，情况不会像现 ...

谢谢回复，第一套方案轻松一些

zhuchejf

学习

haidai

早买房的，现在都是身价百万了。

password

既然老婆一直生孩子，有领福利么？

password

你这样问最佳答案，无解，因为没有目的

你想要怎样的生活？你能忍受最差生活的底线在哪里？

勒紧腰带一家吃咸菜以求十年后资产最大化？还是舒服舒服，得过一日是一日？

Tomm

password 发表于 2014-1-13 21:06
既然老婆一直生孩子，有领福利么？

没领失业，只有孩子牛奶金

Tomm

password 发表于 2014-1-13 21:13
你这样问最佳答案，无解，因为没有目的

你想要怎样的生活？你能忍受最差生活的底线在哪里？

想要的是随时背包，开个房车就走，租金能养活自己的生活，当年有一段时间花销也很大手大脚，把工作辞掉，歇了大半年，去美国自驾了三个月，在国内的时候也是灯红酒绿，该花的，体验的也差不多了，对好车好房也没啥感觉，见得太多，拼名牌的时间也有过，现在就想过几年后财务自由的生活，做自己真正想做的事。

wowmygame

Tomm 发表于 2014-1-13 22:27
想要的是随时背包，开个房车就走，租金能养活自己的生活，当年有一段时间花销也很大手大脚，把工作辞掉， ...

买高档APT,过高大上悉尼都市生活！

咖啡小子

35岁，人生的路还很漫长阿。我的建议是
- 近期不要动北京的房子，涨幅还快了，比奥州的任何不动产投资都要好。
- 尽快处理澳洲二线的房子，那种房子基本无涨幅，资金压死不合理。
- 拿着7w和savings选一个house，孩子住在有后院的房子会更开心。

黑山老妖

Tomm 发表于 2014-1-13 17:26
二线House卖了，也就能到手7万左右，悉尼1M APT，逗我玩呢吧

别听他忽悠 apartment。

黑山老妖

我觉得二线城市的house不必留。北京房子不要卖。
所得用于减少非投资性债务，比如自住房的贷款。如果想继续住大妈区unit，就把钱还贷。

按照现在你的收入和家庭情况我看再买房子不太实际。除非卖北京房子。

danny314

北京房现在不卖，15年可以轻松卖到500万。
澳洲2线城市的房子果断甩了，然后把钱丢股市，3年后再取出买房子。

lubber

you are so good already

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Tomm 发表于 2014-1-13 21:27
想要的是随时背包，开个房车就走，租金能养活自己的生活，当年有一段时间花销也很大手大脚，把工作辞掉， ...

那么选 2

一是少折腾，买房卖房一进一出麻烦多。二是不用为小孩买 house，他们的好日子还长，这里有几个小时候住独门独院大耗子的，不也都活蹦乱跳地过来了么。三在你能接受的最低生活标准下，开足马力，专买投资房。熬过一个地产周期，7-10 年，打平日常 cashflow 就财务自由了。

小马蹄

Tomm 发表于 2014-1-13 17:27
报税实际收入很低，有一些Cash收入，所以基本都到手

楼主报税收入很低,怎么贷得到50-60万的款呢?

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小马蹄 发表于 2014-1-14 12:17
楼主报税收入很低,怎么贷得到50-60万的款呢?

投资房 rent income，投资房买越多，其实对本身收入要求越低